שכונת נחלת יצחק: דירות ב-47 אלף שקל למ"ר - אלטרנטיבה טובה לתושבי המרכז?
משהו התעורר בשכונת נחלת יצחק בשנתיים האחרונות. יכול להיות שזה קרה בהשפעת מחירי הדיור המאמירים: לאנשים כבר אין כסף לקנות דירה במרכז תל אביב. מי שיש לו הון עצמי נמוך עובר לפריפריה, אבל מי שנמצא מעל מעמד הביניים ומחזיק בהון עצמי גבוה יחסית, יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה בדרום תל אביב, או בשכונות טובות יותר, כמו נחלת יצחק, ממש על קו התפר עם גבעתיים (בשנות ה-50' עלתה דרישה לספח את השכונה לגבעתיים, אבל בית המשפט קבע אחרת), שכבר מזמן נהפכה לעיר מנומנמת פחות מבעבר - ויש בה אפילו חיי לילה.
שכונת נחלת יצחק בתל אביב (גוגל מאפס)
פרויקטים חדשים באזור ישן
רכישת דירה בשכונה היא לא עסק זול. תשלמו סביב 50-47 אלף שקל למ"ר, אבל בקרוב יהיו גם פרויקטים חדשים שצפויים לשדרג את האזור כולו, ויהיה מעניין לראות כיצד הם ישפיעו גם על המחירים. מדובר בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב ברוריה 12-10, או הפרויקט ברחוב החפץ חיים, שמציע דירות ארבעה חדרים תמורת 4.53 מיליון שקל בלבד - מחיר נמוך בהרבה ממה שתמצאו ברוב השכונות בתל אביב, אבל בעיקר במתחם התע"ש, שאליו נגיע בהמשך.
לנחלת יצחק יש ביקוש כי היא אלטרנטיבה טובה גם לאלה שגרים בדירה צפופה במרכז הפועם של תל אביב, אבל מעדיפים את השקט, וכמובן - דירה גדולה יותר. אלה הזוגות שאותם מכנה הלמ"ס מצמצמי דיור, כלומר רוכשים דירות בתל אביב במקום המעגל השני ממנה, אבל נהנים ממיקום נהדר: אפילו השפים אייל שני וחיים כהן החליטו לפתוח כאן מסעדות.
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לנחלת יצחק יש שם של שכונה מיושנת מאוד, ואפשר להבין למה - היא באמת שכונה ותיקה מאוד. האווירה בתוכה מזכירה את תל אביב של פעם. גם היום, רוב הבתים בשכונה ישנים. פרויקט של סופרין, וייס, ריבוע כחול ובולטהאופ אמור לחדש את השכונה: 348 דירות ייבנו בשני מגדלים גבוהים, בלב השכונה, במרחק נסיעה קצר מבית החולים איכילוב, תחנת רכבת השלום, מתחם הבורסה ומרכז עזריאלי - הכל קרוב. בעתיד מתוכננים לעבור בסביבה גם שני קווי מטרו.
הפרויקט שהזכרנו הוא פרויקט &EAST, שיבוצע על ידי תדהר. במסגרת הפרויקט יוקמו מגדלים בני 40 ו-33 קומות בעירוב שימושים – מגורים, תעסוקה ומסחר. כל הדירות יהיו במגדל הגבוה. בנמוך, הדרומי, יהיו 25 קומות תעסוקה ומעליהן שמונה קומות של מגורים שיכללו 42 דירות פרימיום. בשני המגדלים ישמש מפלס הקרקע קומת מסחר. הדירות משווקות ב-47 אלף שקל למ"ר.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
רחוב נחלת יצחק, בשכונה (ביזפורטל)
אחד השינויים המרעננים בשכונה הוא מתחם תע"ש-השלום. במאי האחרון הושלם מכרז רמ"י על אחת מעתודות הקרקע החשובות בגוש דן. אקרו נדל"ן וקטה גרופ שילמו 644 מיליון שקל ועוד 67 מיליון שקל הוצאות פיתוח עבור הקרקע, כדי לבנות בו 528 יחידות דיור, ממש לא רחוק מדרך השלום שגובלת מדרום. ההערכה היא שהפרויקט ימנף את האזור כולו.
מי שקנה בשיא המלחמה - הרוויח
כעת נחזור לרגע אחד למחירי הדירות בשכונה. בדקנו את המחירים בפרויקטים החדשים יחסית, ברחובות החפץ חיים וברוריה. בחפץ חיים הדירות קטנות יחסית. דירות ארבעה חדרים הן בשטח של 85-80 מ"ר. זה אופייני לחלק מהשכונות בתל אביב, אבל לא לכולן. במקרה הזה, המחיר למ"ר מאמיר ומגיע ברוב המקרים ל-54-53 אלף שקל למ"ר. בקומות הנמוכות אפשר למצוא מחירים נמוכים יותר, שנעים סביב 49-48 אלף שקל למ"ר. מי שקנה בינואר, מעט אחרי שפרצה המלחמה - הרוויח. החברה מכרה אז דירות במחיר ממוצע לשכונה, סביב 48-43 אלף שקל למ"ר, תלוי בגודל ובקומה. אבל מאז המחיר עלה. ברחוב ברוריה המחירים נעים גם כן סביב 54-53 אלף שקל למ"ר, כי הדירות קטנות.
לגבי מחירי השכירות, הם נעים סביב 7,500 שקל לדירת ארבעה חדרים ממוצעת, לא חדשה, שמחירה נע סביב 47 אלף שקל למ"ר. כלומר לדירה ממוצעת התשואה תהיה סביב 2% בלבד. מצדיק את המחיר למשקיעים? לא בטוח.
עסקות אחרונות, נחלת יצחק:
תוצרת הארץ 5 (פרויקט &EAST), 58 מ"ר, שני חדרים, קומה 13 - 2.95 מיליון שקל (50,862 למ"ר).
עמק ברכה 39, 93 מ"ר, ארבעה חדרים, קומה 8 - 4.65 מיליון שקל (50 אלף למ"ר).
מגדלי תל אביב, 96 מ"ר, ארבעה חדרים, קומה 26 - 4.3 מיליון שקל (44,791 למ"ר).
עמק ברכה 26, 74 מ"ר, שלושה חדרים, קומה 5 - 3.5 מיליון שקל (47,297 למ"ר).
- 8.דירותא 01/11/2024 09:49הגב לתגובה זוהפכה להיות אתר בנייה לעשור הקרוב. מחירים רק יורדים לא מצליח למכור 3 חדרים ב 3.100.0000
- 7.חחח 29/10/2024 15:56הגב לתגובה זוהכל צפוף ופקוק נמאס לחיות בלי תכנון ועוד ביוקר אין איכות חיים כולם פה מקריחים בגיל 20 מרוב צער יאוש וזיהומים הצבא הורס את החיים והבריאות אין מה לחפש פה. בקו הטילים של תימן עירק אירן ירדן סוריה מצרים עזה לבנון וגם יו"ש בקרוב
- 6.יורם 29/10/2024 15:41הגב לתגובה זומדובר במיגדלים עם דמי ניהול של עוד כמה אלפים בשנה . לא שווה השקעה
- 5.זרקו מספר- הכל הולך! 29/10/2024 15:19הגב לתגובה זוישראלים מפגרים
- 4.פרויקט (ל"ת)רמי 29/10/2024 15:16הגב לתגובה זו
- 3.ישראל 29/10/2024 14:57הגב לתגובה זוניו יורק???????? חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח
- 2.לא יחזיק 29/10/2024 14:55הגב לתגובה זובטוח ב100% שאנחנו לפני דרמה שתפוצץ לפנים את כל השקרים האלה... חחחחחח דירה בפרבר אפור ועלוב דירה כן? לא בית, במיליון וחצי דולר? למה מה קרה? נכון שזה עם של עגלים מטומטמים חסרי מוח, אבל בטבע גם להזיה הכי פרועה יש סוף, וככל שהיא פרועה יותר- הסוף אלים ופרוע בהתאם.
- 1.ממולץ בחום הערכה יעלה כפול תוך שנתיים מי קונה (ל"ת)YOS 29/10/2024 14:52הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
