מהלך דרמטי: משרד השיכון יקבע מחיר מטרה במכרזים בניסיון לשבור את השוק, אז כמה תעלה דירת 4 חד' במודיעין?

משרד הבינוי והשיכון רוצה להחזיר את מחירי הדירות כמה שנים אחורה - משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים ומשרד הבינוי עתידים לצאת עד החגים במכרזים לאלפי יחידות דיור ב"מכרזי מחיר מטרה" במחירים הנמוכים עד 15-20% ממחיר הקרקע.

לפי היוזמה המתגבשת, בקריית גת ייצאו במכרזים לכ-7,600 יחידות דיור עד הרבעון האחרון של 2013 וברבעון הראשון של 2014 ייצאו במכרזים בהיקף של כ-10 אלף יחידות דיור בראש העין, של 11 אלף יחידות דיור במודיעין (מתוכן כ-50% במחיר מטרה), בבית שמש כ-8,500 יחידות דיור ובקריות כ-7,400 יחידות דיור.

"לא יהיו לובי כפול ושנדלירים" לפי המתווה המסתמן, דירת 4 חדרים במודיעין, אשר מחירה החציוני כיום עומד על 1.328 מיליון שקל תעלה כ-1.06 מיליון שקל. במשרד השיכון מסבירים כי לקבלנים תהיה הרבה תעסוקה, אך הם יצטרכו להצטמצם ברווח היזמי. ההפחתה במחיר תתבסס על הצטמצמות במחיר הקרקע. "סטנדרט הבנייה צפוי להיות צנוע יותר ללא לובי כפול או שנדלירים, אך אין ספק שהתחרות הרבה בין הקבלנים תוביל לכך שהסטנדרט יהיה טוב".

במשרד השיכון סבורים שמאסת הבנייה תמנע מצב של ספקולנטים שיימכרו את דירותיהם במחיר גבוה יותר - "מדובר יהיה במחירים שוברי שוק, אם תוך 3 שנים יוציאו 11 אלף דירות במודיעין, מתוכן 50%-60% במחיר מטרה, אז המחירים יירגעו. לא תהיה מגבלה לגודל הדירות, יהיו גם קטנות."

עסקת חבילה מנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן ושר הבינוי והשיכון אורי אריאל רמזו על המתווה בשבוע שעבר בעת חתימת הסכם הגג להקמת כ-7,600 יחידות דיור בקריית גת.

מנכ ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר אמר בעת החתימה על הסכם הגג: הסכמי גג מהווים 'עסקת חבילה' שאותה מקבלת הרשות מממשלת ישראל על מנת לאפשר הקמת בתי ספר, מעונות יום, מוסדות ציבור ותשתיות שיאפשרו לשווק דירות. הפתרון המרכזי לבעיית הדיור טמון בהסרת חסמים שישחררו אלפי יחידות דיור לשיווק. הסרת חסמים לדיור כרוכה בעבודה סיזיפית של תכלול, ירידה לפרטים וריכוז עבודה בינמשרדית אותה מובילים משרד ראש הממשלה ומשרד השיכון והבינוי יחד עם משרדי החינוך, התחבורה, הכלכלה, הבריאות, רשות מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות. זה כלי שעבד בשנות התשעים וזה כלי שנושא בשורה גם היום."

קוזניצקי: "פתח לספקולנטים" אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בקבוצת מנרב, אמר בתגובה לצעד: "אם רוצים באמת לשנות או לתקן את כל נושא הדיור בארץ, צריך להתייחס לכך בהתאם ולשבת עם צוות של מומחים בענף, כל אחד מהמגזר שלו ולעשות תכנית כוללת שתהיה נכונה לכלל מערך הדיור בישראל ולא שליפה מהמותן. בתכנית שפורסמה אין כל מחשבה מעמיקה שפותרת את כלל ההשלכות הקיימות במגזר הדיור. הבעיות של קריית גת הן לא של ראש העין והבעיות של ראש העין הן לא הבעיות של הקריות. התכנית צריכה להיות הרבה יותר מושכלת ועמידה לטווח זמן ארוך ובקיצור, ניתן לומר שזו תכנית שיש לה ריח פופוליזם."

עוד מוסיף קוזניצקי כי לפי משרד השיכון ומשרד האוצר, הדירות המוזלות יוצעו למכירה לכלל הציבור, ולא מפורט מי יהיה זכאי להן, אלא כל אדם שירצה- יוכל לקנות דירה מהמלאי, דבר שיפתח פתח לספקולנטים. "לא זוגות צעירים ולא משפחות ברמה סוציואקונומית נמוכה בהכרח יקנו את הדירות, ויש אפשרות שמי שכבר יש בבעלותו דירה כן ירכוש. זאת אמרת שהתכנית מחטיאה את המטרה האמתית: לעצור את המשך התייקרות הדירות ומצד שני לעזור בסובסידיות ומשכנתאות ובכל דרך אחרת למעוטי היכולת. העזרה תבוא לידי ביטוי בסבסוד הריביות ובפריסה ארוכה של תשלומי המשכנתאות. מבחינת יזמי הנדל"ן, לו אכן יבטיחו 8% רווח יזמי, אני מניח שלא תהיה להם מניעה להיכנס לפרויקטים מסוג זה, אולם אף אחד לא מבטיח את זה. אם יתייקרו תשומות הבניה או אם תהיה בעיה של עובדים בענף, באותו רגע, גם 8% הללו יתאיידו".

המאירי: "לא רואה נהירה של 7,600 משפחות לקריית גת" אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות': "לפי הצעת האוצר, תקבע עלות הדירה הסופית לפי כל רכיבי העלות להקמת הדירה, כולל עלויות פיתוח, בניה ומיסוי, תוך אישור של רווח יזמי של 8% במקום 15% כמקובל. ספק אם יזמים יהיו מוכנים להיכנס ברווח יזמי נמוך כזה. המדינה הרי לא מבטיחה להם שבמידה ולא יצליחו למכור את כל הדירות, היא תקנה מהם את הפרויקט. ממילא, זריקת כמות גדולה של קרקעות באזור מסוים, תביא למצב שמחיר הקרקע ירד ואם אכן המדינה מסוגלת לזרוק כמות כל כך גדולה של קרקעות, אז לא צריך את כל התכנית הזו כדי להוריד את מחירי הדירות... עלול להיווצר מצב שבאזור מסוים לא יצליחו למכור דירות כי הביקוש כבר בא על סיפוקו."

המאירי מוסיף: "מעבר לכך, אני לא רואה נהירה של 7,600 משפחות לקריית גת. מה עם מקומות התעסוקה שצריך לספק לאותם תושבים? המנהל צריך, כמו בנק ישראל, להתנהל כבנק קרקעות שעל המדף שלו מגרשים הזמינים לבניה בכל אזורי הארץ, ואז לא תהיה ריצה של קבלנים לכל מכרז חדש, מה שיוביל לאורך זמן לירידה ממשית במחירי קרקעות. הבעיה היום היא שהקבלים לא יודעים לצפות היכן ומתי יצאו מכרזים חדשים ולכן כיום קיימת ריצה אחרי כל מכרז מה שמעלה את המחיר. לו היתה שקיפות מלאה של מלאי הקרקעות הזמינות, הדבר היה ממתן מראש את המחירים. התכנית כפי שפורסמה, היא לטווח ארוך, מאחר ואני לא רואה שיבנו בבת אחת 11,000 יחידות דיור במודיעין או 10,000 דירות בראש העין. לפני שדורשים מקבלן לבנות דירות ולהסתפק ברווח של 8% צריך להכין תשתיות ומבני ציבור מתאימים".

כתבות מעניינות נוספות: ארז כהן: "החל מינואר 2014 שוק הנדל"ן ייכנס לקיפאון - ונראה ירידות מחירים" תפוח לוהט: אפל תשלם לגב ים שכ"ד של 70 מיליון שקל ל-7 שנים בהרצליה פיתוח