שתי דירות, אפס מס: הפטור ממס שבח חוזר לשנתיים שלמות

עדכון: האוצר מנסה לקצר מחדש את תקופת הפטור ממס שבח ל-18 חודשים.

במהלך השנתיים האחרונות, קיצרה המדינה את תקופת הפטור ממס שבח למחזיקי שתי דירות. מ-24 חודשים ל-18 חודשים בלבד. אלא שבחודש מאי האחרון, הוראת השעה הזו פקעה, והחל מחודש יוני (שהחל שלשום), החוק המקורי חזר לתוקף: משפרי דיור יכולים להחזיק שתי דירות במקביל למשך שנתיים מלאות, מבלי לשלם שקל מס שבח על הדירה שימכרו בהמשך.

מדובר בשינוי דרמטי - שמקטין את הסיכון עבור מי שרכש דירה חדשה ועדיין לא הספיק למכור את הקודמת. חשוב להבין: המצב הנוכחי מאפשר לכל מי שמוגדר כ"משפר דיור" (ועומד בתנאים החוקיים) להחזיק שתי דירות - ולישון בשקט. שנתיים זה המון זמן בשוק נדל"ן תנודתי כמו שלנו. אבל בדיוק כאן נולד גם הפוטנציאל לבעיה.

מצד אחד, זו הקלה אמיתית למי שלא הצליח למכור את דירתו הישנה בזמן. מצד שני, זה פותח פתח רחב לתכנוני מס, שלעיתים הופכים לתחמונים. כי נכון, על הנייר מדובר במשפר דיור. בפועל? ייתכן שמדובר בכלל במשקיע שמנסה "לרכב על הגל", לנצל את עליית הערך, ולהתעשר דרך המנגנון החוקי.

וזה בדיוק המקום שבו הסיכון נכנס, ובעוצמה. קחו לדוגמה רוכש שמחזיק כבר בדירה עם משכנתא משמעותית, ונדלק על דירה נוספת בפרויקט קבלני שמציע מודל מימון קל: רק 10% היום, ואת השאר ביום קבלת המפתח. בעוד 3 או 4 שנים. לכאורה, עסקה חלומית. בפועל - מינוף קיצוני, לעיתים ברמות של פי 8-10 מההון העצמי.

מה יקרה בעוד שנתיים, כשיצטרך למכור את הדירה הראשונה כדי לא לשלם מס שבח? ומה אם מחירי הדירות יירדו, כמו שכבר מתחילים לראות? אם המכירה תיתקע, או תתבצע במחיר נמוך מהציפיות. ייווצר כאן כדור שלג של בעיות: מחנק אשראי, תזרים שלילי, ולבסוף - בעיה גם לבנקים וליזמים.

ניהול סיכונים

לכאורה, האפשרות להחזיק שתי דירות למשך שנתיים מבלי לשלם מס שבח נשמעת כמו הזדמנות מצוינת. אולי אפילו כמו חלום כלכלי. אבל כדי שהיא לא תהפוך למלכודת, חשוב להתנהל בזהירות ובשיקול דעת. אחד הדברים המרכזיים הוא לבדוק מראש שיש לכם תזרים מזומנים יציב שמסוגל לשאת שתי משכנתאות במקביל לאורך כל התקופה.

גם אם אחת מהן ממומנת מדמי שכירות, כדאי לקחת בחשבון תקופות שבהן הנכס עשוי לעמוד ריק. ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים גם אז. מעבר לכך, כדאי להימנע מאופטימיות מופרזת לגבי מחיר המכירה של הדירה הישנה. שוק הנדל"ן עלול להיות תנודתי, במיוחד בתקופות של אי-ודאות כלכלית, ריבית גבוהה והאטה בביקושים. לכן כדאי לתכנן מראש תרחיש שבו הדירה תימכר במחיר נמוך בכ-10%-15% מההערכה שלכם היום.  ולוודא שגם בתרחיש כזה העסקה עדיין משתלמת לכם.

בנוסף, יש לזכור שמס שבח הוא תחום מורכב, עם לא מעט פרטים קטנים שעלולים לעלות ביוקר. טעות בתזמון או באי-עמידה באחד התנאים. עלולה לשלול מכם את הפטור ולהוביל לתשלום מס של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לכן, תמיד חשוב להתייעץ עם מומחים. ולבסוף, גם אם התוכנית נראית בטוחה - חשוב שתהיה לכם תוכנית מגירה. כלומר, מסלול יציאה ברור במקרה שהשוק משתנה, או אם תיאלצו למכור מוקדם מהצפוי. זה כולל גם בחירה במסלולי משכנתא גמישים יותר, שיאפשרו לכם להיערך מראש לאפשרות של מחזור או שינוי בתנאי ההחזר.

• האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
• תחמוני המס של בעלי הדירות ואיך זה שמס רכישה האפקטיבי הוא 1% בלבד

הבנקים. ומה יכול להיות ההשפעה על שוק הדיור?

אחד ההיבטים הפחות מדוברים של האפשרות להחזיק שתי דירות במקביל הוא ההשפעה שלה על הבנקים. ככל שיותר משפרי דיור בוחרים להחזיק שתי דירות במקביל, ולעיתים בשווי כולל של מיליוני שקלים. כך גם רמות המינוף האישיות עולות. במקרים רבים, מדובר במשכנתא קיימת על הדירה הראשונה, בתוספת התחייבות חדשה לדירה שנייה, לעיתים בפריסות תשלום אגרסיביות.

כל עוד השוק עולה - כולם שקטים. אבל מה קורה אם המשפר לא מצליח למכור את הדירה הישנה בזמן? או נאלץ למכור אותה במחיר נמוך מהצפוי? כאן מתחיל הכאב. הבנקים עלולים להיתקל בגל של בעיות וכשלי אשראי. בדיוק כמו שקרה בענפים אחרים שבהם התבססו הלוואות על הכנסות עתידיות לא מובטחות. ייתכן שזה זמן טוב לשאול: כמה לקוחות בישראל מחזיקים כיום בשתי משכנתאות פעילות במקביל? או במשכנתא אחת מנופחת. מעבר להיבט הפיננסי, כדאי לשים לב גם לשינוי התפיסתי שחל בהגדרה של "משפר דיור".

מה שפעם היה שם קוד למשפחה שגדלה וצריכה עוד חדר או מרפסת, הפך בעשור האחרון לאסטרטגיה כלכלית מתוחכמת. יותר ויותר רוכשים נכנסים לשוק עם כוונה ברורה: לרכוש דירה חדשה, ליהנות מעליית ערך בשתי הדירות, ולהחזיק אותן במקביל. לפעמים אפילו מתוך הבנה שבסוף ימכרו את הראשונה ברווח. במובן הזה, משפרי הדיור הפכו לסוג של "משקיעים סמויים". כאלה שמשתמשים בחוק שנועד לאפשר מגורים משודרגים, כדי למקסם תשואה מנכסי נדל"ן.

החוק מאפשר זאת, כמובן, ותכנון מס הוא חוקי לחלוטין ואף מומלץ. כל עוד הוא לא גולש לתחמון מס. אבל, חשוב להבין את ההשפעה המצטברת של הדחייה במכירת דירות ישנות על שוק היד השנייה. כל עוד משפרי הדיור מנצלים את תקופת הגרייס. הדירות הישנות לא מוצעות למכירה, והתוצאה היא צמצום זמני בהיצע הדירות בשוק.

זה עשוי אפילו לייצר תחושת מחסור, במיוחד באזורים מבוקשים. אבל ברקע, נבנה לחץ: אותן דירות יידרשו לצאת לשוק בעוד שנה או שנתיים, עם תום התקופה. אם זה יקרה לבסוף - נוכל לראות גל של היצע פתאומי, שיפעיל לחץ על המחירים ויגביר את התחרות בין מוכרים. התוצאה עלולה להיות ירידת מחירים לא צפויה. זאת לאחר שאנחנו כבר רואים התחלה של ירידה שכזאת - אבל היא עלולה להחמיר.