בצל הקורונה הכלכלית: מתי וכיצד ניתן לפנות מהדירה שוכר שלא משלם?
שכר דירה תקופת הקורונה והמשבר הכלכלי העמוק שנוצר בעקבותיה עוררו מחלוקות רבות בין משכירי הדירות לבין השוכרים. ההגבלות והסגרים הביאו לפיטוריהם של עובדים רבים או להוצאתם לחל"ת ובעקבות כך לקריסתם הכלכלית. חלק מהעובדים שנפגעו מתגוררים בדירות שכורות, ולנוכח המצוקה שאליה נקלעו לא הצליחו לעמוד בתשלום דמי השכירות ובמקרים מסוימים אף סירבו להתפנות מהדירה. המשכירים מצדם חשים לעיתים שאינם יכולים לספוג את ההפסד הכספי ופונים להגיש תביעה לפינוי מושכר.
מה אומר חוזה השכירות?
הסכם השכירות כשמו כן הוא הינו חוזה המסכם את המוסכמות בין הצדדים במעמד השכרת הנכס. מדובר בהסכם רשמי בעל תוקף חוקי מחייב, ולכן רק סעיפים שישנה מחלוקת לגביהם מקבלים את הפתרון מחוק השכירות. במועד ההשכרה איש מהצדדים לא ידע מה עלול להתרחש בעתיד. אולם בתקופת הקורונה אנחנו רואים יותר מקרים של שוכרים שלא משלמים את דמי השכירות ואף לא מפנים את הנכס ובכך מסבים למשכיר נזקים כלכלים ועוגמת נפש. אי תשלום דמי שכירות הוא כמובן בבחינת הפרה יסודית של ההסכם, אשר בעטיו זכאי המשכיר לפיצוי.
האם מותר לפנות את השוכר בכוח מהמושכר?
בחוזי שכירות ישנים קיימים לעיתים סעיפים המאפשרים לבעלי הנכס להיכנס לדירה ולהוציא את השוכר בכוח סביר, כולל הוצאת חפציו וניתוק המים והחשמל בדירה. סעיפים אלה כבר לא תקפים כיום, לאור פסקי דין שניתנו בנושא זה וקבעו כי אין זכות חוקית להפעיל כוח או אלימות כלפי שוכר שמסרב להתפנות מהדירה. הדרך החוקית לפעול במקרים כאלו היא להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט – ואילו מי שמפעיל כוח או אלימות חשוף לעבירה פלילית ואף לתביעה.
ואכן, בתקופת הקורונה הגיעו לבית המשפט מחלוקות רבות בין שוכרים ומשכירים, אולם מה שבולט הוא שלמרות שכבר חלפה למעלה משנה מאז הסגר הראשון, אין עדיין הלכה משפטית ברורה ואחידה.
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם מותר למשכיר לממש את שיק הביטחון של השוכר?
רוב הסכם השכירות כוללים סעיפים אשר באים להגן על המשכיר וזאת באמצעות בטוחות וערבונות שנועדו להבטיח את קבלת דמי השכירות ותשלומים לגופים השונים. אך הבטוחות הכספיות לא מתירות למשכיר לפנות את השוכר אשר מסרב להפנות מהדירה. לכן קבע המחוקק כי ניתן לגשת לבית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז. הכוונה היא להליך הנמשך פרק זמן קצר יחסית ויכול להסתיים בין 90-60 יום ממועד הגשת כתב התביעה לפינוי מושכר, בסדר דין מקוצר, וזאת בניגוד לתביעה רגילה שהטיפול בה יכול לארוך חודשים רבים.
ומה אם השוכר מסרב להתפנות גם לאחר שהתקבל פסק דין לפינוי מושכר?
במקרה זה יש לפתוח תיק בהוצאה לפועל בגין פסק הדין, ולממש את פסק הדין לפינוי דייר שלא משלם, ולבסוף יהיה ניתן להוציאו מן הדירה בהמצאות קבלני משנה מטעם ההוצאה לפועל – בסיוע אנשי מקצוע כגון: פורץ מנעולים, משאיות הובלה וגם נוכחות משטרה למקרה הצורך, קבלן הביצוע פורץ את הדלת הכניסה ומפנה את השוכר הסרבן עם חפציו ומחליף את המנעול.
הסוגיה המרכזית במחלוקת נוגעת לשאלה האם משבר הקורונה מעניק הגנה למי שמפר את הסכמי השכירות, מכוח הגנת הסיכול הקבועה בחוק התרופות. טענת סיכול היא טענה ל"כוח עליון" שמנע את קיום ההתחייבויות בחוזה.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
טענה זו כוללת שלושה תנאים מצטברים: קיומן של נסיבות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי; היעדר ידיעה או יכולת לצפות את הנסיבות המסכלות הללו בעת כריתת החוזה; וחוסר יכולת של המפר למנוע את אותן נסיבות.
בעבר דחו בתי המשפט שוב ושוב הגנה של נסיבות מסכלות בתחום הביטחוני למשל. אך עם פרוץ משבר הקורונה הפכה ההגנה לרלוונטית וחלק מבתי המשפט עשו בה שימוש.
משפטנים מסבירים כי הבעיה המרכזית היא שאין הלכה מנחה למרות התקופה הארוכה שחלפה מתחילת המשבר. בהיעדר מענה בהיר ואחידות, קשה לבתי המשפט להכריע. ההליכים מתרבים ומתארכים, ובתי המשפט בוחנים בכל מקרה את העובדות לגופן מתוך רצון לסייע לצד שנתפס כחלש.
הצוות הבין-משרדי שהוקם לצורך בחינת השפעת הקורונה על חוזים בתחילת משבר הקורונה, לא נתן מענה לציבור ולא הנחה באופן רוחבי כיצד ישפיע המשבר על שוכרים ומשכירים, דהיינו לא קבע אם הגנת הסיכול תחול – אלא המליץ לצדדים להידבר ביניהם. גם בית המשפט העליון בחר שלא להתערב בשלב זה בנושא.
לקחי המשבר: כיצד השתנו הסכמי השכירות?
ההתמודדות המשפטית עם הפרות חוזי השכירות עקב משבר הקורונה הביאה לשינויים בהסכמי השכירות. מצד אחד, היו שוכרים שדרשו להוסיף בצורה מפורשת את מגפת הקורונה ככוח עליון המקנה להם הגנה מפני אי-תשלום דמי שכירות. מנגד, המשכירים רצו להחריג את המגפה מסעיפים של כוח עליון, כך שבמקרה של סגר עתידי, הדבר לא יביא לשינוי או ביטול של הסכמי השכירות.
גם בהסכמים שכירות מסחריים נעשו שינויים בעקבות הקורונה הכלכלית: למשל, לעיתים נוסף סעיף שקובע כי סגירת העסק בעקבות הקורונה תביא לפטור מדמי שכירות. לעומת זאת, בהסכמי שכירות של דירה, התווסף לבקשת המשכיר במקרים מסוימים סעיף שקובע כי הקורונה לא תפטור את השוכר מהתחייבויותיו.
מהשפעות הקורונה: ירידת מחירי השכירות בבנייני המשרדים
- 2.מירי 05/07/2021 16:33הגב לתגובה זוחוצפה שמקשים על בעלי הדירות
- 1.אנחנו הישראלים מוצאים סיפוק בלהתעמר במקום להגיע לפ 24/04/2021 13:12הגב לתגובה זואנחנו הישראלים מוצאים סיפוק בלהתעמר במקום להגיע לפשרה והבנה. מכיר לא מעט בעלי דירות שפוגעים בשוכרי דירתם, למטפלים ולא מתחזקים, מזלזלים בדיירים ומאיימים. הגיעה הקורונה וזה חזר לבעלי הדירות כמו בומרנג. מכיר גם מעט ישראלים שקפצו על עגלת הקורונה ולא העבירו שכר דירה למרות שלא נפגעו. זו מערכת היחסים וזו התרבות שלנו, פעם מורחים לך ווזלין ופעם אתה מורח לאחרים ווזלין, אבל תמיד ווזלין מופיע כבר במערכה הראשונה מה שמבטיח שכבר ימרחו אותו על מישהו במערכה השלישית. בקיצור, בכל עסקה שאנחנו מעורבים אנחנו מגיעים עם... ווזלין
- אדם שלא משלם והוא יכול לשלם,הוא גונב את המשכיר של הדירה (ל"ת)אדם ש 03/05/2021 01:01הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
