תכניות המטרו מתקדמות בצעדי ענק - בעלי נכסים עשויים להיפגע
מטרו לאחרונה, הופקדו תכניות המטרו ובקרוב יאושרו ויצאו אל הפועל. המטרו תעבור ב-23 ערים, בתוואי של כ-145 ק"מ במרכז הארץ, כשמטרתה בין היתר לקצר משמעותית את זמני הנסיעה למרכזי התעסוקה בת"א. המטרו תמוקם ברובה בתת הקרקע, כשהיא כוללת הוראות למגרשים תלת ממדיים, שיאפשרו לתחום את ייעוד הקרקע וההפקעה למפלס תת הקרקע. יש לברך על קידום המטרו, אך אין לשכוח שתכניות אלו עשויות לפגוע קשות בבעלי קרקעות רבים, על ידי הפקעת נכסים, עסקיים/בתי מגורים, הפקעת תת הקרקע, או הפקעת שטחים ניכרים של מאות דונמים לצורך הקמת מתחמי דיפו (אזור תפעול).
חשוב להדגיש כי ייתכן וקרקע מסומנת בתכניות המתקדמות להפקעה, מלאה או חלקית, אך בעליה לא ידעו זאת. הכיצד? כיוון שלא קיימת בחוק הקיים חובת מתן הודעה אישית על תכניות פוגעות, ולכן יכול לקרות מצב בו בעל קרקע יקדם תכנית לבניה או יגיש בקשה להיתר במקרקעיו ויגלה תוך כך שתכנית המטרו מייעדת את הקרקע או את תת הקרקע ואין לו יכולת לקדם את תכנון הקרקע. לכן, מומלץ בהקדם לבדוק עם בעל מקצוע האם הקרקע שלכם נכללת בתוואי המטרו, ומה מתוכנן באשר לה, זאת לאור הזמנים הצפופים, שכן ניתן להגיש השגה לתכניות, לרוב בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה על הפקדת התכנית בעיתונות, ואולי כך, לנסות ולשנות את "רוע הגזרה".
המטרו מורכבת מ-4 תכניות שונות, כאשר כל תכנית חולשת על ערים שונות ובחלק מהערים חולפים מספר תוואים:
תת"ל 101/א: תל אביב, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, גבעת ברנר, אחיעזר, רמלה, רחובות, באר יעקב, לוד, קריית עקרון, וכפר בילו. תכנית זו הופקדה ביום 10.6.20.
תת"ל 101/ב: תל אביב, חולון, רמת השרון, הרצליה, רעננה, כפר סבא והוד השרון. כפי הידוע לנו, תכנית זו טרם הופקדה, אולם צפויה ליהיות מופקדת בקרוב.
תת"ל/102: פתח תקווה, גבעת שמואל, בני ברק, רמת גן, גבעתיים, תל אביב. כפי הידוע לנו, תכנית זו טרם הופקדה, אולם צפויה ליהיות מופקדת בקרוב.
תת"ל/103: הרצליה, רמת השרון, פתח תקווה, גבעת שמואל, בני ברק, קריית אונו, רמת גן, חולון, בת ים. תכנית זו הופקדה ביום 27.5.20.
יש לציין אף כי לאחר אישור התכניות על ידי הממשלה, ומתן תוקף, בעלי הקרקעות הנפגעים, שבתחום התכנית או גובלים בה, יוכלו להגיש תביעת פיצויי ירידת ערך הנכסים, בגין אישור תכניות המטרו הפוגעות, זאת בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית. לאחר מכן, תתבצע ההפקעה בפועל כאשר הרשות לוקחת פיזית את הקרקע. או את תת הקרקע לפי העניין וככלל המועד להגשת תביעת פיצויי הפקעה הוא 7 שנים ממועד תפיסת החזקה.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואולם, במקרים רבים, הידיעה על דבר ההפקעה תגיע רק בשלב של ביצוע ההפקעה, לאחר אישור התכניות, כאשר שלב זה יהיה מאוחר מדי, מאחר שהשווי שיחושב לבעל הקרקע הוא השווי לאחר שינוי הייעוד, שווי של ייעוד ציבורי (מטרו), כאשר שווי זה הינו נמוך משמעותית מהשווי לפני אישורה של התכנית הפוגעת (למשל מגורים).
בשלב זה, ואם כבר חלפו 3 שנים מעת אישור תכנית המטרו, כשמעוניינים להגיש תביעת ירידת ערך, לרוב נתקלים בטענת התיישנות, וזאת למרות שבעל הקרקע לא היה מודע בזמן אמת לתכנית ששינתה את ייעוד הקרקע. באשר לפיצויי ההפקעה, ישנן דרכים שונות לדרוש פיצויים, מקום בו המחלוקת הינה על שיעור הפיצוי, ימונה שמאי מכריע בתוך 90 יום מיום פרסום ההודעה על ההפקעה או באמצעות הגשת השגה לוועדת ההשגות המיועדת לכך. יודגש, כי בחירת המנגנון והגשת התביעה/תביעות הנכונה/נות במועדים הקצובים, הינה חיונית כתנאי לקבלת פיצוי. איחור או בחירת מסלול שגוי, עלול לגרום לנפקע לאבד את עיקר נכסיו, ולכן קיימת חשיבות גדולה לייעוץ וליווי ההליכים יחד עם עו"ד ושמאי מקרקעין המתמחים בתחום מורכב וייחודי זה של תשתיות.
על מנת להמחיש עד כמה הידיעה על ההפקעה בשלב זה כה קריטית, להלן תשריט מתוך תכנית המטרו, לדוגמה תכנון תחנת ארלוזורוב בפתח תקווה, המייעדת מספר בנייני מגורים להריסה, ובנייה במקומם כניסה לתחנת מטרו בתת הקרקע. ניתן לראות בסימון הצבע האדום, את סימון הריסת מבני המגורים לטובת הפרויקט.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
כפי שהוסבר לעיל, לבעלים אלו לא ניתנות על פי החוק הודעות אישיות בזמן התכנון על ייעוד הקרקע לתחנה ולאחר מכן הפקעת הבניינים, וייתכן והם יגלו זאת רק לאחר אישור התכניות והודעות הפקעה, ואז כאמור, שווי הקרקע שלהם יהיה כבר בייעוד ציבורי, בשווי נמוך מאוד, ויפסידו כספי פיצויים רבים.
לסיכום, המלצתנו היא לא לקבל את הליך הפגיעה/ההפקעה כגזירה משמיים. יש לעקוב אם יש כוונה לפגוע בזכויותיכם, לברר את שיעור הפגיעה ולשקול התנגדות ומיד עם הפגיעה/ההפקעה צעדיכם לפיצוי.
הכותבים הינם עו״ד צבי שוב ועו״ד ספיר זילבר.
*האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה ויש לבחון כל מקרה לגופו.
- 5.אזרח נפגע 07/08/2020 11:25הגב לתגובה זואם משהו גורם לך נזק של 1000 שח אתה מתלונן במשטרה , אז למה כשהמדינה גורמת לי הפסד של מאות אלפי שקלים אין עם מי לגבר. הבית השקו שלי שעבדתי בשבילו כל חיי פתאום יושב על חפירות לתחנת מטרו בתוך איזור תיפעול ומות מיפעל מלט בקיצור בית שאי אפשר לגור בו בלי לפגוע בבריאות, אני בעד מטרו אבל שבדרך לא ידרסו ויהרסו מאות משפחות , דורש צדק שיביאו שמאי ויפצו אותי על הרס חיי
- 4.אריק50 15/07/2020 14:01הגב לתגובה זואין צורך ברכבת קלה-זה פגע במאות עסקים ושיבש את התנועה לחלוטין !!!
- 3.שמוליק 14/07/2020 18:00הגב לתגובה זוחשבון מעוד
- 2.למה לא מטרו מלכתחילה במקום הרכבת הקללה (ל"ת)קובי 14/07/2020 15:11הגב לתגובה זו
- 1.הרקבת 14/07/2020 13:28הגב לתגובה זויצטרכו מכוניות להגיע לתחנה וברור שיגבו תשלום על חניה . או יצטרכו גם אוטובוס להגיע לתחנה בישראל יודעים רק להיות שלומיאלים בזבזנים ובלי לחשוב שני צעדים קדימה. הכל מתוכנן עם אנשים מוגבלים בשכלם או מקושרים שמקבלים תפקידים ולכן המדינה נראית סלמס אחד גדול וכל האזרחים רוצים אזרחות נוספת ושואפים לעוף מפה. זה לא קורה סתם . זאת מדינת חלטורה פרימיטיבית מדינת עולם שלישי במסווה. והערבים הרבה יותר חכמים אפילו אפילו בלוני התבערה שלהם יעילים יותר מגנץ וביבי
- נביה אבו חרירה 14/07/2020 18:19הגב לתגובה זומנהרה ורכבות חשמליות יכולות להגיע לכל מקום. עד עכשיו היו לנו רק רכבות דיזל שאי אפשר להכניס למנהרות לכן התחנות מוקמו בשולי הערים
.jpeg "דירות חדשות")
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.
