לידיעת משפרי הדיור: האוצר מנסה לקצר מחדש את תקופת הפטור ממס שבח ל-18 חודשים

החל מה-1 ביוני, כלומר מתחילת השבוע. כל מי שרכש דירה חדשה ועדיין לא מכר את דירתו הקודמת, חזר ליהנות מתקופת פטור של שנתיים ממס שבח. המשמעות: אפשר להחזיק שתי דירות במקביל לתקופה ארוכה יחסית, בלי לשלם מס שבח על הדירה שתימכר בעתיד. זה מעניק גמישות, במיוחד בתקופה שבה קשה למכור, אבל גם פותח פתח לתכנוני מס ומינופים מסוכנים.

אלא שכעת מתברר: מדובר בחלון זמן מצומצם, ובאוצר מקדמים מהלך שיחזיר את ההוראה הקודמת, שקיצרה את התקופה ל-18 חודשים. החקיקה כבר החלה להתקדם בכנסת, וכעת ממתינים לאישור נוסף כדי להפוך אותה לחוק קבוע. נכון להיום, התקופה הרלוונטית היא שנתיים. אבל אם החוק החדש יאושר, התקופה תחזור להיות שנה וחצי. כמו שהייתה בהוראת השעה שפקעה רק השבוע.

השאלה הגדולה היא מה יקרה למי שכבר קנה דירה חדשה ומסתמך על הפטור הארוך: האם החוק יופעל רטרואקטיבית? נכון לעכשיו, לא הוכרעה השאלה אם יחול שינוי רטרואקטיבי, אבל ההערכות הן שהשינוי לא יפגע באלו שכבר פעלו לפי החוק שנכנס מתחילת יוני.

עם זאת, מדובר בחלון זמן לא ודאי, ואנשים ששוקלים לרכוש דירה חדשה כדי "לרכב על הפטור" צריכים לדעת שהוא עלול להיסגר בקרוב. באוצר חוששים שהפטור הארוך מנוצל לרעה, לא רק על ידי משפרי דיור אמיתיים, אלא גם על ידי רוכשים שמנצלים את המנגנון כדרך להשקיע בדירות ונכסים, ליהנות מעליית ערך בשתי דירות, ולמכור אחת מהן מאוחר יותר, ולא לשלם מס.

זה גם מגביר את רמות המינוף במשק - כשיותר אנשים לוקחים שתי משכנתאות במקביל או נכנסים לעסקאות על בסיס דחיית תשלומים, זה יכול להוביל לבעיות אם שוק הדיור יירד או אם ההכנסות לא יעמדו בציפיות. מי שמתכנן לרכוש דירה חדשה ולמכור את הישנה בתקופת הפטור. חשוב שייקח בחשבון את השינוי המסתמן. גם אם כרגע יש פטור של שנתיים, ייתכן שזה יתקצר תוך שבועות. לכן עדיף לתכנן מראש לפי מסגרת של שנה וחצי בלבד, ולא להניח שהמצב הקיים ישאר כך או שהוא ימצא קונה מהר ברגע שירצה למכור. זה לא תמיד עובד ככה. בעצם אולי אפילו - בדרך כלל זה לא עובד כך.

כדאי להימנע מאופטימיות מופרזת

לכאורה, האפשרות להחזיק שתי דירות למשך שנתיים מבלי לשלם מס שבח נשמעת כמו הזדמנות מצוינת. אולי אפילו כמו דרך להתעשר. אבל כדי שהיא לא תהפוך למלכודת, חשוב להתנהל בזהירות ובשיקול דעת. אחד הדברים המרכזיים הוא לבדוק מראש שיש לכם תזרים מזומנים יציב שמסוגל לשאת שתי משכנתאות במקביל לאורך כל התקופה.

גם אם אחת מהן ממומנת מדמי שכירות, כדאי לקחת בחשבון תקופות שבהן הנכס עשוי לעמוד ריק. ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים גם אז. מעבר לכך, כדאי להימנע מאופטימיות מופרזת לגבי מחיר המכירה של הדירה הישנה. שוק הנדל"ן עלול להיות תנודתי, במיוחד בתקופות של אי-ודאות כלכלית, ריבית גבוהה והאטה בביקושים.

לכן כדאי לתכנן מראש תרחיש שבו הדירה תימכר במחיר נמוך בכ-10%-15% מההערכה שלכם היום.  ולוודא שגם בתרחיש כזה העסקה עדיין משתלמת לכם.

מחסור מלאכותי

כאשר משפרי דיור מחזיקים שתי דירות במקביל, כפי שמתיר הפטור ממס שבח. הם בפועל דוחים את מכירת הדירה הישנה. המשמעות הכלכלית של זה הרבה יותר עמוקה ממה שנדמה: פחות דירות זמינות למכירה, במיוחד בשוק היד השנייה, שהרבה ממנו מבוסס על הדירות הללו.

ובמצב שבו גם כך יש האטה בבנייה, ועיכובים בקבלת היתרים, כל דחייה כזו מוסיפה שמן למדורת המחירים, שחשוב לציין כבר בתהליכי כיבוי. הציבור רואה פחות מודעות ביד 2, פחות עסקאות בשטח, ונוצרת תחושת מחסור. אפילו אם בפועל יש דירות ש"תקועות" רק בגלל שהבעלים שלהן ממתינים לרגע הנכון.

התוצאה היא סוג של עיוות זמני בשוק: הביקוש לא באמת עלה, אבל ההיצע נחסם. וזה שומר את המחירים גבוהים מלאכותית, בטח באזורים שבהם ממילא קשה למצוא דירות, כמו גבעתיים, רמת השרון, אזורים ותיקים בתל אביב או חיפה. אבל כאן גם טמון הסיכון: כשהפטור ייגמר, או יתקצר - כל הדירות האלה יציפו את השוק בבת אחת. בתוך שנה שנתיים, פתאום יהיו הרבה דירות שיוצאות למכירה.

אם זה יקרה ביחד, התוצאה עלולה להיות ירידת מחירים חדה ומפתיעה, שתפגע דווקא במשפרי הדיור עצמם. אלה שחשבו שיש להם זמן. ולכן, חשוב להבין: הפטור ממס שבח לשנתיים הוא לא רק עניין של תכנון מס, אלא משפיע ישירות על השוק כולו. הוא מעכב עסקאות, דוחף רוכשים להמתין, מעלה את המינוף, ומייצר עיוות זמני במפת ההיצע - ביקוש. זו הסיבה שמשרד האוצר דוחף עכשיו לקיצור התקופה: לא רק כדי למנוע תכנוני מס, אלא כדי להחזיר דירות לשוק, מהר יותר.

האם הפטור באמת עוזר למשפרי הדיור?

אחד הנימוקים המרכזיים להשארת הפטור ממס שבח לתקופה של שנתיים, הוא הרצון לתת למשפרי דיור זמן לנשום. כלומר, לאפשר להם לעבור דירה בקצב שלהם, מבלי להיכנס ללחץ של מכירה, ולא להיכנע להצעות נמוכות רק כדי לעמוד בלוחות הזמנים של רשות המסים.

אבל בפועל, הנתונים והתנהגות השוק מראים שלא תמיד זה עובד לטובת הרוכשים, ולפעמים אפילו להפך: הפטור הארוך יוצר אשליה של זמן, שמעודדת המתנה, דחייה, וציפייה למחיר השוק הרצוי, שלבסוף לא מגיע. משפרי דיור רבים מנסים "לתזמן את השוק", בתקווה שמחירי הדירות יעלו עוד קצת, ורק אז מוכנים לצאת למכירה. אלא שבינתיים, עלויות מימון עולות, הלוואות נצברות, והדירה עומדת.

כאשר מגיע המועד, הם כבר מוכנים להתפשר, אבל לפעמים זה כבר מאוחר מדי. לפי נתונים שהוצגו בעבר על שוק היד השנייה, דירות של משפרי דיור עומדות זמן ממושך יותר בשוק לעומת דירות של מוכרי "מצוקה"- בממוצע כ-5.5 חודשים עד למכירה, לעומת 2-3 חודשים אצל מוכרים שמחויבים למכור מיידית.

יתרה מכך, רבות מהדירות הללו נמכרות בסופו של דבר ב־5%–12% פחות מהמחיר המקורי שבו פורסמו. לאחר מספר סבבים של הורדות מחיר. ולמה זה קורה? כי בעלי הדירה בטוחים שיש להם "שנתיים שלמות", ולכן מתנהלים באופטימיות יתר, לעיתים אפילו בשאננות.

• שתי דירות, אפס מס: הפטור ממס שבח חוזר לשנתיים שלמות
• האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?