לקנות עכשיו דירה? Bizportal שאל 6 כלכלנים את השאלה - צפו בתשובות

בחודשים האחרונים חלה האטה משמעותית בקצב הרכישות בעקבות תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר יאיר לפיד ומבצע 'צוק איתן', אולם למרות עצירת השוק, השנה העברית החולפת הסתיימה אף היא בעליות מחירים. לפי נתוני השמאי הממשלתי הראשי שפורסמו עבור הרבעון השני, מחירי דירות ה-4 חדרים עלו בשנה החולפת בשיעור של 6%.

אז מה צפוי לנו בשנה העברית הנכנסת תשע"ה? מצד אחד שר הבינוי והשיכון אורי אריאל ושר האוצר יאיר לפיד מבטיחים כי ב-2015 מחירי הדירות יתחילו לרדת, זאת לאחר שהתחייבו שיתחילו להתייצב בשנת 2014, דבר שלא קרה. מנגד, התחלות הבנייה נמצאות כיום בשפל של שנתיים, והביקושים הכבושים שנוצרו בעקבות ההמתנה לתוכנית מע"מ 0%, צפויים להשתחרר בקרוב ולהזניק מחדש את הלהבה בשוק הדירות. Bizportal ליקט 6 תחזיות של כלכלנים בכירים בבתי ההשקעות המובילים. אז מה ייקרה למחירי הדירות השנה?

יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס : "במהלך 2015 קצב העלייה השנתי עשוי לחזור לרמות של 10%. ריבית נמוכה והיצע דליל הם קטליזטור מבטיח להמשך עליית מחירי הנדל"ן. מתחילת שנת 2014, ניכרת ירידה בהתחלות הבנייה, שרק העמיקה בעקבות אי הוודאות שיצר חוק מע"מ אפס. ישראל היא לא המקום היחיד שבו התפתחה בועת נדל"ן בשנים האחרונות כתוצאה ממדיניות מרחיבה והיצע דליל יחסית. קנדה, שוודיה, בריטניה והונג קונג הן רק מספר דוגמאות למדינות שסובלות מהנגזרות של ריבית נמוכה. בעוד בנק ישראל לא מתכוון להעלות את הריבית, ובממשלה מנסים פתרונות עוקפים ו'זמניים', שרק הובילו בינתיים להקפאת השוק כתוצאה מחוסר ודאות. אנחנו צפויים להאצה מחודשת של המחירים בתוך רבעון שניים".

אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש : ריבית אפסית וירידה בהתחלות הבנייה יוצרים מצב שמקשה מאוד על ירידת המחירים בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת, ההאטה במשק והעלייה הצפויה בשיעור האבטלה, שכר העבודה שעולה בשיעור מתון בלבד, אם בכלל, יוצרים מחסומים משמעותיים בצד הביקושים. יכולת הצרכנים, במיוחד זוגות הצעירים, לקנות דירה הלכה ונשחקה במקביל לעלייה מטאורית במחירי הדירות בשנים האחרונות. גם מבחינת המשקיעים בשוק הדיור הסביבה משתנה. המיסים המוטלים עליהם עולים בהדרגה וימשיכו לעלות גם בשנים הבאות. בסופו של דבר אנו מעריכים שהכוחות הממתנים שפועלים לירידה במחירי הדירות יהיו חזקים יותר. לשנת 2015 יש סיכוי להיות השנה שתקטע את רצף עליות במחירי הדירות שהתחיל בשנת 2008. אולם, שיעור ירידת המחירים לא צפוי להיות חד מדי, יתכן בין 5% ל-10%".

• זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
• תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?

רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות IBI : "מחירי הנדל"ן המקומיים ממשיכים להיות רחוקים במידה ניכרת משיווי משקל, כך ששוק זה ממשיך להיות חשוף באופן לא פרופורציונאלי להרעה בשוק העבודה. חשיפה זו עלולה להתגבר במידה חוק מע"מ אפס ייושם, צעד שרק יגביר את הביקושים ויוביל לעליית מחירים. הממשלה הישראלית יכולה לקחת את הדברים לידיים ולהחזיר את שוק הנדל"ן לשפיות אך עד כה לא הראתה נכונות של ממש. על הממשלה לפעול להגדלת ההיצע והגברת השקיפות בצד התכנון במקביל להסרת הכדאיות של משקיעים להתחרות על הדירות למגורים וזאת באמצעות הטלת מס רכוש על משקיעים. לגבי עליית מחירי הדירות, בשוק בועתי כל מספר זוכה".

יונתן כץ, כלכלן ואסטרטג ראשי לידר שוקי הון : "סביר להניח שבחודשים הקרובים מחירי הדיור לא יעלו בצורה חדה בשל המתנה ליישום חוק מע"מ אפס. יחד עם זאת, במקביל הקבלנים הקטינו את מספר התחלות הבנייה בשל אי הוודאות לגבי החקיקה קדימה. ברגע שאי הוודאות תתבהר, צפוי היפוך מגמה ועלייה במחירי הדיור, זאת על רקע הירידה בצד ההיצע (ירידה בהתחלות הבנייה בשנת 2014) וגם כתוצאה מריביות כה נמוכות אשר מעודדות השקעה בנדל"ן, גם בשל המימון הזול וגם בשל העדר אלטרנטיבות. אנו צופים עלייה במחירי הדיור בשיעור של 5% בשנת 2015".

אורי גרינפלד הכלכלן והאסטרטג הראשי של פסגות : "אין חדש תחת השמש. שוק הנדל"ן צפוי להמשיך ולהציג עליות מחירים וזאת הן בשל הריבית שתוותר נמוכה מאוד במהלך השנה והן בשל היעדר היצע גדול מספיק. תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר יצרה במהלך 2014 לא מעט אי וודאות בשוק והובילה משקי בית רבים לשבת על הגדר ולהמתין להטבה. בעקבות כך נרשם קיטון משמעותי במספר העסקאות בשוק ואף האטה בהתחלות הבנייה. בשורה התחתונה אנו מצפים לעליה של כ-5% נוספים במחירי הדירות במהלך השנה הבאה".

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עידן אזולאי, מנכ"ל אפסילון קרנות נאמנות ומנהל השקעות ראשי אפסילון : "אנו מניחים שהפעילות בשוק הנדל"ן תשוב לרמתה טרום ההצגה של מע"מ 0%. עם זאת, אנו מניחים שמחירי הנדל"ן לא ימשיכו לעלות בקצב גבוה, אם בכלל בשל העובדה שגם כך הם גבוהים מאוד לפי בחינה של יחסים רבים (מספר משכורות נדרשות לרכישה וכו'). יש מקום להניח שמחירי הדירות הגבוהים, לצד העובדה שמספר התחלות הבנייה בתקופה האחרונה ירד, ייגרמו דווקא ללחצים לעלייה בשכר הדירה. אנו מעריכים ששכר הדירה יכול לעלות בשיעור של עד 5%. גם בהנחה שמחירי הדירות יישארו ללא שינוי, הם ימשיכו להוות משקולת כבדה על ההכנסה הפנויה של הישראלי הממוצע. הפעילות הכלכלית במשק תמשיך להישאר ממותנת כל עוד הממשלה לא תשכיל לעשות את הדברים שנדרשים על מנת להוריד את החלק הרב שיש להוצאה על הדיור מתוך ההכנסה הכוללת".