צילום: יח"צ

כמה דירות יש בארץ, מה קצב הגידול השנתי ואיפה יש הכי הרבה מגדלים?

בתל אביב למעלה מ-200 אלף דירות, בחיפה כ-121 אלף דירות; חריש היא העיר הצומחת ביותר, ומה קורה בירושלים?

מורן ישעיהו | 17/12/2019 13:00 (8)

באמצע שנת 2019 היו בישראל כ-2.68 מיליון דירות למגורים, מהן 2.45 מיליון בעיריות ומועצות מקומיות והיתר - במועצות אזוריות. כך לפי נתוני הלמ"ס. מדובר בתוספת של כ-302,700 דירות משנת 2012 - גידול של 14%. שימו לב - מדובר בגידול של 43 אלף דירות בשנה, בלבד!

הגידול במספר הדירות משקף בעיקר בנייה חדשה, אך עשוי לכלול גם פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות שימוש של הנכסים.

הדיווח כולל את כלל הדירות המדווחות לארנונה כיחידות רשומות כפי שנמסרו מהרשויות המקומיות, ומתייחס ל-257 עיריות, מועצות מקומיות ואזוריות. הגדרת דירה לפי הלמ"ס היא יחידת מגורים, בין אם במבנה משותף, בית פרטי, יחידת דיור מוגן נפרדת, ובין אם מעונות סטודנטים הרשומים כיחידות נפרדות בארנונה.

מרבית הדירות באזור המרכז

בהתפלגות לפי מחוזות, בשנת 2019 רבע מכלל הדירות היו במחוז המרכז, במחוז תל אביב - 21%, במחוז צפון - 15%, במחוזות חיפה והדרום - 13%, בירושלים - 10%, והאחוז הנמוך ביותר באזור יהודה והשומרון - 3% מהדירות.

הפער בין המחוזות קשור בין היתר לגודל האוכלוסייה ומשק הבית הממוצע. כך למשל, במחוז תל אביב, נתח הדירות גדול מנתח האוכלוסייה במחוז, זאת לעומת אזור יהודה ושומרון, שם נתח הדירות נמוך משמעותית מנתח האוכלוסייה - הסבר אפשרי לכך הוא גודל משק הבית הממוצע הנמוך יחסית במחוז ת"א (2.93), הנובע מריבוי משקי בית יחידים וממספר ילדים נמוך במשקי הבית, כאשר באיו"ש גודל משק הבית הממוצע הוא 3.98.

ירושלים ות"א מובילות במספר הדירות, חריש מכפילה את עצמה

מבין הערים הגדולות המונות למעלה מ-100 אלף תושבים, בירושלים ותל אביב נרשם המספר הגבוה ביותר של הדירות - מעל 200 אלף (גידול של כ-4,400 ו-3,100 דירות בהתאמה לעומת אשתקד).

במקום השלישי נמצאת העיר חיפה עם כ-121 אלף דירות, ואחריה פתח תקווה וראשון לציון עם כ-80 ו-85 אלף דירות בהתאמה. עוד נמצאות ברשימה הערים רמת גן עם 65 אלף דירות, בני ברק - 47 אלף דירות. בתחתית הרשימה נמצאת בית שמש עם 22 אלף דירות.

בהשוואה לשנת 2018, חריש מובילה את הגידול המשמעותי ביותר במספר הדירות למגורים (תוספת של 50%), ואחריה נמצאים היישובים כפר יונה (17%), קריית יערים (14%) ונתיבות (13%). מנגד, באור יהודה וקריית שמונה חלה ירידה במספר הדירות, מה שניתן לייחס בין היתר לשינוי בייעוד נכסים ישנים שלא למגורים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

למרות תנופת הבנייה: דירות רבות בחריש עדיין עומדות ריקות

מקור הנתונים: הלמ"ס

איפה נמצאים המגדלים?

בקרב הערים הגדולות נמצא כי האחוז הגבוה ביותר של מבנים עם 50 דירות ויותר הוא ביישובי רצועת החוף: אשדוד (4.9%), בת ים (3.9%), נתניה (2.9%) ותל אביב-יפו (2.1%).

הערים בהן נמצא אחוז גבוה של מבנים בני דירה אחת או שתיים הן באר שבע ואשקלון - כ-70%. כמו כן, נמצא כי בערים שבתחילת דרכן היו המושבות הראשונות (עד ראשית המאה שעברה) פתח תקווה, ראשון לציון, רחובות וכפר סבא קיים אחוז גבוה של מבנים בני דירה אחת או שתיים (יותר מ-39%).

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

8.
כמה דירות למכירה יש בפועל ?..בקיזוז הדירות שלא למכירה? (ל"ת)
כמה דירות למכירה ? 20/01/2020 09:21
הגב לתגובה זו
7.
דוד 21/12/2019 22:30
הגב לתגובה זו
תבדקו מחירי דירות ברשות המיסים ....לצערי מחירי הדירות
6.
חוקר 18/12/2019 17:25
הגב לתגובה זו
תחלמו שזוגות צעירים,ייחזרו לרכוש דירות מקבלנים .
5.
קבלנים בלחץ 18/12/2019 09:49
הגב לתגובה זו
משרדי מכירה שוממים השוק הפרטי בקיפאון, כל הביקושים עברו לכחלון הנחות 400-900 אלף , הציבור התפכח הפסיק לממן קבלנים ולוביסטים.
4.
אני 17/12/2019 17:47
הגב לתגובה זו
עד מתי תכתבי מפוזיציה. זה יותר גרוע מפרסום סמוי. 43 אלף דירות בלבד... ומה עם דירות שמתפנות בגלל יורדים, בגלל מתים, בגלל מתחתנים? ובכלל... לא כתבת שהזוגות שמתחתנים היום וצריכים דירה, נולדו לפני 25 שנה, אז קצב הגיגול היה רק 44 אלף תינוקות בשנה, שזה 22 אלף זוגות או דירות....
3.
תזכורת 17/12/2019 14:58
הגב לתגובה זו
מספר המשכורות לרכישת דירה ירד מ 130 בשנת 1998 ל 86 בלבד בשנת 2008. לפעמים צריך לקבל פרופורציות ולא סתם לזרוק מספרים. נכון ש 43,000 דירות בשנה זה פחות מהיעד הממשלתי, אבל זה לא מעט. ישראל של היום גדולה בכ 25% יותר מאשר בעשור של הירידות, ולכן 32,000 של אז זה שקול ל 39,000 של היום. אבל בנו 43,000 בשנה ולאחרונה יש גמר בניה של 52,000 בשנה, וזה דווקא הרבה.
2.
קרית חיים מערבית היעד הבא ליד הים מחיר משתלם היום (ל"ת)
אילנה 17/12/2019 14:46
הגב לתגובה זו
1.
תבדקו כמה היצע בפועל ,כמה דירות זמינות לקנייה של אחר? (ל"ת)
תבדקו כמה היצע בפועל 17/12/2019 13:25
הגב לתגובה זו

משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון | 19/09/2025 12:16

נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.

פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן