לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם

לפי הדיווח של משרד האוצר, למרות סיום המלחמה, בחודש אוקטובר נמשכה ואף העמיקה ירידה במכירות דירות. לעומת ספטמבר, ירדה כמות העסקאות ב-35% ולעומת אוקטובר 2024 ב-11.6%. כמות הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי ירדה בכ-40%. כמובן שעדיין מוקדם להסיק מסקנות שסיום המלחמה או תחילה של הורדות ריבית לא השפיעו על רכישות דירות.

אבל בכל מקרה לכל מי שחוזר על המנטרה שלפיה הורדת ריבית מובילה כמעט אוטומטית לעלייה במחירי הדירות, כדאי שירים את הראש ויסתכל החוצה. בארה"ב, באירופה ובקנדה, מדינות שנמצאות עמוק בתוך הסייקל של הורדות ריבית, שוקי הדיור עדיין לא ממהרים להגיב כמו שאולי הייתם מצפים מהם. בעוד אצלינו הורידו לראשונה את הריבית בהחלטה האחרונה, הפד' עשה זאת כבר 3 פעמים ברציפות ואילו ה-ECB כבר הוריד 7 פעמים ברציפות כשהריבית באיזור גוש האירו עומדת כיום על 2.15%. 

"כדאי לבחון את הניסיון של המדינות האחרות שהתחילו להוריד ריבית עוד באמצע 2024. ברובן, קצב השינוי במדד מחירי הדירות המשיך לרדת, מה שיכול להעיד שהביקושים לא התחדשו משמעותית בתגובה להורדת ריבית" כותב אלכס זבז’ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב ברוקראז’, בסקירה האחרונה שלו. הוא מנסה לפרק את הקשר הישיר מדי שבין הריבית לנדל"ן. נכון יש את מי שיאמר שלא ניתן להשוות את השוק בישראל עם ה"ביקושים הקשיחים" לנעשה בחו"ל, אבל מבלי לדון עד כמה הביקוש כאן באמת קשיח (כשההיצע של הדירות נערם ממדד למדד ועקף את ה-83 אלף דירות לא-מכורות) עדיין כדאי להפריך את התזה לפיה, ריבית יורדת משמעה עליות במחירי הדיור.

קצב השינוי במדד מחירי הדירות, מקור: Bloomberg וסקירת מיטב ברוקראז'

• הפד לא ממהר לשנות כיוון: “הנתונים יובילו אותנו”
• כצפוי: הריבית בארה״ב נותרה ללא שינוי ברמה של 3.75%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כמו שאתם רואים בתרשים למעלה מדד הדיור בארה"ב, רוב מדינות אירופה וגם קנדה ממשיך לרדת זאת על אף שכאמור הריבית באיזורים האלה ירדו. לכאורה הריבית אמורה להיות כבר בסביבה נוחה יותר עבור שוק הדיור ומשכך לתמוך בביקוש-בעליית מחירים אבל כמו שאנחנו נוכחים לראות זה, לפחות עדיין, לא המצב.

השאלה המרכזית שעולה היא האם הורדות ריבית שימשכו, יספיקו כדי להחזיר את הקונים למשרדי המכירות. בחינה של שווקי נדל"ן במדינות שבהן הריבית החלה לרדת כבר באמצע 2024 - בהן גוש האירו, בריטניה, קנדה, שווייץ ושבדיה, מעלה כי ברוב המקרים קצב השינוי במדדי מחירי הדירות המשיך להיחלש. כלומר, גם לאחר הורדת הריבית, לא נרשמה חזרה של הביקוש. הריבית היא גורם משפיע, אך לא גורם מכריע. העליות החדות במחירי הדירות בעשור האחרון, ובמיוחד בתקופת הקורונה, יצרו פגיעה ניכרת בנגישות לדיור. התוצאה היא ששיעור גדול מהציבור פשוט אינו מסוגל לחזור לשוק, גם כשהמימון הופך מעט זול יותר.

גם המחקרים מראים: ההשפעה של הריבית מוגבלת. הקשר בין ריבית למחירי דיור נחקר לא אחת, והתוצאות עקביות למדי. מחקר של בנק ישראל מ-2021 מצא כי הריבית הריאלית הסבירה חלק מהעלייה במחירי הדירות בשנים 2008–2011, אך בשנים שלאחר מכן תרומתה כמעט ונעלמה. הגורמים המרכזיים לעליית המחירים היו מחסור בדירות ועלייה בהכנסות - לא הריבית עצמה.

• 20,000 דירות במקום הספארי - חבל הצלה לגוש דן
• ר"ג מתקררת: כמה עולה דירה בעיר ובכמה ירד המחיר?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חיים על זמן שאול: הסיוט של שוכרי דירות בבנייני התמ"א

גם מחקר בינלאומי רחב שהתפרסם ב-2022, ובחן עשרות מחקרים על עשרות מדינות, מצא כי השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי הדיור חלשה, לא יציבה ולעיתים אף זניחה. לפי אותו מחקר, העלאת ריבית של נקודת אחוז הובילה בממוצע לירידה של כ-0.7% בלבד במחירי הדירות, וגם זאת לאחר כשנתיים. בנק ישראל עצמו ציין בעקבות המחקר כי ברבעונים הראשונים לאחר שינוי ריבית, ההשפעה על מחירי הדירות כמעט ואינה מורגשת. הורדות ריבית מתונות לא יספיקו כדי לשנות את התמונה בשוק המקומי. כדי לראות חזרה של ביקושים, נדרש שילוב של עלייה ממשית בשכר, הוזלה של עלויות המימון, והמשך ירידה של מחירי הדירות. 

גם מניות הנדל"ן בעולם בתת-ביצוע

אז אולי הייתם רוצים להתנחם בכך ששוק המניות וודאי רואה קדימה. בטח המשקיעים כבר יתמחרו סביבה נוחה יותר בעתיד ליזמיות הנדל"ן ומשכך אנחנו נרצה לראות עליות במדדי הנדל"ן הסקטוריאלים בכל איזור. אבל גם פה זהו לא המצב. "נקודה נוספת שכדאי לקחת בחשבון" כותב זבז’ינסקי, "שמדדי המניות של חברות הנדל"ן בארה"ב, אירופה, קנדה ואנגליה המשיכו להציג תת ביצוע ביחס למדדים הכלליים גם אחרי שהריבית כבר התחילה לרדת".

המצוקה של הקבלנים

הסקירה הזאת מתפרסמת במקביל לנתוני הלמ"ס שפורסמו היום ואלו מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.

לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.

בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות - עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.

המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים