האחים חג'ג': "כל יזמי הנדל"ן יושבים כעת על הגדר, מחכים לראות איך המדינה מתכוונת להוריד מחירים" - צפו בראיון
קבוצת חג'ג' כבשה כמעט כל קרקע פנויה בתל אביב והמרכז בחמש השנים האחרונות והיא חולשת כיום על למעלה מ-2,000 דירות בתהליכי תכנון שונים, על ארבעה מייזמי משרדים ולאחרונה נכנסה לתחום התמ"א 38.
הפרויקטים המפורסמים ביותר של האחים היזמים עידו וצחי חג'ג' הם מגדלי הצעירים הנבנים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב, בכניסה למתחם המע"ר, ויכללו 485 יח"ד שנבנות במסגרת קבוצת רכישה ומגדלי הארבעה, שני מגדלי משרדים בגובה של 35 ו-38 קומות.
בראיון ל-Bizportal אומרים האחים חג'ג' כי במצב הנוכחי יזמים אינם מוכנים לקחת סיכונים - "אנחנו נמצאים בזמן בו כמעט כל היזמים יושבים על הגדר ולא מוכנים להיכנס לעסקאות" - מה יש להם לומר על מחירי הדירות? צפו בסרטון
כתבות מעניינות נוספות:
- 26.ים של מגרשים במרכז 19/05/2013 19:23הגב לתגובה זועושים צחוק מהעבודה עובדים על האזרחים בעיניים
- 25.zivok1 19/05/2013 09:21הגב לתגובה זוניקח לדוגמא דירה באם המושבות החדשה בסוף 2008 4 חדרים על הפארק הוצאה למכירה ב1150000 עי אפריקה ישראל היום הדירה שווה כמיליון וחצי עליה של כ 30 אחוז אם תהיה ירידה של 15 אחוז היום במחיר הדירה תעלה 1275000 שזה עליה של כ 11 אחוז מהמחיר מלפני 5 שנים!! סביר ביותר ובל נשכח ש10 שנים מחירי הדירות ירדו ריאלית כ 25 אחוז לכן נראה לי שכולכם תשמחו לירידה של 15 אחוז כל ההתלהמות של 40 אחוז ירידה 60 אחוז ירידה קצת הזוייה נ.ב גם אני רוצה ירידת מחירים אבל קצת פרופורציות.... ירידה של 60 אחוז תפרק את המשק
- 24.ביבי ולפיד מובילים לאסון בתחום הנדלן,כיכר תחריר (ל"ת)מחירים הזויים 18/05/2013 01:45הגב לתגובה זו
- 23.צאו לכיכר תחריר 6.2013 מהפכת הנדלן רק ככה יבינו (ל"ת)משפחות קורסות 18/05/2013 01:43הגב לתגובה זו
- 22.מחירי הדירות בכל הארץ פשוט טירוף,והממשלה לא עושה דבר (ל"ת)מחירי טירוף 18/05/2013 01:40הגב לתגובה זו
- 21.אייל 17/05/2013 20:38הגב לתגובה זוחדשות וכול יום משנים אותן, פשוט בדיחה. מי שלא חייב שלא ימכור ולא יקנה עד שיתעשתו שם באוצר, או שילכו לשוק ללמוד איך מנהלים בסטה כמו שצריך.
- 20.הקבלנים על הגדר ולא מתחילים פרויקטים חדשים (ל"ת)אז איך ירדו המחירים 17/05/2013 19:57הגב לתגובה זו
- 19.קריסות קבלנים 17/05/2013 17:58הגב לתגובה זותאמינו לי חברה גדולה או שתיים שיקרסו.... אבטלה שתרים ראש... פישר על המטוס חזרה....ושנייה אחרי יתחיל להתפרסם נתונים מבהילים על מה שקורה... וזהו עכשיו מוכרים כמו עכברים קונים מבוהלים שלא ידעו אם הם קונים היום וזה שווה מחר חצי.. בקיצור שבת שלום
- 18.יוסי 17/05/2013 03:32הגב לתגובה זומה קרה אתם בונים בת"א אז שם לא ירדו המחירים אבל כל מה שלא קשור אליכם כן ירד , חחחח
- מה, מי? את מי שחטו? זו בכלל שחיטה כשרה? (ל"ת)אפי 17/05/2013 20:20הגב לתגובה זו
- 17.מדינה בהקפאה: גליל ים, ראש העין, צריפין, אלעד, לוד, חרי (ל"ת)הסופר טנקר 16/05/2013 23:38הגב לתגובה זו
- 16.צריך מס משמעותי על קרקעות שלא נבנות ורווחי הון על דירות (ל"ת)רוח"ש 16/05/2013 21:00הגב לתגובה זו
- 15.רק 15% לאחר העליות המוגזמות גם ירידה של 60% זה מעט (ל"ת)כלכלן 16/05/2013 20:56הגב לתגובה זו
- 14.חברים, אם קבלן אומר 15%, אזי המינימום הוא 25% (ל"ת)אריק 16/05/2013 20:26הגב לתגובה זו
- 13.הקלפן מלוד 16/05/2013 20:03הגב לתגובה זואתם לא מבינים יהיו הרבה אנשים שבעתיד לא יוכלו לשלם משכנתא......... זה הסוד הקרוב.......
- לא מאחלת לאיש שלא יעמוד בתשלום המשכנתא (ל"ת)שרון 19/05/2013 10:05הגב לתגובה זו
- 12.בום ועם הארץ 16/05/2013 18:36הגב לתגובה זוסליחה שנכנסתי
- 11.בפתח תקווה ראשל"צ ורמלה (מצליח) - מחירים מוגזמים בעליל (ל"ת)שם מחיר בועתי במיוחד 16/05/2013 17:03הגב לתגובה זו
- 10.שלא תחטפו טחורים מרוב ישיבה (ל"ת)אברום בדבכט 16/05/2013 16:21הגב לתגובה זו
- 9.י.ה. 16/05/2013 15:18הגב לתגובה זוהצעתי ליזמים כדוגמת יצחק חג׳ג׳ לא לשלם בעתיד דמי תיווך וע״י כך יפחיתו עלויות וכך, אם יגלגלו את ההפחתה לרוכשים גם הרוכשים ירוויחו.
- Sh 19/05/2013 10:43הגב לתגובה זותותח אתה ה 1אחוז שמשלמים תיווך זה מה שיוריד את מחיר הדירות. ליצן
- 8.כלכלן 32שנה 16/05/2013 15:14הגב לתגובה זוזו רק ההתחלה
- 7.קרן 16/05/2013 15:11הגב לתגובה זותפסיקו כבר לגייס בבורסה, מפראיירים בקבוצות רכישה, והלוואות מגורמים מפוקפקים. אתם מנפחים את הבועה!
- 6.כל הכבוד להם | להצליח בארץ ? זה קשה | (ל"ת)כל הכבוד | 16/05/2013 15:11הגב לתגובה זו
- 5.כל ערס שבונה בנייך חושב שהוא אנשטיין (ל"ת)רר 16/05/2013 15:03הגב לתגובה זו
- ד 16/05/2013 19:25הגב לתגובה זומה כואב לך ? בגלל שהם מזרחים ומצליחים אז הם ערסים? הגזענות והתסכול נודפים ממך.וזה מסריח.
- אפי 17/05/2013 20:24התגובה הקודמת הוא פשוט לוזר מתוסכל, ולמה תמיד יש מזרחיים עם ריגשי נחיתות שכול דבר מדליק אצלם את הפתיל? אולי מי שמרגיש ריגשי נחיתות אכן זכאי להם? עוד לא ראיתי מישהו שהתקדם בחיים ונשאר עם ריגשי נחיתות....
- 4.מעל שנה מניפולציה שקר להרצת פראייר=סופר בועה בפיצוץ!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 16/05/2013 14:56הגב לתגובה זו
- 3.נתי 16/05/2013 14:48הגב לתגובה זואך מספיק עם בניית המשרדים, תתחילו לבנות גם מחוץ למדינת תל אביב
- אברום בדבכט 16/05/2013 17:03הגב לתגובה זויות
- 2.תומי 16/05/2013 14:48הגב לתגובה זוחבל שאתם הולכים להתרסק
- 1.עדי 16/05/2013 14:47הגב לתגובה זוהבינו שהיא רק הורסת להם את המוניטין, סימן מפחיד
- עופר 19/05/2013 14:35הגב לתגובה זובמגדלי הצעירים בת"א- כך שלא מבין על מה בדיוק את מדברת??
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
