הדרך הנכונה לענות על השאלה - האם לקנות עכשיו דירה?

כותרות העיתונים בכל הקשור לתחום נדל"ן שונות ומגוונות. על כל נתון שמתפרסם נוכל למצוא מגוון היבטים על נתון אחד ספציפי - "ירידה חדה במחירי הנדל"ן בחודש דצמבר, האם זוהי תחילתה של מגמה?" ולעומתה מנגד ישנן גם "עלייה שנתית חדה במחירי הדיור לאחר עצירה כמעט מוחלטת בדצמבר". בבואנו לקבל תמונה על שוק הנדל ן, זו תמצית המידע שנוכל לקבל. כולנו ראינו וקראנו כל סוג כותרת אפשרי, מה שהיה הוא שיהיה", ב-2015 מחירי הנדל"ן ירדו", קיפאון בשוק הנדל"ן", "החגיגה נמשכת" ועוד ועוד. יו"ר קק"ל מבטיח הבטחות עלומות כי "בסופו של דבר נוריד את המחירים", ובמקביל חברת נדל"ן גדולה מדווחת על מכירות שיא מזה שנים. שר השיכון מודיע בערב כי המדינה תוריד את מחירי הדיור גם על חשבון רווחי המדינה, ולמחרת אנחנו קוראים על שר בכיר שרכש דירה להשקעה ברמת אביב - והכל בפחות מ-24 ומסקירה חלקית של התקשורת.

כיצד ניתן לקבל תשובה לשאלה פשוטה: האם זה הזמן לקנות דירה או לא? ראשית, כולם, כולל אותי ואותך, עם אצבע קלה על הטוקבק, נגועים באינטרסים. ישנם אינטרסים גסים ולא לגיטימיים, ישנם אינטרסים מובהקים וישנם כאלה אישיים, של כולנו: גם להגיד "אני צודק" או אמרתי לך" זה לשרת את אינטרסים של עצמנו. מכיוון שזה המצב, אני מציע לכל המבקש תשובה לשאלה, "האם לרכוש דירה עכשיו או לחכות?", לשאול אותה ביחס למצבו או מצבה האישיים - האינטרס הנקודתי שלהם.

הפעם לא אכתוב את דעתי על האם מחירי הדיור ירדו, יעלו או יקפאו, מהן הסיבות מדוע המחירים חייבים לרדת, למה אין סיכוי שירדו, למה לא סופרים את מעמד הביינים ולמה מדינת ישראל צריכה להרוויח למעלה מ-50% מיסים מכל דירה שאנחנו מתקשים לקנות - הכל ידוע, הכל נאמר.

אז מה אלו המבקשים לבצע את עסקת חייהם כן יכולים לעשות בבואם לבחון את מגמות השוק? האם זה הזמן הנכון לקנות או לא? איזו עיר תעלה ואיזו עיר תרד? האם לחכות שנתיים, ארבע או שאולי היה כדאי לקנות אתמול?

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

קודם כל תבחנו את עצמכם, את מצבכם האישי. רק לאחר מכן תחליטו כיצד הכותרות מסדרות עם האינטרסים האישיים שלכם. הנה מספר דוגמאות: ההון העצמי שלכם משליך באופן דרמטי על שווי העסקה, בשל המימון הגבוה הנדרש. לכן דין רכישה עם הון עצמי של 80% אינו כדין רכישה עם הון עצמי של 33%. באיזו עיר אתם קונים או עתידים לקנות? בשום אופן לא ניתן להכליל תחת כותרת אחת את המגמה בקרית מלאכי, חדרה ותל אביב - לכל אחת מהערים מבנה עצמאי של שיקולים ומגמות - זה מה שמייחד את שוק הנדל ן - המוצר הוא מקומי. אם יש עודף דירות בחיפה ומחסור בתל אביב, לא ניתן להתייחס אליהן כאותו איזור. כל סביבה, עיר או שכונה - צריכה להיבחן לגופה.

האם אתם משפרי דיור? האם אתם גרים בשכירות ארוכת טווח או שחודש לפני חידוש החוזה בכל שנה, אתם מפסיקים לישון בלילה מחוסר וודאות? האם עליכם לפנות באופן מיידי דירה או שמא אתם מרחיבים את המשפחה וחייבים לעבור למשכן גדול יותר? אולי אתם בכלל משקיעים שמחכים להזדמנות יוצאת דופן? לכל אחת מהדוגמאות ועוד רבות אחרות תשובה שונה, אמת שונה ורלוונטית לגבי אופן בחינת השוק.

אפשר גם לרדת לפרטים קטנים יותר, שלעיתים נתפשים כטפלים אך מהותיים מאד ליום שלאחר הרכישה: שעת יציאה וחזרה מסוף יום עבודה, מבנים סמוכים לבתי ספר עשויים להיות זולים ולהתנהג אחרת ממגמה כללית או אף ממגמת השכונה, יחד עם זאת, עבור חלקכם אין שכנים נוחים מאלו, לעומתכם זוהי דירת בלהות עבור פנסיונרים משפרי דיור.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אוהבים קור? הרווחתם, בישראל הביקוש לדירות הפונות לכיוון דרום (שמש) גבוה יותר ומכאן שגם בגאות מחירים עדיין ניתן למצוא הזדמנו בדירה באותה קומה הפונה צפונה. ישנם עשרות שיקולים בתהליך ההחלטה שמשפיעים על המגמות ועל אלה היוצאים מהכלל. כמו שאמרו לנו כשהיינו ילדים: אם כולם יקפצו מהגג, גם אתם תקפצו?

שוק הנדל"ן הוא שוק אמוציונלי עם "תובנות" שונות מדירה לדירה ובעיקר פונה לקהלים בעלי צרכים שונים האחד מהשני, וכך ראוי שנקרא את הכותרות, הכתבות ואף את המאמר הנוכחי שלי - הכל דרך מפת האינטרסים והסיטואציה הרלוונטית לכם. זוהי הדרך הנבונה ביותר לענות לעצמכם על השאלה, האם לקנות דירה או לאף ואם כן, מתי?

נדמה שבטירוף הידיעות על התנהלות שוק הנדל ן שכחנו ענווה וצניעות מהי. ההצעה הטובה ביותר ניתנה כבר על ידי חכמים ממני: הכל בעיני המתבונן. ככל שתשכילו לעשות זאת ברכישת חייכם - כך תרויחו יותר ותהיו צרכנים נבונים הרבה יותר.