שימו לב: האיתות שמספק כעת הכלכלן הראשי באוצר - לגבי כיוון מחירי הדירות

האוצר פרסם היום את הסקירה השבועית, עם התמקדמות בשוק הנדל"ן למגורים. ויש שם איתות למצב העניינים

ענת דניאלי | 29/05/2016 13:12 (38)

משרד האוצר בסקירה הכלכלית השבועית מתמקד בענף הנדל"ן ומציג כי אחרי רמת רכישות נמוכה יחסית בחודשיים ינואר-פברואר, בחודש מארס נרשם גידול של 15% בהיקף רכישות הדירות ל-11 אלף. בתוך כך, בסקירה מודגש כי ייתכן שהמשקיעים שינו את הציפיות שלהם בכל הקשור להמשך עליית מחירי הדירות.

בסקירה ציינו כי בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם גידול חריג (36% אחוזים) במספר העסקאות, המתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, זאת במידה רבה על רקע שיווק גדול של דירות במסגרת "מחיר מטרה" בראש העין. יצוין כי בישוב זה צפויים בחודשים הקרובים שיווקם של מאות יח"ד נוספות במסגרת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן". סביר להניח כי זהו אחד ההסברים לירידה החדה במכירת דירות חדשות "במחירי השוק" בישוב זה בחודש מרץ, בפרט בפלח השוק של רוכשי דירה ראשונה.

מכירת דירות ע"י משקיעים רושמת גידול משמעותי מאז נובמבר האחרון. כך, מרמה של 1.2 אלף דירות שמכרו משקיעים בחודש אוקטובר 2015 הלך ועלה מספר הדירות שמכרו המשקיעים עד לרמה חודשית ממוצעת של אלפיים דירות בחודשים ינואר-מרץ השנה.

בהשוואה היסטורית זוהי אחת הרמות הגבוהות במכירות המשקיעים בשנים האחרונות, כאשר רמה דומה של עסקאות, או גבוהה ממנה, נרשמה באותן פעמים רק על רקע אירועים חריגים, כגון שינויי מיסוי או פיזור הכנסת בשלהי 2014.

משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות בחודש מרץ נותר על רמתו הנמוכה, כ-20% מסך העסקאות. זאת לעומת שיעור של 27% מסך העסקאות בחודש מרץ אשתקד, טרם הכבדת המיסוי, כמו-כן תרם לגידול זה שיווק רחב היקף של פרויקט יוקרה ברמת גן.

המשקיעים מוכרים, איתות לשינוי כיוון במחיר הדירות?

בדו"ח הכלכלן הראשי באוצר יש התייחסות ספציפית לכך שהמשקיעים בשוק הנדל"ן למגורים מוכרים דירות בקצב הולך ועולה. וכך נכתב בדו"ח: "העובדה לפיה הגידול במכירות המשקיעים מאז הרבעון האחרון אשתקד מתרחש שלא על רקע אירועים חריגים כבעבר יש בה כדי להגדיל את הסבירות לפיה ההאצה במכירות המשקיעים משקפת שינוי בציפיות ביחס לרווח ההון הגלום בהמשך החזקת הנכס".

"ממצא נוסף שיש בו לחזק את ההשערה לפיה חל שינוי ציפיות בשוק ניתן למצוא ב"מלאי" הדירות בהמתנה הנמצאות בשוק נכון לסוף מרץ 2016. מלאי זה עומד על 13.8 אלף דירות, ירידה של 13% בהשוואה לסוף דצמבר 2015. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של פרמטר זה מאז 2009, עת החלו משפרי הדיור ל"אגור" דירות, על רקע הציפיה להמשך עליות המחירים בשוק". 'דירות בהמתנה' אלו אותן דירות של משפרי דיור שרכשו דירה אך עדיין לא מכרו את הדירה הקודמת (רלוונטי לשאלת תשלום מס הרכישה).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בתרשימים הבאים מציג האוצר את העלייה בדירות שנמכרו ע"י משקיעים, ואת הירידה במספר הרכישות נטו מצד משקיעים בפריפריה:

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(38):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

22.
מ.א. 29/05/2016 22:36
הגב לתגובה זו
אני רואה רק כוון אחד במחירים- למעלה !!!!
21.
קליפ 29/05/2016 21:50
הגב לתגובה זו
למה בעילום? כמו גנב קטן בלילה? למה בגרף מסתירים נתונים מלפני שנת 2011??? נראה כמו עוד נסיון השחלה של הזוגות הצעירים שימתינו עד שיזדקנו בשכירות
20.
קליפ 29/05/2016 21:41
הגב לתגובה זו
בפריפריה הדירות בחצי חינם. בחצי משכנתא. רכבת ישראל תקח אותכם במהירות (יחסית) האור לת"א. אם נהיה מאות אלפים הפריפריה ייהפך למרכז. מסובך?
ררר 31/05/2016 16:52
הגב לתגובה זו
המחיר הראוי , לא חצי חינם ולא נעליים. הפריפריה חשופה ביותר לנזקי מיתון ואתה הולך להרגיש זאת בקרוב.
19.
כלכלן 29/05/2016 20:23
הגב לתגובה זו
בכלכלה סופן של בועות להתפוצץ.
18.
עופר 29/05/2016 18:52
הגב לתגובה זו
תהיה ירידה במחירים וכרגע בדובר על מחסור של יותר מ 100000 דירות , אז למה שירדו המחירים?
כלכלן כלכלי 29/05/2016 23:41
הגב לתגובה זו
המשקיעים תפסו את מקומם של הזוגות הצעירים ועכשיו הם יוצאים מהשוק
17.
יש עשרות אלפי דירות שלא מצליחים להשכיר (ל"ת)
משקיע בדירה 29/05/2016 18:30
הגב לתגובה זו
16.
שמעון 29/05/2016 17:38
הגב לתגובה זו
האוצר מנסה להוריד מחירים דרך כותרות .הציבור עדיין קטנה ובגדול
15.
נדלן 29/05/2016 17:21
הגב לתגובה זו
מעניין שבחודש הקודם כשהיה ירידה בקצב המכירות לא אמרו שזה מראה ש"המשקיעים מעריכים שהדירות יעלו ושומרים על הדירות שלהם " אלא אמרו שיש מיתון במכירות , בקיצור נתוני הדירות גמישים כל חודש מסובבים לאן שמתאים
14.
האוצר מסלף את הנתונים כדי לנסות להוריד מחירים!! (ל"ת)
כחלון היח"צן!!! 29/05/2016 17:12
הגב לתגובה זו
13.
vvc 29/05/2016 16:59
הגב לתגובה זו
כל עוד הריבית נמוכה (1%-2%)משתלם לקחת משכנתא לקנות דירה ולהשכיר בריבית עם תשואה 3.5%-5% השוכר ממן למשקיע את הדירה נטו. ושלא יעבדו עלכם. הערה: ביזפורטל את יכולים לעשות לי בלוק של 30 סימני יד למטה כפי שאתם עושים מדי פעם לתגובות שלי!!! מעניין שרק אצלכם אני מקבל את התגובות האלו (חשוד ביותר)
ק 29/05/2016 18:08
הגב לתגובה זו
שנים על גבי שנים , אבל אין לך מושג....אתה אוכל רק מה שמאכילים אותך...ואתה תפסיד ובגדול.
vvc 30/05/2016 08:02
ריבית שאתה מקבל על שכירות פחות ריבית שאתה משלם למשכנתא (גם אם היא ריבית גבוהה) תקבל פער גדול לטובתך. אבל כנראה אתה מעמך שלא מבינים כלום בכלכלה וגורלך לעבוד קשה כל חייך (וזה מעציב אותי ולא משמח אותי לידיעתך)
12.
אבי 29/05/2016 15:39
הגב לתגובה זו
המשקיעים מוכרים לישראלים וכך המחירים ימשיכו לעלות
11.
איתי 29/05/2016 15:32
הגב לתגובה זו
מרוב מנופים לא רואים את העיר. אתם חושבים שקבלנים ובנקים שממנים אותם פראיירים ?
ק 29/05/2016 18:13
הגב לתגובה זו
לחלוטין והם הכי לא פראיירים בעולם...אז מי אלה הקבלנים בישראל? אתה חושב בצורה מיושנת שתגרום לך להפסדים, הכלכלה יותר חזקה מהכל.
10.
לא 29/05/2016 15:30
הגב לתגובה זו
בדירה. הגענו לטופ מבחינת היכולת לשלם על רכישה או שכירת דירה. אנשים כבר חנוקים. לא שווה לי להחזיק דירה בשביל סיכוי של עוד 5 אחוז עלייה מקסימום. לעומת סיכון נפילה של 20-30 אחוז...
9.
הכל שאלה של ריבית 29/05/2016 14:43
הגב לתגובה זו
הרחיבה פערים ניפחה בועות והרגה חוסכים
איתי 29/05/2016 16:40
הגב לתגובה זו
ריבית גבוהה > משקיעים מחו"ל מזרימים כספים לישראל > שקל מתייקר - שקל אחד שווה לדולר אחד > חברות מסחריות גם ישראליות וגם בינלאומיות בישראל צריכות לשלם 9500 דולר שכר ממוצע לעובד > חברות מעבירות את הפעילות לחו"ל > אבטלה מגיעה ל-30%, כמו בספרד > דירה בתל אביב עולה 1.5 מיליון שקל... שזה 1.5 מיליון דולר. משהו לא מסתדר ?
8.
יום טוב 29/05/2016 14:41
הגב לתגובה זו
עו"ד דוד לוי ביצע ניתוחים וכתבות מ 2010 וכלום לא השתנה...חפשו בגוגל את דברי הנביא דוד לוי ביזפורטל...עד לאן יובילו...טוב שלא כולם הקשיבו...
7.
הישועה לא מכאן 29/05/2016 14:16
הגב לתגובה זו
משקיעים הם סולידים בטבעם מחזיקים ברכוש וכמעט שלא מוכרים.
6.
אחד העם 29/05/2016 14:09
הגב לתגובה זו
כאשר תגיע האטה כלכלית או חלילה מיתון ועמיו גידול באבטלה. אז נראה את הזוגות הצעירים עמוסי המשכנתאות והשכירויות הגבוהות ... קורסים. המצב היום הוא בועתי בהיבט כושר ההחזר של הלווים
5.
חושב 29/05/2016 14:08
הגב לתגובה זו
אפשר לסחות לימון עוד קצת או שפיצוץ כבר כאן?
האמת שהמועד המדוייק קשה לחיזוי, אבל הפיצוץ הוא ממש קרוב (ל"ת)
חושף נדלניסטים 29/05/2016 14:36
הגב לתגובה זו
איך זה שחברות בניה פושטות רגל? (ל"ת)
אם המחירים מופקעים 30/05/2016 11:53
4.
ברוכים הבאים למיתון (ל"ת)
הכסף החכם יוצא 29/05/2016 14:00
הגב לתגובה זו
3.
האוצר מריץ מחירים 29/05/2016 13:59
הגב לתגובה זו
המשקיעים בישראל מוכרים דירות, ורוכשים דירות להשכרה בחו"ל .... האוצר מעודד צעירים לרכוש דירה בפריפריה, ומעניק לכל רוכש מתנה של כ- 250,000 שקל לדירה ... הצעירים הפכו למשקיעים המצפים להשכיר את הדירה בפריריה ולשכור דירה במרכז ... צימצום מספר הדירות לה/שכרה ועליית הביקושים, תביא בקרוב להכפלת שכ"ד באזור המרכז
משכיר 5 דירות 29/05/2016 17:06
הגב לתגובה זו
למחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי. היתה עליה של 65% מאז שנת 2008 ועד סוף 2014 ומאז בקושי זז, אפילו יורד. בשנה הבאה צפויים הרבה סיומי בניה, כלומר הרבה היצע להשכרה או היצע ששוכרים קיימים חיכו שייגמר לבנות כדי להיכנס לגור שם בעצמם (ואז הם מפנים את הדירה שהם שוכרים היום והיא תהפוך להיצע זמין להשכרה לאחרים)
לא 29/05/2016 15:32
הגב לתגובה זו
הדירה, בגלל זה מוכרים יא חביבי...שכר דירה זה מזומן ולאנשים אין יותר ממה שיש עכשיו
חושף נדלניסטים 29/05/2016 14:35
הגב לתגובה זו
ואם אין שוכרים במקום מסויים, מחיר השכירות גם יותר דרסטית.. האמת שאני לא מבין את ההגיון שלך (למרות שאני מבין את מה שעומד מאחורי הצגת הרעיון)
אני לא הוא, אבל 29/05/2016 14:53
יהיו יותר משקיעים בארץ, אבל פחות במרכז ויותר בעפולה (לדוגמא). כיוון שלא יהיו פחות המתגוררים במרכז (פשוט עתה תהיה להם דירה בעפולה), אבל כן יהיו פחות משקיעים במרכז (אלו שמשכירים את דירותיהן) - הסבירות היא שהביקוש ישאר קבוע (נניח) וההיצע יירד, ומכאן המחירים יעלו.
2.
למספר 1, מצטרף לכותרת שכתבת... (ל"ת)
אברום 29/05/2016 13:49
הגב לתגובה זו
1.
שטויות במיץ 29/05/2016 13:39
הגב לתגובה זו
באיזור הדרום קונים דירות להשקעה כמו לחם, לא מפחדים ממס רכישה 8%.
םם 29/05/2016 15:35
הגב לתגובה זו
ישאר עם ה*ין ביד...בטח ובטח בדרום...הדרום יהיה הראשון להיפגע ממיתון.
חושף נדלניסטים 29/05/2016 14:33
הגב לתגובה זו
אין לך בושה לנסות להכניס אנשים חדשים למעגל המשיקיעים ולהרוס להם את החיים?
משכיר 5 דירות 29/05/2016 17:05
הדירות, והסיבה שבקרוב הם יירדו". מדובר בסרטון יוטיוב עם 20,000 צפיות. חפשו בגוגל את שמו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן