אותה הדירה בדיוק, פער של 265 אלף ש' בין שני רוכשים - והסיבה לכך? כנסו...

רכישת דירה לפי המנטליות הישראלית הינה אחד מאבני הדרך החשובות בחייו של זוג צעיר שזה עתה התחתן, צעד אשר לרוב זוכה לעידוד מצד ההורים שרואים בקורת גג ביטחון כלכלי ופסיכולוגי. אולם זינוקם של מחירי הדירות בשיעור נומינלי של 59% מ-2008, לפי הדו"ח השנתי של בנק ישראל, יחד עם התייקרות מוצרי היסוד, החשמל והדלק, עשויים להקשות על הזוג הצעיר לעמוד תשלום המשכנתא, בשונה מהמצב אצל הוריהם שחיו במציאות שונה לגמריי.

Bizportal בשיתוף עם ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, השווה כיצד הפרופיל הפיננסי של שני זוגות צעירים בעלי רמות השתכרות שונה משפיע על תשלום המשכנתא. (לצורך ההשוואה נציין כי מלבד רמת ההשתכרות השונה לשני הזוגות אין כל חסכון בבנק אשר עשוי להטיב את תנאי המשכנתא).

זוג א', בסוף שנות ה-20 לחייו, שמשתכר יחדיו 10.3 אלף שקלים בחודש, החליט לעזוב את בית הוריו ולרכוש דירת 3.5 חדרים ברחובות במחיר של 1.2 מיליון שקלים. ההורים הצליחו "לגרד" 370 אלף שקלים הון עצמי עבור הזוג והבנק אישר עבור הזוג משכנתא בהיקף של 830 אלף שקלים.

להלן תמהיל המשכנתא של הזוג:

מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים : 556,000 שקל בריבית של 2.9% לתקופה של 30 שנה. מסלול פריים : הזוג יקבל ריבית פריים פחות 0.8% לתקופה של 30 שנה. סך הכול החזר התחלתי: 3,3499 שקלים בחודש סך הכול החזר לאחר 30 שנה לפי מדד שנתי של 3%: 1,778,549 שקלים.

נציין כי הזוג משלם 300 שקלים בחודש במשך חצי שנה החזר על הלוואה שנטל עבור טיסה לחו"ל, נתון אשר הבנקים מכללים כגורם סיכון במהלך בדיקת תנאי המשכנתא אשר משפיע לרעה על גובה הריביות שהזוג יקבל. נציין כי הבנקים למשכנתאות מאשרים את היקף ההחזר החודשי לפי שליש (33.3%) מההכנסה נטו. זוג א' מגיע יחד עם ההלוואה ליחס החזר חודשי/ הכנסה חודשית של 36.8% ישלם ריביות יחסית גבוהות יחסית מאחר והבנקים נוטים להגדיר משכנתא מסוג זה כבעלת פרופיל סיכון גבוה.

עליית הריבית והמדד מקפיצה את ההחזר החודשי יש לזכור כי ריבית הפריים עשויה להשתנות במשך חיי המשכנתא, עקב שינוי ריבית בנק ישראל הנמצאת כיום ברמה נמוכה של 2.5%. עלייה של 1% בריבית הפריים תעלה את ההחזר החודשי ל-3,659 שקלים ועלייה של 2% תקפיץ אותו ל-3,824 שקלים. בנוסף, צריך לזכור כי השינוי בהחזר החודשי מתרחש גם עם עליית המדד. בניתוח התייחסנו למדד שנתי ממוצע של 3% לאורך כל חיי המשכנתא ולכן בטווח של 5 שנים יגדל רכיב זה ב-368 שקלים. מכאן, שתוך 5 שנים, במידה וריבית הפריים תעלה ב-1% והמדד יעמוד על 3% ההחזר החודשי יזנק ב-529 שקלים ל-4,028 שקלים.

זוג ב', חברים טובים של זוג א' עוד מימיי הלימודים, החליט לרכוש דירה זהה באותו הבניין. הזוג משתכר 15 אלף שקלים בחודש וברשותו הלוואה עם החזר חודשי של 300 במשך חצי שנה שנלקחה עבור טיפול שיניים לאישה.

הזוג נטל משכנתא בסכום זהה לסכום של זוג א' בהיקף של 830 אלף שקלים, להן התמהיל שקיבל מהבנק:

מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים : 556,000 שקל בריבית של 2.6% לתקופה של 30 שנה. מסלול פריים : 274,000 שקלים בריבית פריים פחות 0.9% לתקופה של 30 שנה. סך הכול החזר התחלתי: 3,395 שקלים בחודש סך הכול החזר לאחר 30 שנה לפי מדד שנתי של 3%: 1,721,559 שקלים.

כפי שניתן לראות מהנתונים, הבנק העניק לזוג ב' ריביות טובות יותר וזאת מאחר ופרופיל הסיכון שלו פחות מסוכן. יחד עם ההלוואה, לזוג יחס החזר חודשי/ הכנסה חודשית של 24.6% הנמוך משמעותית מרף ה-33.3% שדורש הבנק. ההחזר החודשי של זוג ב' נמוך ב-104 שקלים פחות מההחזר של זוג א', כאשר ההחזר הכולל לאורך כל חיי המשכנתא נמוך ב-56,989 שקלים מההחזר של זוג א'. נציין כי בטווח של 5 שנים, במידה וריבית הפריים תעלה ב-1% והמדד יעלה לרמה של 3% בשנה, ההחזר החודשי של זוג ב' יעמוד על 3,909 שקלים בחודש, 119 שקלים פחות מזוג א'.

רצוי שההחזר החודשי לא יעבור את ה-28% מההכנסה נטו מצבו המשופר של זוג ב' מאפשר לו ליטול מסלולי משכנתא אלטרנטיביים טובים הרבה יותר מהמסלול היחידי המוצע, או למעשה מוכתב לזוג א' מאחר ויחס ההחזר החודשי/הכנסה חודשית של זוג א' גבוה (36.8%) מרף ה-33% שדורש הבנק, כדי למנוע סיכונים עתידיים של אי תשלום, הוא לא יאפשר לזוג לחרוג מההחזר החודשי שנקבע. מנגד, מאחר וזוג ב' רחוק מרף ה-33% (עומד על 24.6%) יכול להגיע להחזר חודשי גבוה יותר של 4,851 שקלים בחודש (סכום זה כולל את החזר ההלוואה בסך 300 שקל בחודש. אולם כרמל ממליץ שההחזר החודשי לא יעבור את ה-28% מההכנסה נטו מאחר וההוצאות החודשיות הולכות וגדלות כאשר נכנסים ילדים לתמונה.

בהתחשב באמור, לזוג ב' אפשרות ליטול משכנתא בתמהילים טובים יותר. להלן אחד מהמסלולים האפשריים:

מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים : 511,000 שקל בריבית של 2.6% לתקופה של 25 שנה. מסלול פריים : 274,000 שקלים בריבית פריים פחות 0.9% לתקופה של 30 שנה. מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד : 45,000 שקל בריבית של 4.5% לתקופה של 10 שנים. סך הכול החזר התחלתי: 3,960 שקלים בחודש. סך הכול החזר לאחר 30 שנה לפי מדד שנתי של 3%: 1,513,716 שקלים, 264,833 שקלים פחות מההחזר הכולל של זוג א'.

כרמל טוען כי "קיים פיתוי רב לרכוש את דירת החלומות בשלב הראשוני במקום להתפשר על דירה קטנה יותר וכעבור מספר שנים לשדרג, פעולה שמצריכה הוצאות נוספות. במקרה המתואר, על זוג א' לקחת בחשבון את ההחזר החודשי מול ההכנסה ולבחון את ההפסד הכספי שיספוג בעקבות מספר התמהילים המוגבל. בעידן של מחאה חברתית הנובעת משחיקת מעמדו של מעמד הביניים ראוי שהמדינה תפעל למצוא כלים רציניים לסבסוד משכנתאות כדי לעזור לאלה שידם אינם משגת."

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות נוספות שעשויות לעניין:

השקעה באג"ח מול דירה: "תספורות באג"ח? גם בנדל"ן ראינו תספורות; מחיר הדירות כיום נמצא בנקודת קיצון" בנייה בעולם החדש: המקום הכי לא צפוי בו יוקם המגדל הגבוה ביותר בעולם - צפו בסרט