אוהד דנוס משיב איך מס רכישה של 20% ישפיע על השוק - האם היה משקיע בדירה?
ביום חמישי האחרון דיווחנו כי שר האוצר המיועד משה כחלון מתכוון להטיל מס רכישה על דירות להשקעה בשיעור של עד 25%. לאור הביקורת החריפה שהוטחה בנושא, כחלון "ירד מהעץ" ואמר בתוכנית פגוש את העיתונות במוצ"ש כי "20% זה גבוה מדיי".
BizportalTV שוחח עם אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, על ההשלכות הצפויות מצעדיו של כחלון. צפו בסרטון
- 21.מאור 05/05/2015 17:51הגב לתגובה זוותלמידים פיקטיביים. מאות מיליוני שקלים.
- מיקי 07/05/2015 09:18הגב לתגובה זוהישיבות הן הבעייה של המשק... אהבל!!!
- 20.שישקו 04/05/2015 17:52הגב לתגובה זוהקבלנים יבנו כי אם לא הם יפשטו את הרגל!
- 19.דירה להשקעה עם שותף בגוגל (ל"ת)דירה להשקעה עם שותף 04/05/2015 17:16הגב לתגובה זו
- 18.בושה לקבלנים 04/05/2015 16:12הגב לתגובה זוכדי לחזור לתשואה של 0% אחרי שמחירי הדירות ירדו ב 30% ואתם מתחילים ממינוס היסטרי. חוץ מזה גם תשואה של 4% היא עלובה כי יש הוצאות ריבית של 2% וגם הוצאות אלו צפויות לעלות...
- 17."בוני הארץ" מספרים על מחסור ענק אבל מווסתים את הבניה... (ל"ת)בושה לקבלנים 04/05/2015 16:06הגב לתגובה זו
- 16.ידידיה 04/05/2015 12:01הגב לתגובה זוצמצום הדירות יגרום להעלאת מחירן!!
- בא 04/05/2015 16:39הגב לתגובה זוחייבים לרדת ,גרבוס לא יעזור לא בבחירות הבאות .
- 15.ססס 04/05/2015 11:53הגב לתגובה זואותו.
- בא 04/05/2015 16:41הגב לתגובה זוהסתום .
- 14.''' 04/05/2015 11:44הגב לתגובה זוזה. מה יקרה שזה ישתנה? אתם תתרוצצו כמו עכברים מבוהלים.
- 13.לא הבנתי את הפרדוקס 04/05/2015 11:43הגב לתגובה זואיזה כדורים הוא לוקח? מרוב אינטרסים הוא מבולבל לגמרי
- בא 04/05/2015 16:36הגב לתגובה זוהוא מרוויח המון ורוצה להמשיך להרוויח . כסף כסף ,רק על זה המושחתים חושבים .
- שי 04/05/2015 14:19הגב לתגובה זוהבנת?
- משתגע ממטומטמים 04/05/2015 14:41אם מחירי הדיור יורדים גם צחירי השכירות יורדים ולכן התשואה לא תעלה.
- 12.ק 04/05/2015 11:41הגב לתגובה זובנוסף לתוכנית הדרמטית של מכרזים מחיר למשתכן. צעדי המיסוי הם בגדר חובה על מנת לאזן את הריבית האפסית שגרמה לעודפי ביקוש. קבלנים בהחלט יבנו אחרת עסקיהם יפגעו אין להם מנוס , בכל מקרה מכרזי מחיר למשתכן יורידו את מחירי הדיור החל מדירות חדשות ועד דירות יד 2 במקביל למידור רגלי המשקיעים מהשוק. לא ציפיתי לשמוע מדנוס משהו אחר מלבד פסימיות משום שהוא בעל אינטרס כמו הקבלנים ואחרים.
- תחתונובסקיה 04/05/2015 15:58הגב לתגובה זורק העלאת הריבית ב3% תגרום להאטה במשק ולירידת מחירים אין גורם במשק עים ביצים שיעשה את זה.
- זרצ'ו בבנו נחום ז'וז 04/05/2015 17:37הכול דיבורים
- יוסי 04/05/2015 13:33הגב לתגובה זוהתאמה בין היצע לביקוש לא מאזנים ע״י מיסים. מאחר והביקוש רק גדל יש להתאים את ההיצע. הבעיה שהכל קשור בצואר רמ״י וילדי האוצר שרק מסתכלים על הכנסות המגינה. יש אלפי דונם בבעלות פרטית שניתן לנצלן מיידית להגדלת ההיצע.
- 11.מתי יגמר אפקט קח לון 04/05/2015 11:40הגב לתגובה זולהפיל את מניות הבנקים? מספיק לפיד הפיל מניות כיל ומבטח שמיר עם השמנת מתוקה שלו. עכשיו מגיע כחלון שלא הסתפק בהרס מניות הסלולר והעלאת מס הבורסה וחיפוש מיסים להשלים את האפקט המדהים . עכשיו מניות הבנקים יורדות בגללו. כולם יודעים שהוא צריך רק לבנות ובמקום מיסי נדלן שיקפיא משכנתאות למשקיעים. ולהטיל מס רכישה גדול לפחות לשנתיים שלום כדי להקפיא ביקושים. השאר מיותר. והוא ישלם על זה בבחירות. ושיגדיל קצבת זקנה לאלה שאין להם פנסיה וקנו דירה להשקעה אחרת יהיה לו פה מקבלי הבטחת הכנסה בכמויות.
- יוסו 08/05/2015 12:47הגב לתגובה זואולי תלך לעבוד ותרוויח כסף , על זה חשבת ?
- ערן 04/05/2015 12:03הגב לתגובה זובעיה שלך שאין לך פנסיה , אני צריך לממן לך את המכונית והחופשות ? אתה תעשוק אותי ברמה שאצטרך לעבוד 12 שעות ביום כדי לממן אותך ? יאללה סע!
- בא 04/05/2015 16:34י לרוב העם בישראל . דירה זאת לא פנסיה .ולא השקעה .
- 10.מיילו 04/05/2015 11:28הגב לתגובה זוכמה שטויות הוא מאכיל את כולם האיש הזה...חחח ..זה לא יפתור ההוא לא פתר..מה כן יעזור, דנוס? הבנו, הנדלן כל הזמן עולה...כמו אירלנד, יפן וארהב...
- בא 04/05/2015 12:04הגב לתגובה זוזה , דנוס זה השיעול וכחלון הסירופ .ובועת הנדלן זאת המחלה .
- 9.אלי תל אביב 04/05/2015 11:24הגב לתגובה זוכחלון עליו נאמר עבד כי ימלוך!!!!!!!!! מפריח סיסמאות!!!!!!!!!!!
- 8.הלוחש לחנטריש 04/05/2015 11:04הגב לתגובה זו"המחירים שירדו רק יעלו יותר" הצחקת את ההנהלה... לפי שפת הגוף שלו גם לו כבר לא נוח לדבר שטויות בשביל לייצג את המגזר שלו. אדון דנוס היקר, כל תוכנית שמישהו מציע היא לא טובה ורק תגרום לקבלנים לא לבנות ולעליית מחירים... בוא נשמע מאדוני המשכיל איזה תוכנית הוא מציע, הוא שהוא רק בעניין מה שלא יעבוד... מצחיק כמה שזה עצוב
- ר 04/05/2015 12:01הגב לתגובה זוככה זה מנסים לשכנע את עצמך ואחרים שאתה לא יכול להפסיד עד שאתה מבין שהיוצרות התהפכו נגדך.
- 7.כתבה מיותרת 04/05/2015 10:56הגב לתגובה זוצריך להטיל מס כבד על משקיעים.
- מגיב מגיב 04/05/2015 11:11הגב לתגובה זוהם אנשי מעמד הביניים. אנשים עצמאיים בלי פנסיה שכל מה שיש להם זאת הדירה שמכניסה 4 אלף בחודש. מבטיח לך שלתשובה אין דירות ביפו ודרום תל אביב. ואני בתור שוכר לא רוצה לדעת מה יהיה ביום שלא יהיו משקיעים. זה פשוט לאנוס אנשים לגור אצל ההורים עד שיהיה להם הון ראשוני. המחירים אולי ירדו מעט אבל השכירות תעוף למעלה ואנשים באמת לא ימצאו את עצמם. המשכיר שלי איש קשה יום שעובד בשוק. לא איזה אוליגרך. ואני סטודנט שאם לא יהיה דירות להשכרה פשוט יחזור הביתה.
- 6.כחלון , את תיחת,העם איתך (ל"ת)מני 04/05/2015 10:54הגב לתגובה זו
- 5.בניית הון עצמי לרכישת דירה להשקעה - חפשו בגוגל (ל"ת)דירה להשקעה 04/05/2015 10:49הגב לתגובה זו
- 4.china 04/05/2015 10:43הגב לתגובה זומזל שמילים לא עולים כסף
- 3.קודם שהשמאים ייתנו הערכות דומות אח"כ שידבר על המקרו (ל"ת)קורא 04/05/2015 10:36הגב לתגובה זו
- 2.תפסיקו להפחיד אותנו שקבלנים לא יבנו, ממה הם יחיו בדיוק? (ל"ת)אוכלים לנו את הראש 04/05/2015 10:36הגב לתגובה זו
- עדיף להמתין מלהשקיע מיליונים ולהפסיד (ל"ת)יוסי 04/05/2015 11:24הגב לתגובה זו
- אקו 04/05/2015 12:05הסינים מוכנים לבנות ערים שלמות במחיר קבוע ונמוך משמעותית. אחרי זה שתחליט שאתה רוצה לחזור למשחק כבר יקחו לך את המקום. הכל טוב.
- 1.תותח! (ל"ת)אלי 04/05/2015 10:24הגב לתגובה זו
- דוהד ננוס 04/05/2015 16:05הגב לתגובה זו130,000 דירות נשיא התאחדות הקבלנים טוען שיש. הם לא בונים עבור כל הצעירים האלו שהם בלי דירות, כי לצעירים האלו אין יכולת לקנות במחירים של 2015 אלא רק במחירי 2008 ולשם הקבלנים לא מוכנים לחזור (למרות שהם יכולים להציע למדינה הרבה פחות כסף על הקרקע כך שהם עדיין ירוויחו). הקבלנים חייבים להשתמש בשם "התאחדות בוני הארץ" משום שבניית הארץ לא בעדיפות אצלם.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
