הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

המדינה מחלקת 200 אלף שקל לעולים חדשים שיקנו דירה - במי זה יפגע?

ההטבה החדשה של העולים - ירכשו דירות בתל אביב במס מופחת של כמעט 200 אלף שקל, אבל תפגע במשקיעים הזרים, שמשקלם נמוך. האם ההחלטה נכונה?
איציק יצחקי | (10)
נושאים בכתבה מגדל יוקרה מחירי הדירות עולים חדשים

ועדת הכספים של הכנסת אישרה בתחילת השבוע את התיקון לתקנות מיסוי מקרקעין, לפיו עולים חדשים ישלמו מס רכישה מופחת של חצי אחוז על דירה יחידה ששוויה עד 6 מיליון שקל. המטרה היא כמובן לעודד עלייה, בעיקר בקרב עולים שסובלים מהאנטישמיות הגואה בארצם ומעוניינים להשתכן בישראל.

התיקון החדש נותן לעולים אפשרות לא לשלם מס עד המדרגה הראשונה (ממש כמו ישראלים, עד כ-1.978 מיליון שקל) כשמסכום זה ועד 6 מיליון שקל ישלם 0.5% ומעל הסכום הזה ועד 20 מיליון שקל – לפי דרגות מס רגילות. כלומר, עולה שירכוש כעת דירה יקרה, עלול לשלם עשרות ומאות אלפי שקלים פחות ביחס לתושב ישראל. אם הוא רכש דירה ב-6 מיליון שקל, הוא שילם בעבר כ-210 אלף שקל, כשעכשיו הוא ישלם 20 אלף שקל (תושב ישראל שאינו עולה ישלם כ-195 אלף שקל). כלומר – הטבה של כמעט 200 אלף שקל, ישירות מהמדינה. במצב הזה, יותר עולים עלולים לרכוש דירות ובממוצע – להביא לעלייה נוספת, גם אם אינה משמעותית והיא בשוליים ביחס למספר העסקאות הכולל.

עד היום, נזכיר כי עולה שילם 0.5% עד שווי המדרגה הראשונה ועוד 5% מעליה (כלומר, אם עולה רכש דירה של 1.9 מיליון שקל הוא שילם כ-15 אלף שקל, כשישראלי היה פטור), כשאין אבחנה בין דירה יחידה או נוספת. המצב הזה יצר חוסר צדק – עולה שהגיע לארץ יכל אמנם לשלם חצי אחוז עבור דירה זולה, אבל חלק מהם אנשים אמידים מאוד ומשקיעים בארץ, כך שהם יכלו לרכוש דירה נוספת תחת שיעורי מס מופחתים של 5%, במקום 8%. כלומר, עולים שרכשו דירה ראשונה במחיר של עד 1.978 מיליון שקל – יצאו נפסדים. עולים שרכשו דירות יקרות (רוב העסקאות שלהם בישראל היו מעל המחיר הזה) – שילמו פחות מס.

אז מה יקרה עכשיו? האם בימים שבהם משרד האוצר רוצה להוריד את מחירי הדירות, זו החלטה נכונה? האם הביקוש לא יגדל ומחירי הדירות לא יאמירו? מצד אחד, ההחלטה הזאת תגדיל את מספר העולים שירכשו דירה ראשונה, אבל היא עלולה להגביל את מספר העולים המשקיעים. הם יכלו לקנות דירת יוקרה ולשלם מס מקסימלי של 5% וכעת ישלמו עוד כמה עשרות אלפי שקלים על דירה ממוצעת להשקעה. מצד שני, עולים חדשים שהתלבטו אם להגיע קיבלו מענק שמן מהמדינה - אז למה שלא יגיעו ארצה אם יש להם כוונה לרכוש דירה יקרה?

לקחנו את מספר תושבי החוץ מסך המשקיעים, כדי לראות האם משקלם הוא גבוה. בחודש מאי הם רכשו 156 דירות (מתוך כ-1,300 דירות שרכשו המשקיעים בכלל, כלומר 12% בערך), גידול של 16% בערך לעומת החודש הקודם. במקביל, הם מכרו 39 דירות בחודש מאי, כך שנטו הם רכשו 117 דירות בלבד - נמוך משמעותית מהערכות שהשמיעו גורמים בענף מאז פרוץ המלחמה. בדקנו איפה הם רכשו – כ-70% מהם עשו זאת באזור ירושלים.

כלומר, ההערכה היא שאזור ירושלים עלול להיפגע מרכישות של עשרות דירות בחודש לאחר התיקון, כשבכל האזורים האחרים כמו נתניה ותל אביב מדובר בדירות בודדות בלבד. יחד עם זאת, נראה כי מספר תושבי החוץ שזו דירתם הראשונה יעלה בצורה ניכרת. לפי גורמים בענף, במידה ותתפתח מלחמה זה עשוי לעכב את חזרתם, אך במצב בו המלחמה תסתיים, זה עלול להסתכם במאות דירות בחודש ובעשרות אלפי דירות בטווח הקצר, מה שיציף את השוק ויגרום לעלייה נוספת במחירי הדירות גם ללא קשר להטבה, שעשויה לחזק מעט את שוק דירות היוקרה.

נכון, התופעה הזאת היא כרגע עדיין בשוליים, אבל אם מישהו חשב להילחם במחירי הדירות, אז התופעה הזאת עלולה לקלקל מעט – היא מבריחה עוד משקיעים מהשוק (במה שעלול לעודד עלייה של מחירי השכירות בעקבות היצע מוגבל של דירות להשקעה) וגורמת לעלייה בביקוש, בעיקר עבור דירות יוקרה באזור 4-6 מיליון שקל – שם הפיתוי הוא גדול והחיסכון במס משמעותי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    בכולנו, נשלם יותר במיסים (ל"ת)
    לא טוב 05/08/2024 18:53
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    איפה ההטבות לישראלים איפה??? (ל"ת)
    שונטל 04/08/2024 13:57
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    גרגורי רספוטין 03/08/2024 16:07
    הגב לתגובה זו
    מי מהעולים האחרוני(שהם בעיקר פליטים זמניים) יקנה דירה בישראל(!!!) ועוד בת"א(!!!). איזה חרטטן!
  • 6.
    גרגורי רספוטין 03/08/2024 16:07
    הגב לתגובה זו
    מי מהעולים האחרוני(שהם בעיקר פליטים זמניים) יקנה דירה בישראל(!!!) ועוד בת"א(!!!). איזה חרטטן!
  • הפוף גוטה הם קונים בעשרות מליונים (ל"ת)
    שונטל 04/08/2024 13:57
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    זבלן 03/08/2024 15:10
    הגב לתגובה זו
    המדינה לא מחלקת, איש לא בא ואתה מתחיל להיות פתטי
  • 4.
    יותר נכון המדינה בלחץ שלאנשים בישראל ניגמר הכסף חייבים ליבה אנשים מחול לפני שכל מגדל הקלפים יקרוס (ל"ת)
    ששון 03/08/2024 10:52
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    כדורי 03/08/2024 10:29
    הגב לתגובה זו
    תאמינו לי שאין עולים חדשים יש כאלה שהגיעו לפה מאוקראינה בגלל המילחמה שם ובטח יחזרו למולדתם אחרי זה וחלק מהם ינסה להגר למדינות המערב אני רואה זאת יום יום בשטח אז מספיק עם ההטעיות זה כבר לא עובד יותר
  • 2.
    שי 03/08/2024 08:47
    הגב לתגובה זו
    רוצים לשמור על ביקוש יציב ולאותת לפראירים אחרים - יש ביקוש יציב! אחרת אין מיסים, ו מי יממן את הפנסיות?
  • 1.
    והעיקר שלילדים הישראלים אין דירה (ל"ת)
    לילי 03/08/2024 08:00
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות שי אהרונוביץ מס על שכר דירה

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

להמשך הכתבה לחץ כאן
רמת גן
צילום: בלי קרדיט

השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל

בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.  

המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.  

על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים. 


מה כדאי לבחור?

זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).

כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.