משרד עורכי דין אביב טסה על הסכמת הדיירים בתמ"א 38
הצורך בהחלת הפרוייקט הוא דחוף, שכן מבנים רבים עלולים להתמוטט על יושביהם במקרה של רעידת אדמה בעוצמה מסויימת. על מנת לזרז תהליכים ולעודד קבלנים לביצוע הפרוייקטים, מעניקה המדינה לקבלנים זכויות בנייה נוספות (כגון הוספת, ממד"ים, מרפסות, הוספת דירות וכדו'), וכן אפשרות לקיצור התהליך הבירוקרטי עד לשלב הבנייה.
עם זאת, פעמים רבות שהחלת הפרוייקט הופכת לעניין סבוך ומורכב עבור המעורבים הרבים ובעיקר לדיירי הבניין.
לפי החוק הקיים, במקרה של שיפוץ בניין מגורים קיים, ניתן להתחיל בעבודות השיפוץ רק כאשר השיג הקבלן המבצע את הסכמתם של לפחות שני שליש מן הדיירים בבניין (66%), ובמקרה של פינוי בינוי (הריסה ובנייה מחדש של הבניין) יש צורך בהסכמתם של 80% מדיירי הבניין.
במקרים רבים התהליך הופך למייגע, הודות לסירובם של בעלי דירות בבניין וחוסר הסכמה בנוגע לתוכנית הבנייה. יחד עם זאת, קיימים מקרים שבהם גם סירובו של דייר אחד מספיק על מנת לעכב את התחלת הבנייה, כאשר הסירוב נובע מסיבות רלוונטיות, כגון: חברה אחרת שמציעה תוכנית הוגנת יותר, פגיעה חריגה שמתקיימת לדייר המסויים בעקבות התוכנית ללא פיצוי הולם מהחברה היזמית ועוד. מנגד, קיימים מקרים של התנגדויות שאינן רלוונטיות, כגון דייר שמתנגד עקב הקטנת מרחב הגינה סביב לבניין. סיבה זו אינה עולה על הצורך לחזק את המבנה הקיים מפני רעידות אדמה, גם אם התוצאה הסופית אינה מושלמת מכל הבחינות.
האם ביכולתו של דייר אחד לסכל תוכנית תמ"א 38?
כמעט תמיד תהיינה התנגדויות שונות מצד דייר אחד או יותר לביצוע התוכנית, מסיבות שונות. ואמנם, לעיתים התנגדות של דייר אחד יכולה למנוע את ביצוע התוכנית: דייר שמתנגד לתוכנית, יכול לפנות לוועדת הערר המחוזית ולהגיש ערר כנגד התוכנית. החלטתה של הוועדה היא זו שתכריע בעניין. יחד עם זאת, גם כאשר הוועדה החליטה שהעבודות אכן יצאו אל הפועל, יכול הדיין לשכור את שירותיו של עורך דין ולהערים קשיים משפטיים שונים על ביצוע התוכנית, דבר שיכול להביא לעיכוב ביצוע התוכנית ואפילו ביטולה.
- הובלה קטנה - לבצע לבד או להזמין את הובלות באביב
- מליסרון נכנסת לתחום הדיור עם רכישת 50% מאביב ייזום ב-836 מ' ש'
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עורך דין אביב טסה יוכל לתת לדייר חוות דעת נאמנה על הכדאיות של התנגדותו לפרוייקט, שכן במידה והתנגדותו אינה רלוונטית או בעלת סיבה מהותית, עיכוב העבודות יכול להסב פגיעה לשאר דיירי הבניין, שעלולים לצאת בתביעה משותפת כנגדו. מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום זה בטרם מחליטים על פעולה כלשהי.
אז מה ניתן לעשות במידה ויש התנגדויות?
ראשית, יש להבין שלרוב לא תהיה הסכמה גורפת מכל בעלי הדירות בבניין לאישור התוכנית. לפני שמגיעים למחוזות המשפטיים, מומלץ לנסות ולהגיע לשיח משותף עם הבנה הדדית בין הצדדים השונים או אפילו לשכור את שירותיו של מגשר לצורך כך. לעיתים, ההתנגדויות השונות שעולות הן אינן דבר של מה בכך והסיבות להן נובעות משיקולים נכונים וכבדי משקל. מומלץ להקשיב להתנגדויות השונות ואם יש צורך, לברר את הדברים לעומק מול החברה היזמית.
בסופו של דבר, על החברה היזמית מוטלת חובת ההוכחה והצורך לשכנע את כלל הדיירים בכדאיות הפרוייקט. במידה וישנם דיירים המסרבים לתוכנית, החברה יכולה לקיים עימם דיאלוג, להבין את הסיבות להתנגדותם ולהציע פתרונות שונים, שיצרפו את אותם הדיירים להסכמה על התוכנית.
אם חלף זמן והחברה עדיין לא הגיעה לרוב הדרוש על מנת להתחיל בפרוייקט, מומלץ לכלל בעלי הדירות לשקול את הצעתה ואולי לפנות לחברות יזמיות אחרות לקבלת הצעות אחרות שעליהן תהיה הסכמה רחבה יותר.
גם כיום קיימים מבנים שמצויים בתהליך מזה שנים מספר, וטרם הגיעו להכרעה. לבעלי הדירות מומלץ לשבת לשיח משותף באווירה נעימה ומתחשבת ולהבין לעומק את סיבות ההתנגדויות השונות. בדיאלוג כזה, ייתכן שבעלי הדירות הסרבנים יחזרו בהם מהתנגדותם, או לחילופין, שהנכונים לפרוייקט יבינו שאולי כדאי לחפש הצעה לפרוייקט תמ"א 38 מחברה אחרת.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו"ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
משרד עורכי דין - אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il
יודגש כי המאמר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ובכל עניין בנושא מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.
צילום: STG Digital Marketing Agency5 דרכים להפוך משרד קר למרחב נעים ומעורר השראה
הקפדה על תאורה נכונה, שימוש בחומרים טבעיים והכנסת צמחייה מלאכותית לשטחי העבודה הם בין האמצעים שיסייעו לכם לייצר מרחב חם ומזמין
בעידן שבו העבודה ההיברידית הפכה לנורמה, המשרד כבר איננו רק מקום לביצוע משימות – הוא מרחב חיים, מפגש, השראה ויצירתיות. עובדים מבלים בו שעות ארוכות, והאווירה שבו
משפיעה באופן ישיר על המוטיבציה, על תחושת השייכות ועל הפרודוקטיביות. לא פלא שעיצוב סביבת העבודה הפך לאחד הכלים המרכזיים ביצירת תרבות ארגונית מודרנית.
אז איך הופכים חלל משרדי קר וסטנדרטי למקום שמרגיש חם, מזמין ומעורר השראה? הנה חמש דרכים שכדאי להכיר.
1. משחק באור – התאורה כגורם רגשי
אור משפיע על מצב הרוח לא פחות מאשר על הראייה. תאורה פלואורסנטית קרה יוצרת תחושת ניכור ועייפות, בעוד שתאורה רכה ובגוונים חמים משרה שלווה וריכוז. שילוב של אור טבעי עם גופי תאורה מעוצבים ומודולריים מאפשר לשנות את האווירה בהתאם לשעות היום או לאופי הפעילות. באזורים פתוחים מומלץ להוסיף מנורות תלויות שמגדירות אזור מבלי לסגור אותו, ואילו בחדרי ישיבות כדאי לשלב תאורה ממוקדת המעודדת תקשורת.
2. חומרים טבעיים וטקסטורות נעימות
אחד האתגרים בעיצוב משרדים מודרניים הוא האיזון בין מראה נקי ומינימליסטי לבין חמימות אנושית. שימוש בעץ, באבן, בבדים רכים או באלמנטים בעלי טקסטורה טבעית שוברת את הקרירות של המתכות והזכוכית. רצפת פרקט, שולחן עץ גולמי או אפילו חיפוי קיר בטון מוחלק – כולם יוצרים חיבור רגשי לחלל. לא מדובר רק באסתטיקה אלא גם בהשפעה תחושתית: החומריות גורמת לנו להרגיש קרובים יותר לטבע וליציבות.
3. צבע ככלי למצב רוח
הצבעים שאנחנו רואים משפיעים על רמת האנרגיה שלנו. משרד שכולו בגוונים אפורים או לבנים עשוי לשדר מקצועיות, אך גם ניכור. שילוב נועז של צבעים – נגיעות של ירוק, חרדל, כחול עמוק או טרקוטה – מעניק אופי ואנרגיה חדשה. חשוב למצוא את האיזון בין צבעוניות שמרימה את המורל לבין עומס ויזואלי. אפשר להתחיל בפריטים קטנים: קיר דגש אחד, כיסאות צבעוניים בחדר הישיבות או הדפסים אמנותיים שמוסיפים עניין.
- סוגי עבודות זכוכית: מה חשוב לדעת לפני התחלת הפרויקט שלך?
- איך לחסוך בעיצוב חדר השינה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
4. הטבע נכנס למשרד
בעולם שבו רבים עובדים בתוך מבנים סגורים במשך רוב שעות היום, יש צורך אמיתי בקשר עם אלמנטים טבעיים. הכנסת ירוק לחלל העבודה תורמת לריכוז, למצב הרוח ולתחושת רווחה כללית. צמחיה מלאכותית איכותית מאפשרת ליהנות מהמראה המרענן של הצמחים מבלי להתמודד עם תחזוקה, השקיה או תאורה טבעית. כיום ניתן למצוא פתרונות עיצוביים מגוונים – החל מעציצים בודדים ועד קירות ירוקים שלמים – שמעניקים תחושת חיים ורוגע גם בחללים תעשייתיים וסגורים.
צילום: אייל עובדיה AIהלוואה חוץ בנקאית: מתי זו האופציה הנכונה עבורכם?
אייל עובדיה, המנהל הפיננסי של פורטל "רק תבקש" ובעל ניסיון של מעל 17 שנה בתחום הפיננסים, מסביר מתי זה כדאי, איך נמנעים ממלכודות, ומה השתנה בשוק בשנים האחרונות
הלוואה חוץ בנקאית בשוק האשראי הישראלי מתרחשת מהפכה שקטה. בעוד שבנקים נותרים הכתובת הראשונה של רוב הישראלים כשמדובר בהלוואות, כ-35% מהשוק כבר עבר לגופים חוץ בנקאיים. מדובר בשינוי משמעותי שפותח אפשרויות חדשות למי שנדחה בבנק, זקוק למימון מהיר או פשוט מחפש תנאים טובים יותר.
בראיון עם אייל עובדיה, המנהל הפיננסי של פורטל "רק תבקש" ובעל ניסיון של מעל 17 שנה בתחום הפיננסים והיזמות, חקרנו את עולם האשראי החוץ בנקאי: מתי זו אופציה כדאית? איך נמנעים ממלכודות? ומה השתנה בשוק בשנים האחרונות?
"הרבה אנשים מגיעים לגופים חוץ בנקאיים מתוך ייאוש," מספר אייל, "אבל האמת היא שלפעמים זה בכלל הפתרון הטוב ביותר מלכתחילה".
שאלה: אייל, בואו נתחיל מהבסיס. מה בדיוק זה גוף חוץ בנקאי ובמה הוא שונה מבנק רגיל?
אייל עובדיה: זו שאלה שמרבה לעלות. גוף חוץ בנקאי הוא חברה מורשת שנותנת הלוואות, אבל היא לא בנק. החברות האלה פועלות תחת פיקוח רשות שוק ההון והחוק הישראלי, אז אין פה שום אזור אפור. ההבדל המרכזי הוא שיש להם הרבה יותר גמישות בתהליכי האישור. בנק צריך לעמוד בהרבה דרישות של בנק ישראל, והתהליך שלו מאוד מתוקנן. גוף חוץ בנקאי יכול להסתכל על התמונה הרחבה יותר - הוא יכול לקחת סיכונים מחושבים שבנק לא היה מסכים לקחת.
- הלוואה מחברת אשראי חוץ בנקאי? תקראו לפני שאתם לוקחים
- משכנתא הפוכה: מה זה, ולמי זה טוב?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קחו לדוגמה עצמאי שעובד שנתיים עם הכנסות טובות אבל ללא דוחות רשמיים מסודרים. בנק רגיל יגיד לו "תחזור בעוד שנה עם דוחות". חברה כמו מימון ישיר או נאוי גרופ יכולות להסתכל על תזרימי המזומנים שלו, על החשבון הבנקאי, ולאשר לו הלוואה תוך 24-48 שעות. כמובן שהן גובות על הסיכון הזה ריבית גבוהה יותר, אבל זו השאלה - האם הגמישות והמהירות שוות את ההבדל בעלות?
שאלה: אז מתי בעצם כדאי לפנות לגוף חוץ בנקאי ולא לבנק?
