הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

צפו היכן פער המחיר הכי גדול בין שכונת העשירים לשאר העיר (וזה לא בת"א)

Bizportal בדק את פער המחירים ב-22 ערים בישראל בין השכונה היקרה לשאר העיר. צפו בטבלה
לירן סהר | (17)
נושאים בכתבה בניין מחירי הדירות נתניה

הפערים החברתיים בישראל הולכים ומתרחבים המגמה הזאת מורגשת מאוד בתל אביב כשמשווים את מגדלי היוקרה שקמו בשנים האחרונות בשכונת צמרות ובשדרות רוטשילד לשיכונים הקשים של שכונות נווה שאנן ושפירא הנמצאות מרחק קצר מהן.

אבל גם כשיוצאים מתל אביב מגלים פערים משמעותיים בין שכונות היוקרה החדשות לשאר השכונות. מבדיקה שערכה חברת היילנד מקבוצת eWave נדל"ן, בשיתוף משרד שמאי המקרקעין קמיל טרשנסקי, עולה כי פערי המחיר הגבוהים ביותר בין השכונה היוקרתית ליתר השכונות נרשמו בערים נתניה, רמת גן ותל אביב. אלו עומדים על שיעור של 50% לנתניה, 48% לרמת גן ו-43% לתל אביב. הערים בהן שונות מחירי הדירות בין השכונות הנמוכה ביותר הן הוד השרון, כפר סבא ורעננה, המחזיקות בפער של 4-5% בלבד.

מהבדיקה עולה כי הפער בבאר שבע הינו בשיעור של 43% ו-19%. פערי המחירים בין שכונות בעיר כפר סבא ומודיעין נעו בין 4%-8% בהתאמה. בעיר רחובות, השונות בין רוב השכונות נמוכה ועומדת על שיעור של 6% בלבד. עם זאת השכונה היחידה שמקפיצה את מחירי הדירות ברחובות היא אחוזת הנשיא, כאשר הדירות נמכרות שם תמורת 17,900 למ"ר בממוצע, מה שיוצר פער של 29% לעומת יתר השכונות.

ערים נוספות בהן נרשמו פערי מחיר נמוכים ביותר הן עפולה המחזיקה בפער של 9% בלבד בין שכונת רובע יזרעאלי ליתר השכונות בעיר; העיר מודיעין - המחזיקה בפער של 8% בלבד בין שכונת קייזר היקרה ליתר השכונות בעיר; הוד השרון המחזיקה בפער של 5% בלבד בית שכונת שרת היקרה ליתר השכונות והערים רעננה וכפר סבא המחזיקות בפער הנמוך ביותר בשיעור של 4%, כאמור, בין השכונה היקרה בעיר ליתר השכונות.

שמאי המקרקעין אריה קמיל אומר: "ככל שעירייה משקיעה יותר בבניית פרויקטים חדשים, הרי שנולדת נטייה כמעט טבעית לזנוח את השכונות הוותיקות. "כשמקימים שכונה חדשה ישנן הוראות תכנוניות ברורות לפיתוח תשתיות חדשות, מוסדות חינוך, צירי תנועה, תחבורה, מוסדות ושטחי ציבור. אלו מהווים תנאי מקדים לבניית בנייני המגורים החדשים. כשעיקר המשאבים מופנים להקמת שכונות חדשות, באופן טבעי סדר העדיפות ועיקר ההשקעה מופנה לשם. דבר היוצר פער מול השכונות הוותיקות המחזיקות בתשתיות משנות ה-50 וה-60. אין ספק שזה משפיע על האוכלוסייה הנקלטת והדבר מיתרגם במחירי דירות".

איזו שכונה צפויה להמריא?

הדבר בולט במיוחד בנתניה, כאשר משאבים עצומים הופנו להקמת שכונות חדשות, מה שהביא לכניסתם של משקיעים, תושבי חוץ ומשפרי דיור ברמה סוציו אקונומית גבוהה.

נתניה רושמת פערי מחיר גבוהים בשיעור של כ-50% בין שכונת היוקרה עיר ימים, שם נמכרות דירות לפי מחיר של כ-22 אלף שקל למ"ר, לבין השכונה החרדית קרית צאנז שהוקמה בשנות ה-50. שכונת קרית צאנז, מחזיקה בכל הסיבות האפשריות לקפוץ כלפי מעלה מבחינת מחירי הדירות. השכונה צמודה לים ומאופיינת בבניה נמוכה בין היתר של צמודי קרקע. אסף כהנר, מנכ"ל היילנד, אומר כי "אף שהוכח בערים רבות שבשכונות חרדיות רבות מחירי הדיור מאמירים במהירות בשל הביקושים הגבוהים בקרב אוכלוסייה זו, בקרית צאנז הדברים מתנהלים אחרת, היות והיא סובלת מבעיית תשתיות חמורה. רק בחורף האחרון השכונה הוצפה. בהעדר תשתיות ופיתוח מקומי אין ספק שנראה שכונות בעלות נתונים גבוהים השוקעות מטה".

כך קורה גם בחיפה, שפותחה בהדרגה בשנים האחרונות באמצעות הקמת פרויקטים חדשים למגורים, תוך הותרת השכונות הוותיקות מאחור. לדברי כהנר: "אי אפשר להשוות בין שכונת רמת תשבי הנחשבת יקרה בעיר, שמחירי הדירות שם מאמירים לכ-17,000 שקל למ"ר בממוצע לבין שכונת הדר הוותיקה שהוקמה בשנות ה-30-50. התשתיות שם נותרו כשהיו והאוכלוסייה שם חלשה בין היתר בעקבות גלי הגירה גדולים שנקלטו במקום".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הבדיקה מראה עוד כי מלבד הערים תל אביב ורמת גן, ערי השרון מככבות בראש רשימה של הערים בהן נמכרות דירות במחיר הגבוה ביותר בממוצע.

"העיר תל אביב נמצאת בראש הרשימה", מסביר קמיל , "שם נמכרות דירות בבנייה רוויה לפי מחיר ממוצע של כ-30,000 שקל למ"ר. אחריה רמת השרון, שם נמכרות דירות לבניה רוויה במחיר של כ-25,000 שקל למ"ר. העיר הרצליה במקום השלישי - הדירות נמכרות לפי מחיר של 22,700 שקל למ"ר בממוצע. רמת גן במקום הרביעי לפי 21,500 אלף שקל למ"ר בממוצע, רעננה אחריה לפי 20,800 שקל למ"ר בממוצע וכפר סבא תופסת את המקום השישי בראש הרשימה של הערים בהן נמכרות דירות יקרות, ובה נמכרות דירות לפי מחיר ממוצע של 17,300 שקל למ"ר".

לדברי טלי כהן סמנכ"ל שיווק בחברת שפיר מגורים: "הבדיקה מנפצת סטיגמה לפיה מחירי הדירות בשכונות החדשות בערי השרון יקרות. בפועל , בעוד שבשכונת נווה זמר ברעננה הדירות נמכרות לפי מחיר של כ-22,000 שקל, הדירות ביתר השכונות בעיר נמכרות בממוצע של 20,800 שקל למ"ר. מדובר בפער בשיעור של 5% בלבד. מדובר בשכונות ותיקות שהוקמו מאמצע שנות ה-80 עד סוף שנות ה-90'.

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    תל אביבי 10/05/2015 16:03
    הגב לתגובה זו
    אני מזמין את הכתב לירן והשמאי אריה לבוא לראות בעניים את הבנייה החדשה בשכונות נווה שאנן ושפירא. יופי של בניינים חדשים, ואף סודני לא גר בהם (אלא בבניינים הישנים שליד, וזה רק עניין של זמן עד שיהרסו ויבנו מחדש, ורחוק מאד משיכונים קשים) אלא ישראלים. מי שלא מאמין שיבוא לראות בעיניים. גם המגדלים בשיכון צמרת בכלל לא קרובים לנווה שאנן, אלא דווקא לצפון הישן. המגדלים ברוטשילד אכן קרובים יחסית, אבל בין לבין יש את מתחם החשמל, כששם המחירים באמצע.
  • 8.
    למה בדקו בחיפה את רמת התישבי?מזה בכלל (ל"ת)
    חובבני 07/05/2015 08:43
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אריה קמיל 06/05/2015 22:58
    הגב לתגובה זו
    אריה קמיל שכיר חרב שכותב מה שמבקשים ממנו. ראו תיק בית משפט מוריס אגבבה קבלן בנין נגד רל אוטו. פשוט מביך
  • קובי 07/05/2015 14:30
    הגב לתגובה זו
    עבדתי בעבר עם מספר שמאים, ומר קמיל הוא מהטובים והמקצועיים שבהם, וזאת מבלי להזכיר את טיב השירות שניתן במשרדו.. ממליץ!!
  • אחד שיודע 07/05/2015 12:40
    הגב לתגובה זו
    ובקל אוטו עשו צדק! כנראה שאתה היית בצד הלא מרוצה - בכל דבר יש 2 צדדים, זה לא אומר שאתה צודק.
  • 6.
    גדי השמן 06/05/2015 15:02
    הגב לתגובה זו
    זה בגלל שאין עדיין תשתיות - בתי ספר, מרכז מסחרי וכבישים. עוד שנתיים המחירים שם יטוסו למחירים של רמת השרון לפחות.
  • גולומב 06/05/2015 16:59
    הגב לתגובה זו
    אבל עוד 5 שנים לא שנתיים יקח זמן.....
  • 5.
    נאות שושנים בחולון היא לא שכונת יוקרה, ח-300 - כן (ל"ת)
    מפה ומשם 06/05/2015 14:52
    הגב לתגובה זו
  • אין לך מושג - ח300 היא שכונת פלצנים ולא יוקרה (ל"ת)
    תושבת חולון 07/05/2015 12:36
    הגב לתגובה זו
  • טל 07/05/2015 08:27
    הגב לתגובה זו
    ברור שמי שכתב את הטבלה לא מבין בחולון, מה שמאיר את כל הכתבה באור פחות אמין
  • 4.
    טלטל 06/05/2015 14:40
    הגב לתגובה זו
    בהרבה מהמחיר ברמת התשבי.רמת התשבי מחיר נמוך יחסית למחיר בשכונות הטובות בעיר.
  • 3.
    שמוליק 06/05/2015 14:22
    הגב לתגובה זו
    כנראה ש "מנכ"ל היילנד" לא מעודכן המחרים בקרית צאנז ממש לא זולים והם דומים למחירים של השכונות הותיקות הסמוכות. יש שם גם בנייה חדשה והמחירים דומים למחירי בני ברק. לגבי התשתיות.... הצפה של כמה שעות בשיא החורף האחרון לא מלמד על "בעיית תשתיות חמורה"
  • 2.
    שמבצעי המחקר ילכו ללמוד איך עושים מחקר וחשבון דחוף (ל"ת)
    יניב 06/05/2015 13:37
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    דוד 06/05/2015 13:12
    הגב לתגובה זו
    בוכמן הכי יקרה ואחרי זה כרמים
  • בוכמן היא וילות, פה מדברים על רוויה. תלמד לקרוא (ל"ת)
    מודיעין בראש 07/05/2015 12:36
    הגב לתגובה זו
  • יש בבוכמן גם בניה רוויה (ל"ת)
    צא ולמד 09/05/2015 15:03
  • בהרצליה יש "הרצליה פיתוח" ואולי אחר כך "הרצליה הירוקה" (ל"ת)
    משה 06/05/2015 14:47
    הגב לתגובה זו
דירות בחריש
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

"גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן

מידרוג ו-S&P מעלות מודאגות מענף הנדל״ן: לפי הסקירות היקף העסקאות צנח בכ-30%, המלאי הלא מכור זינק ל-82 אלף דירות, והוצאות המימון מכבידות על היזמים; רק ירידת ריבית עשויה להביא להתאוששות וגם אם השוק יחזיק מעמד - התאוששות תגיע רק במחצית השנייה של 2026

מנדי הניג |
נושאים בכתבה נדלן מעלות מידרוג

שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.

אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, אבי כהן־סקאלי, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".

הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.

במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.

10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
עדי גזית. קרדיט: גדי סיירהעדי גזית. קרדיט: גדי סיירה
ראיון

עדי גזית, מנכ״ל ברקת: ״לאחר המלחמה צפוי שגשוג בשוק המגורים - הביקושים מעולם לא נעלמו״

החברה חוגגת עשור להקמתה, דיברנו בין היתר על העסקה הנוכחית, הזינוק בהיקפי המימון שהחברה מעמידה ליזמים, על פרויקטי הענק בשדה דב ובכיכר המדינה; וגם - מה הוא חושב על ירידת הריבית הצפויה: ״יחזיר לשוק עוד משקיעים״

צלי אהרון |
נושאים בכתבה עדי גזית ברקת

חברת ברקת ברקת 0%   העוסקת בהעמדת מימון בענף הנדל״ן - חוגגת השנה עשור להקמתה, ובמונחים של שוק האשראי החוץ בנקאי, מדובר כבר בתקופה שהופכת אותה לשחקנית ותיקה עם קבלות. מה שהתחיל ב-2015 והוקם על ידי רוני בירם וגיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס נשואה, יחד עם המנכ"ל עדי גזית, הפך בשנים האחרונות לגורם משמעותי בשוק אשר מגלגל מיליארדי שקלים בשנה. ברקת ביססה לעצמה מעמד של גוף מימון גמיש, מהיר וכזה שנותן ליזמי הנדל״ן פתרון שלפעמים עדיף על זה של הבנקים. כזה שמדבר באותה שפה עם היזמים, ומצליח לספק פתרונות שהבנקים הגדולים מתקשים לפעמים. וכעת היא מעמידה הלוואת גישור בהיקף של 30 מיליון שקל לחברת YBOX לצורך מימון העסקה לרכישת עד 50% מזרוע ההתחדשות העירונית של קבוצת דמרי.

בענף שמזוהה בדרך כלל עם בנקים ועם בירוקרטיה,  נראה שברקת נכנסה למקום שבו נוצר ואקום: קבוצות רכישה, בעלי קרקע ויזמים שלא הצליחו להשיג מימון לפרויקטים גדולים -מצאו בה את הכתובת. עם השנים החברה התפתחה והפכה לגוף מלווה מרכזי בפרויקטים מהבולטים בישראל, בהם כיכר המדינה בתל אביב. מדובר על אשראי בגובה של למעלה מ-2 מיליארד שקל, ופרויקט שדה דב, שבו היא מעניקה מסגרות אשראי של מעל מיליארד שקל בשיתוף עם גופים מוסדיים כמו מגדל, מנורה ועמיתים.

המודל פשוט אבל חכם: במקום להיות עוד גורם מממן, ברקת רואה את עצמה כשותפה לכל דבר. גזית מגדיר זאת היטב כשהוא אומר: ״בלי המימון שלנו אין פרויקט - אנחנו חלק מהעסקה, לא רק הגוף שמעמיד את הכסף״. הגישה הזו מאפשרת לה לבנות מערכות יחסים ארוכות טווח עם היזמים, לתפור לכל אחד מהם פתרון פיננסי ייחודי ולהפוך לחלק בלתי נפרד מתהליך הבנייה והיזמות עצמה.

במהלך השנים האחרונות, לצד צמיחה בהיקף תיק האשראי וברווחיות, גם התחרות בענף התחזקה: גופים כמו פנינסולה, אמפא קפיטל וגמא מתחרים על אותם יזמים, אך ברקת בוחרת להישאר נאמנה לגישה היזמית שלה - עם דגש על פרויקטים מורכבים, ליווי הדוק ושיתוף פעולה עם המוסדיים. עכשיו, כשהריבית מתחילה להראות סימני ירידה והמלחמה מתקרבת לסיומה, גזית מאמין שהביקושים החזקים ייעורו מחדש, ושברקת תמשיך למלא את החלל שבין הבנקים לבין היזמים.

עדי, נתחיל מהחדשות של היום: העסקה עם YBOX ודמרי. מה עומד מאחוריה?

להמשך הכתבה לחץ כאן