מי הם בכלל המשקיעים בשוק הדיור - שכחלון מכוון אליהם

מאז היבחרו של משה כחלון לשר האוצר, שוק הנדל"ן עוסק בסוגיה אחת עיקרית: מיסוי משקיעי הנדל"ן, כפי שהצהיר בסמוך לקבלת התפקיד. הרעיון למסות אנשי מקצוע המתפרנסים למחייתם משוק הדיור במידה שונה מרוכשי דירות למגורים הוא רעיון נכון, חברתית, כלכלית ובסך הכל מבורך.

בכל הקשור למיסוי, יש למשרד האוצר נטייה להתעצל - אם אפשר למסות את כולם, כמו מע"מ למשל - נהדר. אם לא, אז לפחות נגדיר סקטור באופן הכי כללי וקטגורי שאפשר. כך קורה עם המשקיעים בשוק הנדל"ן, והכוונה למסות את רוכשי ההדירה השנייה והלאה במס רכישה של 15%-25% ללא כל אבחנה, כשהם למעשה זוכים, גם מאתנו, לשם הקוד: משקיעים. אם כן, זה הזמן להגדיר מי הם המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי, והאם מוצדק להחיל עליהם מס רכישה מוגדל. לפני כן, מהי ההגדרה למשקיע: השקעה, היא העברה של סכום כסף (או הון) לגורם אחר כדי לייצר הכנסה פירותית (תשואה) או הונית. המקצוען משקיע מתוחכם, מקצועי - אדם פרטי, חברה או קבוצה של פרטים שרוכשים דירות במטרה להגדיל את ריבוי הנכסים שברשותם, בדרך כלל אנשים אלו יעסקו בתחום זה באופן ישיר למחייתם ופרנסתם או באופן עקיף להגדיל את הונם בשיטתיות בענף הנדל"ן על מנת להגדיל את הונם. קשה להגדיר את הסקטור הזה, אך בהחלט ניתן לתארו על פי מספר דירות שבבעלתו, 2? 5? 25? או לפי קצב העסקאות השנתי שמבצע בשוק הדיור, יש בהחלט מקום למסות במס מוגדל על רכישת דירות נוספות כפי שמתכוון לעשות שר האוצר, על מנת להקטין את המוטיבציה שלהם להגדיל את הביקושים בשוק הנדל"ן ובכך למנוע את המשך עליית המחירים.

תושבי חוץ לאור העובדה שאחוז ניכר מדירות אלו משמשות כדירות רפאים לצרכי ביקור חד שנתי, או לחילופין נרכשו על מנת לייצר רווח הוני, גם כאן אני בהחלט מוצא הצדקה כלכלית וחברתית להגדיל את המיסוי על סקטור זה. יש בשוק הנד"ן הישראלי עודף שחקנים בצד הביקוש, כדי שנוכל להרשות לעצמנו "דיכוי" של השקעות נדל"ן מבחוץ.

החוסכים כל אחד מאתנו מכיר סביבו אנשים בעלי הפרופיל הזה - "המשקיעים" בעל כורחם. אם נסיט את מבטינו אל עבר האלטרנטיבות העומדות בפני אלו הבוחנים את עתידם הכלכלי ואל מנגנוני החסכון בישראל, בדגש על החיסכון הפנסיוני. זהו אינו טור שעוסק בשוק הביטוחים והפנסיות, אך מרבית המשקיעים בסקטור זה שאני פוגש כל יום מודאגים מאד מהביטוי הפיננסי שמקבל החסכון שלהם בדמות שכר חודשי לא ריאלי שאינו מאפשר קיום בכבוד.

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

לאחרונה, אנחנו עדים לתופעה של אנשים צעירים יותר, בדרך כלל שכירים, שלאחר התעמקות בעתיד הפנסיות, מבינים שהחסכון שלהם בתחום זה לא רק שאינו מספק אלא לא נתון לשליטה שלהם לנוכח שינויים רגולטורים תכופים. אלו יהיו המשקיעים הסולידיים שמחפשים מקור חסכון אחר ומגיעים לשוק הנדל"ן על מנת לרכוש דירה נוספת, מעבר לדירת המגורים שלהם, על מנת לייצר הכנסה חודשית שתהווה הכנסה נוספת, קבועה, על ידי השכרת הדירה. זה אמנם תלוי אופי, אבל רוב רובם של "משקיעים" אלו מחפשים את ההשקעה הסולידית - השוכרים שיישארו לטווח ארוך ובכלל מהווים נתח חשוב ומשמעותי בהנעה של שוק השכירות בישראל.

  עם ישראל כשחוזרים להגדרה הרחבה שהצגתי בפתיח למושג השקעה, ניתן לכלול בה את כל רוכשי הדירות בישראל, ולכן מי שמכיר את ההתנהלות יודע שאחד השיקולים המהותיים בקבלת החלטה של זוג צעיר שרוכש דירה ראשונה למגורים, שכל כוונתו להשתקע בה ולגדל בה את ילדיו, יהיה האם ערך הדירות צפוי לעלות או לרדת. למרות שגם הם יודעים שאין בכוונתם לממש את הנכס וכל מטרתם היא מגורים, תפישת העולם בשוק הישראלי בעת רכישת דירה היא במושגים של רווח והפסד.

משרד האוצר צריך להבחין בין סוגי המשקיעים בכך שתהיה נכונה מוסרית וכלכלית ביחס לשוק הנדל"ן. ההבחנה תעיד יותר מכל האם מטרת הרעיון היא טיפול בעליית המחירים החדה ורצון להתמודד עם המשבר בשוק הדיור, או שמא, הגדלת קופת המדינה ע"י יצירת עוד מס חדש וכללי. 

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

נקודה נוספת לסיום, בימים בהם אנחנו קוראים כי הסכום החודשי שיתקבל בגיל הפרישה בפנסיה צוברת הולך וקטן, אי אפשר לבוא בטענות לאף אחד מאותם אלו שרוכשים דירה נוספת כדי להבטיח את הכנסתם כפי שהיו רגילים לה בכל השנים שעבדו קשה למחייתם. בהיעדר אלטרנטיבות אחרות, לא רק שיהיה זה עוול למסות אותם, אני חושב שמן הראוי לעודד פלח שוק זה לרכישה של דירה שנייה.