"היום עדיף להשקיע בקרנות ריט למגורים ולא בריט נדלן מניב"
"מה שמעכב את עליית המחירים זה הקורונה. לדעתי בשנה הבאה תהיה התפרצות מחירים כלפי מעלה" כך אומר יעקב אטרקצ'י מנכ"ל ובעלים של חברת אאורה בראיון לביזפורטל. בראיון אופטימי על שוק הדירות, על החברה וקרן הריט שעתידה להיות מונפקת בקרוב. הקרן צפויה לגייס באמצעות מניות 220 מיליון שקל מאחת מחברות הביטוח הגדולות בישראל. הפרסום ראשון על המהלך והנפקת הקרן היה בביזפורטל.
לדברי אטרקצ'י יש יתרונות גדולים בהשקעה בקרן ריט למגורים – חשיפה לעלית ערך נדל"ן למגורים, רכישת דירות בהנחות והטבות מס משמעותיות. לדבריו, זאת דרך טובה להחשף לשוק הדירות עבור משקיעים שאין להם מספיק הון עצמי. אטרקצ'י מעריך כי צפוי שינוי בשוק השכירות בישראל וכי העתיד נמצא בהתחדשות עירונית שם לאאורה יש ניסיון עתיר וצבר דירות של כ-12 אלף בתכנון.
פרסמתם דוחות טובים לרבעון השני מה הנקודות העיקריות מבחינתך?
"מה שחשוב בדוחות זה העליה בהיקף הפעילות וההתקדמות בפרויקטים. עשינו הנפקת זכויות ששמתי כסף ובנוסף קפיצה בהון העצמי מ-280 מיליון ל-318 מיליון שקל. ביחוד בתקופה הזאת, הבטחנו פירעון של חובות החברה לסוף השנה מהמקורות הקיימים מבלי לגייס כסף נוסף. אני חושב שהחברה בדרך הנכונה בכלל הפרמטרים – הכנסות, רווחיות, הון עצמי והורדת נטל החוב.
"היה צריך שדברים יבשילו, ברגע שהשיווק חזק והביצוע חזק אז אפשר לרשום רווחים. ברבעון הנוכחי שהיה צריך להיות לכאורה פחות טוב, אפריל היה חלש לגמרי בעקבות הקורונה, וההפך קרה -בסיכום הרבעון המכירות היו טובות והביצוע היה מצוין. זה שאנחנו מוכרים בשנת קורונה כמו בשנה שעברה זה הישג ענק וזה גם מסביר על החוסן של השוק".
- דף חדש במשפחת לוי: מנפיקים את הנדל"ן ומערבים את הילדים
- מחלבות גד בדרך לבורסה, האם המחיר אטרקטיבי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה הערכות שלך לגבי המצב בשוק הדירות?
"מה שמעכב את עליית המחירים זה הקורונה, לטעמי בשנה הבאה תהיה התפרצות מחירים כלפי מעלה. יש ביקוש גדול והיצע קטן. תסתכל את הנתונים באתר של רמ"י כמעט ואין שיווק ב-2020 והשנה עוד מעט נגמרת. בהתחלות בניה יש ירידה משמעותית.
בישראל על שנה כזאת אתם משלם בריבית בעוד שנה. ואני לא מדבר על המחירים בפריפריה שם בנו הרבה מחיר למשתכן שם לא תראה עליה כי יש מספיק היצע. אבל בכל האזור של גדרה-חדרה להערכתי תהיה עליית מחירים. מחיר הריבית על המשכנתאות נמוך מאוד, 3% ל-20 שנה אלו מחירים נמוכים היסטורית. בנוסף אנחנו מזהים זינוק במשקיעים שהמס רכישה 8% הרגיז אותם, 5% זה כבר יותר סביר".
מה היתרון של קרן ריט למגורים על פני ריט נדל"ן מניב?
"בעיניים שלי המטוטלת התהפכה, אם עד לפני מספר חודשים כולם היו באופוריה שקרנות הריט של הנדל"ן מניב זה 'הדבר'. היה שגשוג בכלכלה ואנשים לקחו עוד משרדים ובכל רבעון החברות רשמו עליה בשווי הוגן. כעת, הקורונה הסבירה לנו ששני דברים הולכים להשתנות – אחד נצטרך הרבה פחות משרדים וזה לא ישתנה כי אנשים יתרגלו. והדבר השני, הקניונים נפגעו חזק, זה התחיל עוד קודם בעקבות שינוי בתרבות הצריכה וההזמנות און ליין.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
"היום השקעה בקרן ריט למגורים זה הדבר הכי טוב שיש – 1. מחירי הדירות הולכים לעלות; 2. הקרן קונה את דירות קטנות בהנחה משמעותית באזורי הביקוש; 3. הטבות במס – פטור ממס שבח ומס הרכישה בקרנות ריט 0.5%. תחת ההנחה שהקרן תשכיר את הדירות במשך 20 שנה. המדינה שוקלת הנחות נוספות בכדי לעודד מיזמים כאלה. שאתה בוחן את ההשקעה מול קרנות ריט נדל"ן מניב להערכתי היום עדיף להשקיע בקרנות ריט למגורים".
זה למעשה אומר שהיצע הדירות בשוק השכירות הולך להשתנות?
"שוק השכירות הוא שוק חשוב. המדינה עד לאחרונה כמעט ולא טיפלה בדבר הזה ואז מחירי השכירות היו תנודתיים. כאשר יש לך אלטרנטיבה כמו בארה"ב או גרמניה שאתה יכול לשכור דירה לטווח ארוך, לדעתי יש להקצות בין 10%-5% מכל פרויקט להשכרה ארוכת טווח, אלו דירות ברמה גבוהה ובדיוק כמו שאר הפרויקט. בתמהיל נכון, זה גם לא מפריע לאוכלוסיה שקנתה דירות.
באופן טבעי ברוב המקומות יש רמה דומה של משקיעים אבל ההבדל כאן שזה יהיה יותר מסודר עם חברת ניהול. ברגע שאלה דיירים שגרים לטווח ארוך זה כמו דייר שקנה דירה, התפיסה היא שונה זה כמו דירה שלהם. בישראל לא התרגלנו לדבר הזה."
מה המשמעות של השקעה בקרן ריט למגורים
"יצרנו פה קרן שמאפשרת למשקי הבית שלא יכולים לרכוש דירה כעת להשקיע סכום כסף דרך הקרן, סכום שנהנה מעליית מחירי הדירות וגם משכירות שוטפת. לדוגמא, הורים שרוצים לקנות לילד שלהם דירה אבל יש להם סכום שלא מספיק והם רוצים לחסוך כסף לדירה בעוד כ-5-10 שנים. השקעה בקרן מעניקה להם תשואה וגם הגנה מעליית מחירי הדירות. בטווח הארוך מחירי הדירות באזורי הביקוש במדינת ישראל במגמת עליה - מקום המדינה זה ככה וזה רק ילך ויחמיר.
"וגם תהיה סינרגיה עם חברת אאורה – אנחנו נמצאים בעשרות פרויקטים חלקם הגדול זה התחדשות עירונית ובכל פרויקט אנחנו מאשרים 20% דירות 3 חדרים שזה מוצר מבוקש בקרנות ריט. כמעט כל הפרויקטים זה בגוש דן רבתי ולמעשה הקרן תשכיר דירות קטנות בגוש דן ולהערכתי יש פוטנציאל לתשואה יפה".
מה התוכנית שלכם לגבי הקרן ריט אאורה?
"אנחנו רוצים לגייס בשלב הראשון באקוויטי (הנפקת מניות – צ.א) 220 מיליון שקל וגם אופציה באותו מחיר לעוד שנה וחצי, כלומר אפשרות להגיע לגיוס של 440 מיליון שקל. יש שם צוות מאוד מקצועי – טל אלדרוטי שהיה השמאי הממשלתי וצבי גרינוולד שעבד בעבר כמנהל סקטור בניה בבנק מזרחי. אני צופה שהקרן תגיע לשווי של 3-4 מיליארד שקל תוך מספר שנים.
"לקרן תהיה זכות ראשונים לקנות מאאורה בכל פרויקט דירות במחירים מופחתים, הקרן תהיה עצמאית תוכל גם ליזום פרויקטים כאלה וגם לקנות מיזמים אחרים, הכל מותר לה. אאורה מאפשרת לה לקנות דירות במחירים אטרקטיביים וזה דבר משמעותי מאוד. קשה למצוא 30-40 דירות מקבלן בסוג שאני מדבר עליהם".
זה למעשה מבטיח לך מכירות עתידיות באאורה?
"אני חושב שזה win win. אתה חוסך פערי תיווך, שיווק עריכת דין לשני הצדדים. מבחינת החברה זה נכון לגוון את השיווק. וגם הקרן תדע לנהל את הנכסים בשום שכל אז זה טוב לשני הצדדים".
כבר בתחילת שנה היו כוונות להקים את הקרן?
"בתחילת שנה הגשנו תשקיף ראשוני לרשות לניירות ערך, היה דיאלוג של כחצי שנה שמתוכם חודשיים וחצי הם לא עבדו. פנו אלינו באזור מאי ורק אתמול אישרנו את התשקיף. זה תהליך שלוקח כמה חודשים. הרעיון קיים בין שנה לשנתיים. היום הוא קורם עור וגידים".
בתור חברה שפועלת הרבה בתחום התחדשות עירונית – מה הצפי שלך לתחום?
"התחדשות עירונית זה הרבה יותר מנדל"ן זה פרויקט שהוא חברתי וגם כלכלי. זה WIN WIN לכולם, המדינה לא שמה שקל למעט זכויות בניה ומקבלת היצע של דירות באזורי הביקוש. העיריות מקבלות חידוש של מרכזי הערים על חשבון דירות שכבר פג תוקפן – אלה דירות ישנות עם תשתיות רעועות בלי ממ"ד, מרפסת ומעלית. וזה גם טוב לדיירים הוותיקים ולזוגות הצעירים שבעיר שיכולים לקנות דירה.
"מי שלא עושה התחדשות עירונית לא יהיה לו הרבה מקום בתחום הנדל"ן בעוד כמה שנים. במיוחד באזורי הביקוש. אם תעלה על גג בניין בתל אביב תראה שאין עתודות קרקע משמעותיות בגוש דן וזאת הדרך היחידה לייצר אותם. גם חשוב לעשות את הפרויקט בגודל נכון – לעשות שכונה זה מעניין כי אתה יכול לתת את כל השירותים הנלווים יחד."
- 12.דרור 07/09/2020 14:20הגב לתגובה זובפינוי בינוי כולם נהנים ומשפרים בגדול את מצבם . הפתרון הקלאסי לדורות הבאים באזורי ביקוש .
- 11.הפור,להשקיע רק בנדלן מניב ,מגורים בנפילה! (ל"ת)משה 06/09/2020 12:09הגב לתגובה זו
- 10.כל כך חובבני כל מה שטוען חסר הגיון,החברה שלו בצרה! (ל"ת)מיכאל 03/09/2020 11:51הגב לתגובה זו
- 9.ברונכזאורוס 02/09/2020 15:48הגב לתגובה זואולי רק בחוב
- 8.חמי 02/09/2020 15:27הגב לתגובה זומאשר לתת כסף לקרנות עם מנהלים שמושכים משכורות שמנות, עורכי דין שגוזרים אחוזים יפים ובנקים שגוזרים דמי ניהול נחמדים.
- 7.דודו 02/09/2020 09:14הגב לתגובה זוקונים דירות במרכז הארץ, וכל התשואה משכירות הולכת על דמי ניהול, ריביות ועלויות אחרות. לכן כל ה"רווח" של החברה הוא מעליית הערך של הדירות. אבל את הדירות אי אפשר למכור ב20 שנים הקרובות, לכן כל העלייה הזאת היא על הנייר בלבד. על בסיס העלייה המשוערכת הזאת גם מחלקים דיבידנדים. שיהיה בהצלחה.
- 6.בני גור 01/09/2020 21:08הגב לתגובה זומי תהיה עורכת הדין שתייצג את קרן הריט, והאם שכרה יהיה 1.5%, בשל מאמץ היתר, ואולי 3%, בשל מאמץ היתר, כשבשוק משלמים 0.5% כולל מע"מ.
- 5.גיל1 01/09/2020 14:50הגב לתגובה זומגוריט הייתה בשער 1000 עכשיו 550 מחירים ירדו לפחות 10 אחוז אם לא 20 אין לאנשים כסף
- 4.אריק 01/09/2020 13:48הגב לתגובה זומקום המדינה מחירי הדיור משנים מגמה כל עשר שנים, עשר שנים של ירידות ועשר שנים של עליות, סביב המחיר של 80 ו120 משכורות, היום אנחנו במיתון קשה עם אבטלה גבוה וממושכת, מחירי הדיור ב150 משכורות ירדו חזרה לתווך הנורמלי. אין שום סיבה להשקיע בכל קרן ריט היום
- 3.אנונימי 01/09/2020 12:44הגב לתגובה זועלאק הגנה על הכסף ...מי שהשקיע בריט לפני כמה שנים הפסיד ים
- 2.דר שקשוקה 01/09/2020 12:39הגב לתגובה זומצאו פטנט חדש לתדלק את הנדלן על חשבון הפנסיות שלנו, יד ימין של אאורה תגייס כסף ותקנה מיד שמאל של אאורה דירות שאי אפשר למכור ובדרך משרד עורכי הדין של אשתו יגזור קופון. לא יאמן
- 1.עדיף קודם שישלם את לובו יש לי אגחים של חברת אאורה 01/09/2020 12:24הגב לתגובה זועדיף קודם שישלם את לובו יש לי אגחים של חברת אאורה שאינם סחירים
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
