"ספק אם לבנק ישראל יש נתון על משקיעים שנטלו מעל 50% משכנתא"
השבוע
עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל ביטוח ופיננסים, מסביר שקשה לאמוד את השפעת הצעד הנוכחי על מחירי הדירות - "מצד אחד הורדת הריבית מגדילה את האטרקטיביות של ההשקעה בדירה לכל האוכלוסייה ומצד שני אפקטיביות השפעת ההגבלה על רוכשי דירות להשקעה תלויה בחלק היחסי של לוקחי המשכנתאות שמעל 50 אחוז בקבוצה זו, נתון שלא קיים בידינו ובספק אם קיים בידי בנק ישראל. כן נוכל לומר בביטחון שנראה שאם הצעד הזה יתגלה כלא אפקטיבי נראה צעדים נוספים בהמשך."
לפי מדד מחירי הדירות שמפורסם יחד עם מדד המחירים לצרכן, לאחרונה חלה עלייה מחודשת במחירי הדירות כאשר ב-6 החודשים האחרונים נרשמה עליה של 2.9 אחוזים. דבר אשר על פי הפרוטוקולים של דיוני הוועדה המוניטרית מטריד גם את בנק ישראל. יחד עם זאת, במבט על תקופה ארוכה יותר ב-12 החודשים האחרונים עליית מחירי הדירות מסתכמת ב-1.4 אחוז, בלבד.
כלכלני לאומי אמרו היום (ה') בבלוג לאומי כי "המפקח על הבנקים הטיל מספר מגבלות על שוק המשכנתאות במהלך 2011 אשר הצליחו לרסן במידה מסוימת את הביקוש לרכישת דירות. כלומר מגבלות אלו לא פתרו את הבעייה היסודית בשוק הדיור אשר נובעת מההיצע המוגבל יחסית של הדירות, אולם בכפוף להיצע המוגבל יחסית, הצעדים הרגולטוריים של המפקח על הבנקים נועדו להקטין את הסיכון הגלום בתיק האשראי הבנקאי לדיור."
לפי נתוני הפיקוח על הבנקים האוכלוסייה לגביה מגבלות אלו תהיינה אפקטיביות מוערכת בכ- 20% מציבור נוטלי המשכנתאות. מתוך שיעור זה כ- 9% מוגדרים כמשקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה), כ-8% משפרי דיור ורק כ-3% רוכשי דירה ראשונה.
- 1.אלף מם 01/11/2012 13:18הגב לתגובה זומס רווחי הון.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.55% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
החברה חתמה על הסכם מימון לקידום פרויקט “מגדלי אדומים” שיהיה הראשון במעלה האדומים לצאת לדרך. הוא כולל הריסה של 147 דירות ישנות ובניית כ-750 חדשות בשכונת כלי שיר; המהלך יתבצע בשיטת בינוי-פינוי-בינוי על ידי חברת בן דוד
רובי קפיטל חתמה על הסכם למימון פרויקט “מגדלי אדומים”, פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שמתקדם לביצוע במעלה אדומים. מדובר במהלך די משמעותי עבור השכונה הוותיקה כלי שיר, שבה ייהרסו 147 דירות ישנות לצד 17 חנויות, ובמקומן יוקם מתחם חדש שיכלול כ-750 דירות, מבני ציבור ושטחי מסחר. ההסכם מאפשר ליזמים להתחיל בפועל את שלבי התכנון המתקדמים, את ההיערכות לבנייה ואת הביצוע בשלבים - בהתאם למודל של בינוי-פינוי-בינוי.
הפרויקט מבוסס על שימוש ב"קרקע משלימה" שנרכשה מרמ"י. על הקרקע הזו יוקם המגדל הראשון במסגרת המתחם, והוא ישמש כפתרון מעבר לדיירי הבניינים הקיימים. המשמעות היא ששלב הפינוי יתבצע רק לאחר שהבנייה הראשונית תושלם, כך שהדיירים לא יידרשו לעזוב את העיר לתקופה ממושכת. מודל זה נמצא בשימוש במספר פרויקטים בארץ בשנים האחרונות, בעיקר באזורים שבהם המתחם הקיים אינו מאפשר תהליך פינוי כולל בתחילת הדרך. כאן, מדובר ביישום ראשון מסוג זה באזור יהודה ושומרון, מה שמוסיף שכבה נוספת של תכנון ובקרה בשל מאפיינים סטטוטוריים יחסית ייחודיים.
לפי התכנון, הפרויקט הכולל צפוי לכלול בנייה של מגדלים בני תשע עד שלושים ואחת קומות, לצד מערכות תשתית חדשות שיותאמו לצפיפות העתידית של השכונה. בין היתר, יוקמו חניונים תת־קרקעיים, שטחי מסחר בהיקף של כ-3,000 מ"ר, מבני ציבור, ופארק שכונתי. בנוסף, אושרה למתחם מערכת פינוי אשפה פניאומטית, מרכיב תשתיתי שמיועד להתמודד עם העלייה הצפויה בכמות התושבים בשכונה המתחדשת.
מבחינת המספרים, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט מוערך בכ-1.36 מיליארד שקל. מדובר בהיקף שמייצר תזרים רב שנתי ומתפרס על שלבי ביצוע שונים, בהתאם להתקדמות הבנייה ולמכירת הדירות. ליווי פיננסי בדרך כלל מאפשר ליזמים לא רק להתחיל בעבודות בפועל, אלא בנוסף לייצר ודאות עבור מוכרי דירות פוטנציאליים, שרוצים להבין את יציבות הפרויקט. בשוק שבו ריביות גבוהות ומגבלות מימון מקשות על חלק מהחברות, יצירת מסגרות ליווי להפעלות ארוכות־טווח היא תנאי בסיסי לקידום פרויקטים גדולים.
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המודל המתוכנן לביצוע בשלבים משפיע גם על לוחות הזמנים. בשלב הראשון תבוצע הבנייה על הקרקע המשלימה. לאחר איכלוסה, יועברו הדיירים מהבניינים הישנים אל המגדל החדש, ורק לאחר מכן יתחילו עבודות ההריסה ובניית המגדלים הנוספים. תהליך זה מצריך תיאום הדוק בין גורמי התכנון, גורמי המימון, הדיירים והעירייה. בנוסף, מרכיבי תשתית כמו הסדרי תחבורה, שדרוג כבישים ופתרונות חניה נבחנים במקביל, כדי לאפשר לתושבים החדשים והוותיקים שילוב חלק של השכונה במרקם העירוני.
