צפו היכן פער המחיר הכי גדול בין שכונת העשירים לשאר העיר (וזה לא בת"א)

הפערים החברתיים בישראל הולכים ומתרחבים המגמה הזאת מורגשת מאוד בתל אביב כשמשווים את מגדלי היוקרה שקמו בשנים האחרונות בשכונת צמרות ובשדרות רוטשילד לשיכונים הקשים של שכונות נווה שאנן ושפירא הנמצאות מרחק קצר מהן.

אבל גם כשיוצאים מתל אביב מגלים פערים משמעותיים בין שכונות היוקרה החדשות לשאר השכונות. מבדיקה שערכה חברת היילנד מקבוצת eWave נדל"ן, בשיתוף משרד שמאי המקרקעין קמיל טרשנסקי, עולה כי פערי המחיר הגבוהים ביותר בין השכונה היוקרתית ליתר השכונות נרשמו בערים נתניה, רמת גן ותל אביב. אלו עומדים על שיעור של 50% לנתניה, 48% לרמת גן ו-43% לתל אביב. הערים בהן שונות מחירי הדירות בין השכונות הנמוכה ביותר הן הוד השרון, כפר סבא ורעננה, המחזיקות בפער של 4-5% בלבד.

מהבדיקה עולה כי הפער בבאר שבע הינו בשיעור של 43% ו-19%. פערי המחירים בין שכונות בעיר כפר סבא ומודיעין נעו בין 4%-8% בהתאמה. בעיר רחובות, השונות בין רוב השכונות נמוכה ועומדת על שיעור של 6% בלבד. עם זאת השכונה היחידה שמקפיצה את מחירי הדירות ברחובות היא אחוזת הנשיא, כאשר הדירות נמכרות שם תמורת 17,900 למ"ר בממוצע, מה שיוצר פער של 29% לעומת יתר השכונות. ערים נוספות בהן נרשמו פערי מחיר נמוכים ביותר הן עפולה המחזיקה בפער של 9% בלבד בין שכונת רובע יזרעאלי ליתר השכונות בעיר; העיר מודיעין - המחזיקה בפער של 8% בלבד בין שכונת קייזר היקרה ליתר השכונות בעיר; הוד השרון המחזיקה בפער של 5% בלבד בית שכונת שרת היקרה ליתר השכונות והערים רעננה וכפר סבא המחזיקות בפער הנמוך ביותר בשיעור של 4%, כאמור, בין השכונה היקרה בעיר ליתר השכונות.

שמאי המקרקעין אריה קמיל אומר: "ככל שעירייה משקיעה יותר בבניית פרויקטים חדשים, הרי שנולדת נטייה כמעט טבעית לזנוח את השכונות הוותיקות. "כשמקימים שכונה חדשה ישנן הוראות תכנוניות ברורות לפיתוח תשתיות חדשות, מוסדות חינוך, צירי תנועה, תחבורה, מוסדות ושטחי ציבור. אלו מהווים תנאי מקדים לבניית בנייני המגורים החדשים. כשעיקר המשאבים מופנים להקמת שכונות חדשות, באופן טבעי סדר העדיפות ועיקר ההשקעה מופנה לשם. דבר היוצר פער מול השכונות הוותיקות המחזיקות בתשתיות משנות ה-50 וה-60. אין ספק שזה משפיע על האוכלוסייה הנקלטת והדבר מיתרגם במחירי דירות".

• התחמקו מתשלום מס 28 מיליון שקל - מה התרגיל ומה קבע בית המשפט?
• בניית הבניין הגבוה בישראל יוצאת לפועל: עזריאלי קיבלה היתר בנייה

איזו שכונה צפויה להמריא? הדבר בולט במיוחד בנתניה, כאשר משאבים עצומים הופנו להקמת שכונות חדשות, מה שהביא לכניסתם של משקיעים, תושבי חוץ ומשפרי דיור ברמה סוציו אקונומית גבוהה. נתניה רושמת פערי מחיר גבוהים בשיעור של כ-50% בין שכונת היוקרה עיר ימים, שם נמכרות דירות לפי מחיר של כ-22 אלף שקל למ"ר, לבין השכונה החרדית קרית צאנז שהוקמה בשנות ה-50. שכונת קרית צאנז, מחזיקה בכל הסיבות האפשריות לקפוץ כלפי מעלה מבחינת מחירי הדירות. השכונה צמודה לים ומאופיינת בבניה נמוכה בין היתר של צמודי קרקע. אסף כהנר, מנכ"ל היילנד, אומר כי "אף שהוכח בערים רבות שבשכונות חרדיות רבות מחירי הדיור מאמירים במהירות בשל הביקושים הגבוהים בקרב אוכלוסייה זו, בקרית צאנז הדברים מתנהלים אחרת, היות והיא סובלת מבעיית תשתיות חמורה. רק בחורף האחרון השכונה הוצפה. בהעדר תשתיות ופיתוח מקומי אין ספק שנראה שכונות בעלות נתונים גבוהים השוקעות מטה".

כך קורה גם בחיפה, שפותחה בהדרגה בשנים האחרונות באמצעות הקמת פרויקטים חדשים למגורים, תוך הותרת השכונות הוותיקות מאחור. לדברי כהנר: "אי אפשר להשוות בין שכונת רמת תשבי הנחשבת יקרה בעיר, שמחירי הדירות שם מאמירים לכ-17,000 שקל למ"ר בממוצע לבין שכונת הדר הוותיקה שהוקמה בשנות ה-30-50. התשתיות שם נותרו כשהיו והאוכלוסייה שם חלשה בין היתר בעקבות גלי הגירה גדולים שנקלטו במקום". הבדיקה מראה עוד כי מלבד הערים תל אביב ורמת גן, ערי השרון מככבות בראש רשימה של הערים בהן נמכרות דירות במחיר הגבוה ביותר בממוצע.

"העיר תל אביב נמצאת בראש הרשימה", מסביר קמיל , "שם נמכרות דירות בבנייה רוויה לפי מחיר ממוצע של כ-30,000 שקל למ"ר. אחריה רמת השרון, שם נמכרות דירות לבניה רוויה במחיר של כ-25,000 שקל למ"ר. העיר הרצליה במקום השלישי - הדירות נמכרות לפי מחיר של 22,700 שקל למ"ר בממוצע. רמת גן במקום הרביעי לפי 21,500 אלף שקל למ"ר בממוצע, רעננה אחריה לפי 20,800 שקל למ"ר בממוצע וכפר סבא תופסת את המקום השישי בראש הרשימה של הערים בהן נמכרות דירות יקרות, ובה נמכרות דירות לפי מחיר ממוצע של 17,300 שקל למ"ר".

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לדברי טלי כהן סמנכ"ל שיווק בחברת שפיר מגורים: "הבדיקה מנפצת סטיגמה לפיה מחירי הדירות בשכונות החדשות בערי השרון יקרות. בפועל , בעוד שבשכונת נווה זמר ברעננה הדירות נמכרות לפי מחיר של כ-22,000 שקל, הדירות ביתר השכונות בעיר נמכרות בממוצע של 20,800 שקל למ"ר. מדובר בפער בשיעור של 5% בלבד. מדובר בשכונות ותיקות שהוקמו מאמצע שנות ה-80 עד סוף שנות ה-90'.