נדלניסט מארה"ב: "מחירי הדיור בישראל מטורפים ביחס לגובה המשכורות"
מחירי הדירות "תכל'ס, קומבינה ופראייר, שלושת המילים הללו יוצרות פרויקטים מעניינים בשוק הנדל"ן בישראל. מצד שני, אלו גם הדברים שמקשים על העבודה על גורמים זרים שמגיעים לישראל. למילים האלה אין תרגום מדויק באנגלית ולא במקרה", כך אמר טל קרת, נשיא קבוצת סילברסטיין נכסים העולמית, בכנס נדל"ן שנערך על ידי DLA PIPER.
קרת הציג בכנסאת פורטפוליו הנכסים של קבוצת סילברסטיין, אשר נמצאת בבעלות המיליארדר לארי סילברסטיין. בין נכסיה הבולטים של הקבוצה: מלון 4 העונות בדיסני וורלד; מלון 4 העונות במנהאטן, ארבעה מגדלי משרדים במרכז הסחר העולמי במנהטן וכן שורה של מבנים ופרויקטים בוושינגטון, אירופה וסין.
קרת התייחס לשוק הנדל"ן בישראל ולתכניותיה של הקבוצה בארץ. "כבר שנים אנו מחפשים לעשות דברים בישראל. אנו נמצאים כרגע בתהליכים שנמצאים בשלבים שונים בישראל והמטרה הסופית היא באמת לפתח פה משהו. גם ברמה האישית שלי כישראלי וגם במישור העסקי, יש בכלכלה הישראלית הרבה דברים שמושכים אותנו כמו יסודות כלכליים טובים, הון אנושי איכותי, שקיפות. התנאים הכלכליים הבסיסיים טובים וזו מדינה שאני אוהב. מצד שני, אנו נתקלים בבעיות רגולציה קשות שמכבידות על העסקים, שוק הנדל"ן פחות משוכלל משוק הנדל"ן האמריקאי ושוק הדיור יקר מאוד, מחירי הדיור בישראל מטורפים ביחס לגובה המשכורות".
באשר לפעילות מול הגופים המוסדיים ציין קרת, "אנו עובדים בקבוצה עם מוסדיים מכל העולם ומצאנו שמשקיעים המוסדיים בישראל הם מתוחכמים ולומדים לזוז בקצבים גבוהים ולהשקיע בנכסים איכותיים בארה"ב. קצב ההשקעה של המוסדיים הישראליים גדל והולך ועם זאת הם לומדים להוריד סיכונים בצורה מרשימה. בשנים האחרונות ביצענו מספר עסקאות בשיתוף מספר מוסדיים ישראליים ואנו נשמח להמשיך לשתף איתם פעולה ולצרף משקיעים נוספים להשקעות עתידיות".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 13.מזל שהביאו אותו. לא ידענו שזה המצב (ל"ת)איתן 05/05/2015 13:56הגב לתגובה זו
- 12.גק 28/04/2015 20:15הגב לתגובה זונדלניסט מארה"ב: "מחירי הדיור בישראל מטורפים ביחס לגובה המשכורות"
- 11.ספר לנו משהו שלא ידענו (ל"ת)אבי 25/04/2015 12:06הגב לתגובה זו
- 10.מתן אל 24/04/2015 13:35הגב לתגובה זומשכורות.
- 9.8 הקדים אותי 24/04/2015 01:45הגב לתגובה זולמעט קומבינה, שלא בטוח שמאנקי ביזנס זה באמת מדויק אחת לאחת, למילים האחרות בהחלט יש תרגום לאנגלית מדויק לגמרי.
- 8.אוברוניאן 22/04/2015 21:27הגב לתגובה זוקומבינות זה מונקי ביזנסתכלס זה סטרייט אאוט לך תמכור זומה לעקרות בית נואשות ותשרוף על הדרך כמעט מאתיים מיליון דולר
- 7.מחירי הדירות בישראל מטורפים גם ביחס לעולם ללא הגיון (ל"ת)שמאי מקרקעין 22/04/2015 14:38הגב לתגובה זו
- 6.ידוע בין הנדלניסטי״ם בעולם שמחירי הדירות מהבועתיים שיש (ל"ת)בגלל חזירות קבלנים 22/04/2015 08:28הגב לתגובה זו
- 5.שהמחירים רק יעלו מענין עד לאן ומענין עוד יותר מה יקרה (ל"ת)פומפה 21/04/2015 22:42הגב לתגובה זו
- 4.כי סטנלי הביא אמרקני 21/04/2015 22:26הגב לתגובה זוולא הגיונית
- 3.תשאל את ביבי האפס הוא חושב שאין בעיה הכל דבש (ל"ת)תום 21/04/2015 20:29הגב לתגובה זו
- לוזר מערכת הבחירות הסתיימה תרד לברלין (ל"ת)ביביסט 22/04/2015 08:41הגב לתגובה זו
- צבי בן משה 25/04/2015 11:51מחירי הדירות בארץ זולים.רק השמאלנים מקטרים.תשאלו כל ליכודניק ותשאלו גם בעיירות פיתוח.בארץ הכל דבש. רק בחו"ל משרתים שירות חובה ואח"כ מילואים כמעט כל החיים לכן ישראל בין 11 המדינות שטוב לחיות בהם. כאן הכל זול.
- יהודי שמאלני חילוני 22/04/2015 04:52הגב לתגובה זוסגנון עלוב וגורם אנטיגוניזם יא אפס
- 2.בגוגל - האם ישנה בועת נדל"ן בישראל ? (ל"ת)חיפשתי בגוגל והבנתי 21/04/2015 19:08הגב לתגובה זו
- 1.אותו סילברסטיין אמר לפני שנתיים בועה והמחיר (ל"ת)רק עולה 21/04/2015 18:43הגב לתגובה זו
- בן 21/04/2015 22:30הגב לתגובה זוהאחרון שיצזיק נשרף
- כי הריבית רק ירדה. אבל גם בסיפור זאב זאב, בסוף הוא מגיע (ל"ת)משה 21/04/2015 19:16הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.21% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.21% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
