הקרב על מגוריט - בקרן מנסים לסכל את הפחתת דמי הניהול הגבוהים

מגוריט אומרת שהפניקס זימנה אסיפה לא חוקית. בהפניקס, בעלת המניות הגדולה בקרן, לא מרוצים מדמי הניהול הגבוהים של ההנהלה בראשות ארז רוזנבוך. זה נכון, ההנהלה מקבלת דמי ניהול שהם אחוז מהנכסים והיא משכה בשנה שעברה 26 מיליון שקל, השאלה אם יש להפניקס ומור סיכוי משפטי לנצח
עדן ספיר | (5)

הנהלת קרן הריט למגורים מגוריט מגוריט -2%  מנסה לעצור את האסיפה שזימנה חברת הביטוח הפניקס. הפניקס ומור, המוסדיים שמחזיקים במניות החברה (19.8% ו-6% בהתאמה) לא מרוצים מדמי הניהול הגבוהים שמושכת קרן מגוריט בראשות ארז רוזנבוך ומתי דב. הם קיבלו 25.9 מיליון שקל בשנת 2022, בזמן שהמשקיעים ראו את המניה צוללת ב-40%. הציבור הפסיד כסף אבל המנהלים נהנו מאוד. אפשר לשאול את המוסדיים למה הם לא התנגדו מראש לשכר הזה ולמה בכלל השקיעו בקרן אם זה מצב בעייתי לדעתם, אבל אפשר גם להגיד כל הכבוד שהם התעוררו ולא מוכנים להמשיך לקבל את המצב הנוכחי.

המודל של קרנות הריט בעייתי - חברת הניהול מושכת דמי ניהול כאחוז מהנכסים, כך שהאינטרס שלהן עלול להיות מנוגד (ואולי פשוט מנוגד) לאינטרס של המשקיעים. המטרה של המנהלים היא לכאורה להגדיל את הנכסים בכל מצב וזה מה שקרה, למגוריט כבר יש 1,970 נכסים (לכשעצמו זה בסדר גמור, פעילות של חברה צריכה לגדול, אבל לא כשזה על חשבון בעלי המניות שלה). רק שהריבית בארץ ובעולם עלתה וכעת המודל שלהן פחות ברור, פחות רווחי. אז הן יחכו לירידת הריבית בעולם אבל בינתיים הן ממשיכות לקבל דמי ניהול מהנכסים. למה? כי אפשר.

אז בהפניקס ומור התעוררו ולא רוצים להשלים עם המצב יותר. הפניקס זימנה אסיפת בעלי מניות של מגוריט - אירוע חריג בהחלט שבו לא החברה עצמה מזמנת - וזאת אחרי שמגוריט לא הסכימה לזמן אסיפה. הפניקס רוצה להחליף את יפעת אדורם זק ואת ח"כ לשעבר (העבודה) איילת נחמיאס ורבין ולמנות במקומן את עדי ברוק, מנכ"ל מנהלת מתחם ה־1,000 בראשון לציון, את רואה החשבון יאיר שלהב, מימון הרפז, מנהל מרכז לבנקאות פרטית חיפה והצפון בבנק דיסקונט ואת ואייל יוניאן, בכיר לשעבר בתעשייה האווירית העוסק ביצוא ביטחוני.

במגוריט כמובן כועסים. הם לא רוצים שיוחלפו דירקטורים וימונו חדשים במקומם (כהצעת הפניקס) ועוד יותר מזה - הם ממש לא רוצים לראות קיצוץ בדמי הניהול שלהם. זה טוב לציבור, הורדה בחצי של דמי הניהול תקפיץ את השווי של מגוריט בעשרות אחוזים. זה יקפיץ את הרווח שלה, אבל זה ייפגע בדמי הניהול של ההנהלה.

הפניקס טענה שמכיוון שהקרן נמנעת מלפרסם זימון לאסיפה בעצמה היא עושה את זה בהתאם לסעיף 64(א) בחוק החברות "לא זימן הדירקטוריון אסיפה מיוחדת שנדרשה, רשאי הדורש לכנס את האסיפה בעצמו… והיא תכונס ככל האפשר באותו האופן שבו מכונסות אסיפות בידי הדירקטוריון".

אבל מגוריט עולה להתקפה וטוענת במכתב חוזר שהדירקטורים שאותם רוצה למנות הפניקס מעורבים בניגוד עניינים: "עדי ברוק משמש זה מספר שנים מנכ"ל מנהלת מתחם ה־1000 בעיריית ראשון לציון. למגוריט זכויות בפרויקט בראשון לציון, אשר מתנהלים לגביו מגעים מול העירייה בנוגע לקבלת היתר לשטח מסחרי שבו יאיר שלהב משמש כדירקטור חיצוני בחברת אלעד ישראל מגורים החדשה, המתחרה במגוריט בתחום של דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל. מימון הרפז הוא עובד בכיר בבנק דיסקונט. עם בנק זה יש למגוריט פעילות עסקית שוטפת. אייל יוניאן פועל לאחרונה, להקמת קרן ריט מתחרה למגוריט. היעלה על הדעת שמי הפועל להקמת גוף מתחרה במגוריט יכהן בדירקטוריון מגוריט? אנו תמהים".

אבל זה לא באמת רלוונטי. סבבה, גם אם מי שהפניקס רוצים למנות במקום נגועים בניגוד עניינים, איך זה רלוונטי לנושא דמי הניהול של מגוריט? אפשר לכנס את האסיפה ולהעלות את בעיית ניגוד העניינים לכאורה, ובלי קשר לאשר את הפחתת דמי הניהול. זה הסיפור הגדול ובמגוריט יעשו הכל כדי לעצור את השינוי.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

בהודעת מגוריט לבורסה היא כותבת: "בנסיבות העניין אין באפשרות החברה להיענות לפניית בעלות המניות לזימון האסיפה הכללית המיוחדת של החברה, כפי שהוגשה לחברה, וזאת, בין היתר, לאור פגמים מהותיים ופרוצדורליים שנפלו בבקשתן ובזימון האסיפה הכללית שהתבקש על ידן, ולאור כך שנושאים שהתבקשו על ידן להיכלל בסדר היום של האסיפה הכללית של החברה אינם נמצאים בסמכותה של האסיפה הכללית ו/או סותרים את מבנה התאגדותה של החברה ו/או אינם עולים בקנה אחד עם הוראות הדין החלות על החברה ו/או חושפים את החברה להפרת דין ו/או להפרה של הסכמים מהותיים ועלולים להשית על החברה נזקים כספיים מהותיים ומשמעותיים ביותר" (ההדגשה אינה במקור. ע"ס).

במילים אחרות, במגוריט מבינים מצוין שדמי הניהול שלהם ייחתכו בצורה משמעותית והם לא מוכנים לקבל את זה. השאלה היא מה יקרה אם הפניקס תכנס בכל זאת את האסיפה, תקבל את ההחלטה ותגיע איתה לקרן. סביר להניח כמובן שמגוריט תדחה את ההחלטה מכל וכל. על כך כבר יצטרך להגיב - אולי - בית המשפט.

עוד מבהירים במגוריט בהודעה לבורסה: "לא ניתן להכיר בניסיון לנקוט בפעולה חד צדדית המתיימרת לכפות על החברה (ובעלי מניותיה) לבצע פעולה שאינה חוקית ושאינה בסמכות, ולפיכך החברה מבקשת להודיע ולהבהיר לבעלי מניותיה כי אין כל תוקף לזימון האסיפה (הלכאורי) שפורסם על ידי הפניקס אחזקות".

על המודל הבעייתי של קרנות הריט כתבנו כבר לפני שנתיים, כאן:

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    דוב שורעד 24/08/2023 17:25
    הגב לתגובה זו
    אם חברת הניהול מקבלת חצי מהכנסות החברה!! כדמי ניהול, והדירקטוריון מאשר להאריך את ההסכם, ואינו משתף פעולה עם הדרישה הסופר צודקת של הפניקס, מור ואנחנו בעלי המניות, יש לתבוע את הדירקטורים באופן אישי. הם מפירים את חובת הנאמנות כלפי בעלי המניות ופועלים לטובת האינטרסים של רוזנבוך, מתי דב וחבריהם. בושה וחרפה.
  • 4.
    dw 25/07/2023 10:03
    הגב לתגובה זו
    כפי שרשמתי בפורום בורסה ושוק ההון בתפוז - דמי הניהול במגוריט הם כיום 26 מלשח בשנה, על השכרה של כ 760 דירות. זה יוצא... 34 אלף שקל לדירה... פלא שהפניקס ומור כועסות? אפשר לקחת מתווך מקצועי ולהשכיר דירה בחמישית העלות. דמי הניהול פשוט מופקעים. לכן טוב יהיה אם הנהלת החברה תהא קשובה יותר למוסדיים שהסכימו לסכן את כספי העמיתים אצלה.
  • 3.
    לעצור את העושק.כל הכבוד לפניקס ומור (ל"ת)
    אחד העם 24/07/2023 16:09
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מפתיע שהם לא מפילים את החברה על התנהלות כזאת (ל"ת)
    מוזר 24/07/2023 07:54
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    שמוליק 23/07/2023 20:48
    הגב לתגובה זו
    זה לא מספיק להוריס דמי ניהול, צריך להחליף חברת ניהול
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.93%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

עודד טהורי
צילום: אפשרת קופר
ראיון

ג'ין טכנולוגיות: "זה ה'מאני-טיים' של ה-AI" - הנפקה בנאסד"ק? "על השולחן"

אחרי ההסכם עם חברת החשמל ב-2.3 מיליון שקל, מנכ"ל ג'ין טכנולוגיות עודד טהורי מדבר על צבר ההזמנות שהכפיל את עצמו, המגעים עם משרדי ממשלה נוספים, הפיילוט עם קבוצת אדאני בהודו והאפשרות להנפקה מעבר לים, האם יצטרכו לגייס הון בשביל הצמיחה? "יש לנו 40 מיליון שקל בקופה - זה מספיק לנו לפחות לשנתיים"

מנדי הניג |

ג'ין טכנולוגיות (Jeen.ai), חברת הבינה המלאכותית שהוקמה מתוך חטיבת הדאטה של וואן טכנולוגיות והונפקה בבורסה במאי האחרון, מדווחת הבוקר על עסקה משמעותית עם חברת החשמל. במסגרת ההסכם, ג'ין תספק לחברת החשמל פתרונות AI בהיקף של כ-2.3 מיליון שקל לתקופה של שנתיים, עם אופציה להארכה בשנתיים נוספות. 

על פניו, הסכום לא גדול במיוחד - כ-1.1 מיליון שקל לשנה אבל העובדה שמדובר בחברת החשמל, אחד הגופים הציבוריים המרכזיים במשק, זה מה שנותן לעסקה משמעות הרבה יותר גדולה. מעבר להכנסות הישירות, ההתקשרות יכולה להיות  שער לכניסה לעוד ארגונים ממשלתיים ולתקציבים נרחבים בהרבה בהמשך.

 בשיחה עם מנכ"ל החברה, עודד טהורי, ניסינו להבין איך העסקה משתלבת באסטרטגיה של ג'ין טכנולוגיות 10.69%   הצעירה, הזכרנו לו את החזון שנתן לנו בתחילת הדרך כשאמר - "החזון שלנו הוא להיות חברה גלובלית גדולה ומשמעותית ב-GenAI" וניסנו להבין מה המצב של צבר ההזמנות, והאם יש לחברה מספיק משאבים להמשך הצמיחה - "יש לנו 40 מיליון שקל בקופה וזה יספיק לנו לפחות לשנתיים", הוא מרגיע. לגבי ההסכם החדש מוסיף טהורי: "אמנם זה POC, אבל התקציב יכול להיות ממומש גם בתוך שנה, כך שיש פוטנציאל להרחבה". לצד הפעילות מול חברת החשמל, לג'ין כבר יש דריסת רגל אצל לקוחות אסטרטגיים כמו מכבי שירותי בריאות והתעשייה האווירית, אבל העיניים מסתכלות גם החוצה - לשווקים הבינלאומיים, שם התחילה החברה פיילוט וחתמה בתחילת השנה על הסכם הפצה עם קבוצת אדאני ההודית, והפוטנציאל, לדבריו, גדול מאוד.

היום אתם מדווחים על חוזה עם חברת החשמל, מבחינת ההיקף זה נראה חוזה לא מאוד גדול שנתיים, 2.3 מיליון שקל יש כאן בסיס יותר רחב מזה?

"נכון, מדובר בשלב א' של ההתקשרות. זו התחלת הדרך ולא סוף התהליך. זה שלב ראשון בהטמעת המערכת, לא פריסה מלאה לכלל החברה. המשמעות היא שההיקף יכול לגדול מאוד בהמשך".

אז בעצם מה זה כולל? זה סוג של POC או כבר הטמעה מלאה?