עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 

היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

• פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
• תל אביב מקדמת את תא/5555: תוספת של כ-30 אלף דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

שוק האלומיניום הישראלי קרס תוך חודשים ספורים. היבוא מסין, שסיפק עד כה כ-60% מצרכי השוק המקומי, צנח בגלל היטל היצף של עד 146% שהטיל משרד הכלכלה על פרופילי אלומיניום סיניים, במטרה להגן על התעשייה המקומית מפני מה שהוגדר כתחרות בלתי הוגנת. יבואנים עצרו משלוחים שכבר היו בדרך מחשש שלא יוכלו לשחרר אותם במחיר סביר, קבלנים מדווחים על מחסור בחומרי גלם, ופרויקטים נעצרו. 

האופציה הטורקית, ששימשה כספק חלופי מרכזי וסיפקה כ-30% מצרכי השוק, נחסמה לחלוטין בעקבות האמברגו שהטיל ארדואן על ישראל. המשמעות של האירועים האלו על הרוכשים - עיכובים במסירת דירות ותוספת של 50-100 אלף שקל לדירה. אלא שאנחנו נמצאים בשוק של קונים - הקונים קובעים את התנאים, הקבלנים מתקשים למכור דירות. היקף הדירות הנמכרות יורד מדי חודש ובמקביל יש ירידות מחירים. בשוק כזה, קשה מאוד לגלגל את עליות המחירים לרוכשי הדירות, למרות שהפעם לקבלנים יש "סיבה טובה". 

המשמעות כנראה תהיה שהם יספגו חלק מההוצאה הזו מה שיקטין את המרווחים שלהם. הבעיה במשבר האלומיניום שכל אירוע שפוגע במגמה הנמשכת בחודשים האחרונים של ירידות מחירים יכול שוב להצית את הביקושים לדירות. ירידת המחירים צריכה להיות בפועל, בשטוף בנתוני הלמ"ס וצריכה להיות אווירה מלאה של ירידות מחירים וציפייה להמשך ירידה. רק ככה המחירים יורדים בהדרגה. בפעמים הקודמות שהיו ירידות מחירים הגיע אירוע מטלטל שהזניק את המחירים. בפעם האחרונה אלו היו המבצעי קבלן שלא נספרו על ידי הלמ"ס וגרמו לרוכשים לחשוב שיש עליות מחירים ואז הם ירדו מהגדר כדי לרכוש. 

משבר האלומיניום יכול להיות טריגר, הוא יכול לשנות את מסלול הירידה במחירי הדירות וזה הסיכון הגדול שלו. 

עיכובים במסירה - איך זה משפיע על הרוכשים?

משפחות שתכננו את המעבר לדירה החדשה נאלצות להמשיך לשלם שכירות במקביל להחזרי המשכנתא שכבר החלו. עלויות האחסנה מוכפלות, הוצאות המעבר גדלות. הפיצויים על איחור במסירה, המוגבלים ממילא בחוק, רחוקים מלכסות את הנזק האמיתי..

• דני טל, הממונה על היטלי הסחר: ״עליה במחירי האלומיניום לא תפגע ברוכשי הדירות״
• טראמפ מכריז על מכסים נוספים, סין מגיבה באופן מתון; החוזים מטפסים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מעבר לעיכובים יש חשש כאמור לעליית מחירים. המעבר לספקים חלופיים בהודו, וייטנאם או טייוואן כרוך בהתייקרות דרמטית. המחירים מהספקים החדשים גבוהים ב-30% עד 40% מהמחירים הסיניים המקוריים, וזאת לפני שמחשבים את עלויות ההקמה של קווי האספקה החדשים. התהליך כולל הכנת תבניות ייחודיות לכל פרויקט, התאמה לתקנים הישראליים, בדיקות איכות מקיפות והקמת שרשרת לוגיסטית חדשה לגמרי. מדובר בתהליך שאורך בין ארבעה לשישה חודשים במקרה הטוב, ובהתייקרות כוללת של 50% לפחות בעלות האלומיניום.