"גם אם הרווחיות תיפגע, המשכנתאות ימשיכו להוות נדבך מרכזי באסטרטגיה של הבנקים"
שוק הנדל"ן למגורים ממשיך להציג ביצועים מרשימים בתקופה האחרונה וכנגזרת ממנו אנו עדים לגידול מרשים בהיקף נטילת המשכנתאות. המהלך של בנק ישראל להוזלת מחירי האשראי לדיור בשילוב עם ריביות נמוכות תומך בהמשך עליית מחירי הדיור. ומה יקרה הלאה? "גם אם הרווחיות תיפגע, המשכנתאות ימשיכו להוות נדבך מרכזי באסטרטגיה של הבנקים" אומר ליאור שילה, אנליסט בנקים מ-IBI בית השקעות.
לשם המחשה, בשנת 2020 קצב צמיחת האשראי לדיור עמד על 9.2%, בעוד שתיק האשראי הכולל צמח בכ-7.5%. הבנקים, ששולטים בשוק המשכנתאות נהנים מצמיחה גואה בשוק זה וזאת לצד הניסיון של בנק ישראל להפחית את מחיר המשכנתאות עבור משקי הבית. נזכיר כי במהלך משבר הקורונה בנק ישראל פעל בשתי חזיתות - לשמור על יציבות שוק המשכנתאות מצד אחד (מהצד של הבנקים ומהצד של הלווים) ובמקביל להפחית את מחירי האשראי לדיור. על היציבות בנק ישראל שמר על ידי כך שאיפשר ללווים שביקשו דחיית תשלומים לקבל אותה מהבנקים ללא הסבר נוסף לתקופה של חצי שנה עד תשעה חודשים, וכן האריך את תכנית ההקלה בצורה של פריסת התשלומים עבור מי שנזקק לדחייה נוספת. מהצד השני איפשר להגדיל את מסלול הפריים שהיה נתון למגבלה של שליש עד כה מסך תמהיל המשכנתא לשני שליש, כאשר מסלול זה נחשב לזול יותר.
תיק האשראי לדיור מהווה מרכיב מאוד דומיננטי בתיק האשראי הכולל של הבנקים, ועומד על כ-36% מסך התיק. לכן ההקלה שבנק ישראל העביר במהלך המשבר שנוגעת למסלול הפריים, לא יצרה שינוי מהותי במרווח הסופי, לפחות לעת עתה. כפי שניתן לראות במהלך השנים האחרונות המרווח הפיננסי של הבנקים בתחום האשראי לדיור ממשיך לטפס, מי יותר ומי פחות, אך המגמה דומה בקרב כל הבנקים. לאחרונה, עלה בתקשורת כי בנק ישראל לא יהסס להפעיל כלים מסויימים על מנת שההקלה תבוא לידי ביטוי בהוזלת מחירי האשראי לדיור עבור הצרכן. מנגד, יש לציין כי מהלך זה של הוזלת מחירי האשראי לדיור בשילוב עם ריביות נמוכות תומך בהמשך עליית מחירי הדיור. בסופו של דבר, גם אם המרווח של הבנקים בסוף מעט יצטמצם, בין אם בשל ההקלה ובין אם בשל התחרות בין הבנקים, הבטוחות? ממשיכות להציג יציבות.
- הבנקים יקרים? IBI סבורים שיש עוד 22% אפסייד
- אקזיט לאלקטרה נדל״ן: החברה ו־IBI מממשות נכס בארה״ב תמורת 114 מ׳ דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מקור: בית ההשקעות IBI
בנק מזרחי הוא בעל הנתח שוק הגבוה ביותר בקרב 5 הבנקים הגדולים. בשנים האחרונות בנק מזרחי הציב למטרה לגדול בתיק האשראי העסקי בכדי להגדיל את הפיזור בתמהיל תיק האשראי שלו. פיזור זה הואץ במיזוג עם בנק אגוד.
עם זאת, פלח השוק שלו עדיין גבוה מהותית מהמתחרים. הדבר מתבטא במרווח פיננסי כללי נמוך יותר בשל אופי פעילות האשראי, אך אין ספק שמדובר על תחום יציב שביצועיו מדברים בעד עצמם. אף על פי שישנם גורמים נוספים שמשפיעים על התמחור, בין היתר, יעילות תפעולית וניצול הון, בנק מזרחי מציג כבר מספר שנים את התשואה להון הגבוהה ביותר במערכת ועל כן נסחר במכפיל ההון הגבוה ביותר.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
ומה המגמה הלאה?
"הנתונים האחרונים שהתפרסמו מראים כי שוק המשכנתאות המשיך לצמוח בקצבים גבוהים גם ברבעון הראשון של השנה. מגמה זו נתמכת כאמור בהקלות של בנק ישראל, וכן בשל תכנית מחיר למשתכן שגרמה לעליית הביקוש הכבוש בצעירים מחוסרי דיור, תכנית שהסתיימה לאחרונה. כמו כן, בקרב המשקיעים נראה כי הפחתת מס הרכישה בחודש יולי האחרון גם כן נתנה אותותיה כאשר נרשמה עלייה בשיעור דו-ספרתי בחודשים האחרונים ביחס לתקופה המקבילה בהיקף הדירות להשקעה.
באופן כללי, שוק המשכנתאות ושוק הנדל"ן למגורים מראה יציבות בקצבי הצמיחה, כאשר אלה ממשיכים לתמוך באסטרטגיה של הבנקים לצמוח בסגמנט זה. נציין כי מרבית הבנקים מעלים בתכנית האסטרטגית את הרצון להמשיך להציג צמיחה בסגמנט זה, כאשר במזרחי ובדיסקונט שואפים להציג צמיחה מעל הממוצע של המערכת. השאיפה של בנק ישראל לשמור על יציבות מצד אחד בתקופת משבר והורדת הריבית למשכנתאות , הביאה למצב בו שוק הנדל"ן למגורים, הביקוש למשכנתאות ומחירי הבטוחות של אותן הלוואות צומחים בקצב נאה. הרווחיות שמטפסת, גם אם היא תיפגע מעט, במשוואת הסיכון-סיכוי לבנקים עדיין יש מקום לצמוח בשל איכות האשראי המרווחים הנאים והביקוש הגבוה שקיים היום".
- 3.סרטן בראש למריצי נדלן (ל"ת)ע.ע בלי ע 26/04/2021 15:28הגב לתגובה זו
- 2.בני 26/04/2021 15:14הגב לתגובה זוונוצר מצב שעכשיו צאצאי המסוממים חייבים משכנתא מחומר חזק כדי לרכוש בלוקים שאפשר לישון בהם.
- 1.אנונימי 26/04/2021 14:24הגב לתגובה זואז למה הורידו מס משקיעים, אם המחירים אמורים לעלות לנצח נצחים, אז למה המדינה נתנה ערבות מדינה לחברות הריט, הרי הן אמורות היו חגייס כסף בקלות כי נדל"ן זה בטוח ולמה המדינה נתנה לבנקים להגדיל את האשראי לקבלני, הרי צריך רק למכור את הדירות שכולם קופצים עליהם, למה בשנתיים האחרונות גדל הזמן שלוקח למכור פי 4 ולמה אישרו למשפרי דיור להחזיק שתי דירות מעל 18 חודשים, הרי רק שמים מודעה וכבר כולם קונים, למה המוסדיים לא מוכנים לתת כסף לשתי חברות ריט חדשות שרוצות להיפתח ולמה כח העיתונים כתבו שהמשקיעים חוזרים כשבפועל מכרו כ3800 דירות יותר ממה שקנו בלי קרנות הריט, למה במדלן מראים ירידות חזקות ואיך זה שלפי סקירת האוצר יש שיא של משקיעים שמכרו בהפסד הרי דירות רק עלו פה ב1000 שנה האחרונות.
- בני 26/04/2021 14:51הגב לתגובה זוואתה מקבל שוק שבו המדינה שותה מיסים בקצב מסחרר. כל האטה בפעילות הנדלן במדינה זה חורבן כלכלי למדינה. כל פמפום של שר אוצר כחלון שטייניץ ולפיד על הנדלן הביא בכוונה את הנדלן למרכז השיא כדי שמשקיעים יתעוררו. בסוו של יום המאזנים של המדינה היו מרשימים בזכות שתיית המיסים שהתבצעה. עכשיו מה שקורה שזה כבר הופך להיות כלכך מנותק מהמציאות כמו הנדלן בסין. יש ביקוש יש היצע אבל מה שיש פה זה פצצת משכנתאות והדפסות כספים (הלוואה זה הדפסת כסף) בצורה שגרמה לאינפלציה ממשית במחירי הנדלן. זה לא ייגמר,כי מדינת ישראל קומוניסטית אז יש חל"ת ולכן המשכנאתות ימשיכו. בעתיד זה יהיה 100% משכנתא עם בלון רק למי שיעז לקנות נדלן. המפסידה העיקרית היא המדינה.. עדיף לשלם 10% ריבית על חצי מיליון ולא 2 אחוז ריבית על מיליון וחצי לאותה הדירה המסריחה שנבנתה ב1970.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
