שוק הדיור בישראל נמצא בצומת דרכים. אחרי יותר מעשור של עליות מחירים כמעט רציפות, קצב הפעילות בשוק נחלש באופן עקבי, והתחזיות מתחילות להשתנות. הנתונים הכלכליים, הסנטימנט הציבורי, כולם מצביעים על מגמה חדשה: האטה, קיפאון, ובערים רבות גם ירידת מחירים ממשית. בנקודת הזמן הנוכחית, כבר לא מדובר רק בהאטה זמנית, אלא בשינוי מגמה שמתבטא במכירות שצונחות, ההיצע שמצטבר, ונגישות לאשראי שהולכת ונשחקת.

הנורות האדומות מהבהבות והמחירים במגמת ירידה. הנרטיב הישן - של "הדירות תמיד עולות" - כבר לא מתיישב עם המספרים. גם הניסיונות של היזמים להמשיך ולמכור דירות באמצעות תמריצים כמו מימון גמיש, הנחות, הטבות וריהוט - לא מצליחים להסתיר את מה שקורה מתחת לפני השטח: שוק שבו היכולת לקנות דירה נשחקת, ושבו הביקוש האפקטיבי מתכווץ, גם אם לכאורה קיים כלשון העם "ביקוש כבוש".

אלכס זבז'ינסקי ממיטב מנתח את המגמות העיקריות בשוק. "מכירות הדירות ממשיכות לרדת. הירידה במכירות הדירות החדשות נמשכת מאמצע שנה שעברה, למעט הקפיצה בדצמבר לקראת העלאת המע"מ", מסביר זבז'ינסקי, "גם מכירות הדירות יד שנייה יורדות. כמו כן, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ממשיך לגדול. 

"במקביל, קצב העלייה השנתי של מחירי הדירות התחמתן מ-7.7% בינואר ל-3.9% במאי. היסטורית קיים פער של כחצי שנה בין שינויים בכמויות של מכירות דירות לשינוי במחירים. לפי דפוס זה, מחירי הדירות צפויים להמשיך ולרדת גם בחודשים הבאים. 

• איך להיות מיליונר? מחקר, סקרים ותובנות מהשטח
• צניחה חופשית: מכירת הדירות החדשות בשפל של שני עשורים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"ירידה משמעותית בריבית או שיפור חד בסנטימנט כתוצאה מהתפתחויות גאופוליטיות יכולים להאט או לבלום את המגמה, אך ספק שגל עליות מחירים חדש יכול להתרחש. הקושי של שוק הדיור לחזור למגמה חיובית קשור לנגישות של קניית דירה שנפגע מאוד בשנים האחרונות עקב עליות מחירים חדות ועלייה בריבית על משכנתאות. ביטול מבצעי הקבלנים מחמיר את הפגיעה בנגישות הקנייה.

"על פי נתוני מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת ת"א בין 2020 ל- 2025 חל גידול של ההחזר החודשי הממוצע הנדרש בגין הלוואות משכנתה ל-25 שנים לצורך רכישת דירה 4 חדרים טיפוסית מ-7.7 ל-11.3 אלף שקל  (גידול של 75%). ההון העצמי הממוצע הנדרש, כך שהתשלום החודשי השוטף בגין משכנתה לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק הבית, גדל מכ-880 אלף שקל ל-1.53 מיליון שקל (48%). לצורך השוואה, בתקופה זהה בין 2015 ל-2020 ההחזר החודשי עלה ב-14% וההון העצמי ב-28%".

• רשות החדשנות תקים חממות דיפ-טק בסכום של עד 40 מיליון שקל לחממה
• קרן "פועלים להצלחה" תחלק 1.2 מיליון שקל לסטודנטים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מקור: הלמס, מיטב ברוקראז'

מקור: הלמס, מיטב ברוקראז'