הפניקס ומור רוצים להפחית את דמי הניהול במגוריט - האם הם יצליחו מה יקרה למניה אם כן?
בבורסה בתל אביב נסחרות שתי קרנות ריט למגורים. המודל שלהן בדומה לקרנות ריט בכלל הוא פשוט - מגייסים הון ומגייסים חוב, בכסף רוכשים נכסים, משכירים אותם, ומרוויחים את הפער בין התשואה לריבית. אבל שתי הקרנות האלו - מגוריט מגוריט 0.42% ואזורים ליווניג ריט אזורים ליוי -0.48% לא מצליחות. הסיבה הבסיסית שהן לא מצליחות היא כי מלכתחילה התשואה על השכרת דירות נמוכה. ומעבר לכך - הן לא מצליחות כי הן פנו לייזום והקמה של דיור להשכרה, ועוד יותר: כי העולם השתנה - בעולם של ריבית אפס ועליית מחירי הדירות יש חלום גדול שאולי יכול לעבוד - יש רווח מהשכרה, רווח מהשבחה ובניכוי הריבית, עדיין מדובר על תשואה שיכולה להיות משמעותית. אבל כשנמצאים בריבית הנוכחית, אז כנראה אי אפשר להרוויח בתחום, ההיפך - התשואה על השכרה נמוכה מהריבית, יש הפסד. וגם - מחירי הדירות בירידה.
אז הקרנות האלו קונות מקבצי דיור ויודעות כנראה לקנות מתחת למחיר השוק (יתרון לגודל) ועדיין, הן נסחרות בכ-40% על ההון שלהן , כלומר בכאילו הנחה של 60% מההון ומערך הדירות. מאז שהן הנפיקו מחירי הדירות עלו, כלומר זינקו בעשרות אחוזים, אבל המשקיעים בהן הפסידו 60% ויותר.
אבל הכישלון הזה נובע גם מדמי הניהול הגבוהים: בדומה לקרנות ריט אחרות, סובלות הקרנות האלו מניגודי עניינים מובנים - חברת הניהול רוצה שבקרן יהיה כמה שיותר כסף, כי היא מקבלת דמי ניהול באופן פרופורציונלי להיקף הנכסים, ולכן היא מגייסת הון, חוב. ככה גדל הנתח של חברת הניהול, גם אם זה לא האינטרס של המשקיעים, שלרוב דילול פוגע בהם.
התחום הזה עם רווחיות נמוכה, אפילו מאוד, וכאשר לוקחים דמי ניהול משמעותיים - מחסלים את הרווח של הקרן. זה בולט במיוחד בקרן מגוריט, כשבשנה האחרונה מנסים הגופים המוסדיים לצמצם-להפחית בה את דמי הניהול. הפניקס ובית ההשקעות מור, פנו לביהמ"ש בבקשה לפסק דין הצהרתי לפיו חברת הניהול בבעלות ובשליטת ארז רוזנבוך, היא בעלת השליטה בקרן. מהלך כזה יעלה את כוחם של המיעוט באסיפות בעלי המניות ויוביל לצמצום של דמי הניהול, כך על כל פנים מעריכים-מקווים המוסדיים.
- יו"ר מגוריט: "הגענו לרגע שבו אפשר להתחיל לשתף את הציבור בתזרים באופן חודשי"
- בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על הבעיות של מגוריט - כתבה מהעבר
כעת מנסים הפניקס ומור לשנות את מבנה הדירקטוריון של מגוריט ואת תקנון החברה, כדי להחליש את כוחה של חברת הניהול. שני הגופים מחזיקים יחדיו כ-25% (הפניקס עם 19.8%, מור עם 6%), אך לא ברור אם הם יצליחו להפחית את דמי הניהול שנקבעו לפני יותר משנה, בהסכם ל-7 שנים.
הפניקס שלחה מכתב למגוריט ובו דרישה לכינוס האסיפה הכללית שבה יצביעו המוסדיים על תיקון תקנון החברה, סיום כהונת שתי הדירקטוריות הבלתי תלויות בחברה ומינוי ארבעה דירקטורים נוספים.
- חשד להפרות וזיהום אוויר: בז"ן הוזמנה לשימוע במשרד להגנת הסביבה
- מבטח שמיר תקים את תחנת הכח קסם במימון של כ-5 מיליארד שקל בהובלת הפועלים כ-5 מיליארד שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מחקר: הטעויות הגדולות של משקיעים - וכמה זמן לוקח למשקיע לקבל...
מגוריט הודיעה שתבחן את העניין גם מבחינה משפטית, אך ברור שחברת הניהול תנסה לסכל את המהלך שנועד להפחית את כוחה של חברת הניהול ובהמשך גם את דמי הניהול.
דמי הניהול של חברת הניהול אומנם הופחתו לשיעורים שמופיעים בטבלה, אבל מדובר בסכומים גבוהים: בשנה החולפת משכה חברת הניהול 22.1 מיליון שקל וכן הטבה באופציות בסכום של כ-3 מיליון שקל. חברת הניהול זכאית לקבל אופציות בהיקף של 5% מכל גיוס לתקופה של 7 שנים. בקיצור, 25.9 מיליון שקל זרמו לחברת הניהול ולמרות שהיא משלמת על הנהלת החברה והדירקטוריון הרי שמדובר בדמי ניהול גבוהים ביחס לשוויה וביחס להונה. דמי ניהול שלא מאפשרים כעת להרוויח מהשכרת דירות למגורים, אם כי, בדוחות, מגוריט מרוויחה בזכות השבחה של מאות מיליונים בנכסים על פני שנות הקמתה.
אז הפניקס ומור רוצים להפחית את דמי הניהול בקרן. הם צודקים - זה נכון יותר לציבור, רק שהשאלה היא בעיקר משפטית. אם הם יצליחו זה יתורגם למחיר המניה, דמי ניהול שהם חצי, רק לשם הדוגמה, צפויים להעלות את השווי של מגוריט בעשרות אחוזים. חיסכון של 12 מיליון שקל בהוצאות שקול לעליית ערך של 120 מיליון שקל, וזה יותר מזה - אמון זה חלק מהעניין. מוסדיים ישקיעו בגוף שהם מרגישים נוח איתו, שהוא אמין, שהסיבוב שהוא עושה עליהם לא כזה גדול.
- 2.קובי 27/06/2023 21:57הגב לתגובה זומפסידים כספים חרוצים דמי ניהול... חוצפה
- 1.חי 27/06/2023 05:52הגב לתגובה זובקיצור החברה עובדת כדי שחברת הניהול תתעשר על המשקעים !
בכ-90 מיליון שקל: אקסל רוכשת שתי ביטחוניות - המניה זינקה כבר אתמול; צירוף מקרים?
אקסל בנויה משכבות של רכישות היא רכשה 14 חברות מאז הפיכתה לציבורית והיום היא מעדכנת על רכישה נוספת של סטארלייט ונקסטוויב שעוסקות ב-RF ומיקרוגל ומתכננת לממן את זה בגיוס אג"ח; הרכישה מגיעה 3 חודשים אחרי עסקת סינאל, שהתבררה כמהלך בעייתי עם חשיפת טעות מהותית בדוחות הנרכשת
אקסל לפני שנדבר על הרכישה אנחנו רוצים לדבר רגע על המניה. המניה של אקסל אקסל 12.52% קפצה לנו על המסכים אתמול וכנראה גם אתם תהיתם מה מתבשל שם. המניה עוד הספיקה לרדת מתחת לרף הפתיחה אבל מאיזור 11 בבוקר היא התחזקה וזינקה עד 8% עד שנעלה ב-6.7%. כל זה לא קרה במחזורים זניחים זה קרה בתמורה עצומה של 5.1 מיליון שקל שזה כמעט פי שבעה מהמחזור הממוצע שלה בשבוע האחרון. אז למי מכם שתהה אמש אם יש התפתחות חדשה סביב עסקת סינאל הבעייתית גילה הבוקר שזה סיפור אחר. אקסל שוב יצאה לשופינג, הפעם ביטחוני ויש סיכוי שמישהו ידע משהו ו"עשה עם זה" משהו. זה לא ממש מפתיע ולא כל כך חריג, לצערנו, לראות זינוקים או צניחות במניות לפני שהציבור מתעדכן על מה קרה.
זה חלק מהרעה החולה של הבורסה המקומית, זה מה שהעניק לה את הכינוי "ביצה". מי שקיווה שהמצב הזה שייך לעבר מגלה כל פעם מחדש שיש עוד דרך ארוכה לעשות, מענישה והרתעה ומחקר - אותו ניתן לבצע בקלות - כדי לגלות מי העמיס או התפטר לפני שהמשקיעים ידעו. מעגל הקסמים הזה ממשיך וימשיך כל עוד חברות וגופים מסוימים ינהלו את הקשר עם השוק דרך "סקופים" ומהצד השני גופי תקשורת יזינו את הפיד מ"בלעדי" ל"בלעדי".
הגרף התוך-יומי של אקסל - צילום מתוך הטרמינל
הרחבת דריסת הרגל בשוק הביטחוני
אקסל חתמה על הסכם לרכישת סטארלייט טכנולוגיות ונקסטוויב טכנולוגיות, שתי חברות ותיקות שהוקמו בשנת 2000 ופועלות בתחום מערכות ה-RF והמיקרוגל לתעשיות ביטחוניות. אלו טכנולוגיות שנמצאות בשימוש נרחב במערכות כטב"מים, כלים אליהם יש ביקוש גדול לא רק בשל המערכה הביטחונית שהייתה בישראל אלא וביתר שאת מהמציאות הגיאופוליטית באירופה כשכלי טיס בלתי מאוישים משנים את פניו של שדה הקרב. בין הלקוחות של החברות נמנות רפאל, אלביט, התעשייה האווירית ועוד. במקרים מסוימים הן מספקות רכיבים ייעודיים שמהווים חלק מובנה במוצרים המרכזיים של הגופים האלה, כך שהביקוש לפעילות שלהן מושפע ישירות מצברי ההזמנות הגדלים של התעשיות הביטחוניות. 2 החברות נשלטות במלואן על ידי המייסדים רמי בל-עש ואודי פרידמן, מהנדסים בעלי ניסיון של שנים רבות, אלו גם ימשיכו להוביל את הפעילות לפחות שנתיים וייתכן עד חמש שנים קדימה.
- סינאל של "אחרי" הטעות: צניחה בהכנסות ומעבר להפסד
- אופס, טעות של 20 מיליון שקל בדוחות סינאל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העסקה בנויה משני נדבכים. במועד ההשלמה תשלם החברה 49.2 מיליון שקל במזומן, ובשלב ב' היא תוסיף עד 40.3 מיליון שקל נוספים במידה והחברות יעמדו ביעדי הרווח הממוצעים לשנים 2026-2028. עוד סוכם כי סטארלייט ונקסטוויב יוכלו לחלק דיבידנד מהרווחים שבקופה לפני השלמת העסקה, כך שההון העצמי של כל אחת מהן לא ירד מ-1.5 מיליון שקל.
השקעות אלטרנטיביותהשקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים
בטור שהועלה כאן ניסו להסביר "מה קרה" לשוק ההשקעות האלטרנטיביות. שמות מוכרים כמו הגשמה, סלייס, טריא ואחרות נזרקים יחד לסל אחד, כאילו מדובר באותו מוצר, באותו מודל ובאותה רמת סיכון ולא היא.
מדובר בטעות יסודית, כמעט פדגוגית: אין דבר אחד שנקרא “השקעה אלטרנטיבית”.
השקעה אלטרנטיבית היא שם גג למאות מודלים שונים: מאשראי צרכני, דרך מימון נדל״ן, ועד השקעות אנרגיה וקרנות חוב. בין קרן גמל שגייסה כספי חוסכים והשקיעה אותם בפרויקטים כושלים בניו־יורק, לבין פלטפורמת הלוואות בין עמיתים שמאפשרת השקעות מגובות נדל״ן בישראל - אין שום דמיון, לא ברמת הפיקוח, לא במבנה ההשקעה ולא ברמת השקיפות. מדובר במוצרים שונים בתכלית. כל זאת בנוסף להשפעה המהותית על התחרות ועל האימפקט החברתי.
הציבור הישראלי צמא לאפיקים אלטרנטיביים, וזה לא מקרי. במשך עשור של ריבית אפסית, משקיעים נאלצו לבחור בין תשואה זעומה בבנק לבין השקעות ספקולטיביות בחו״ל. ההשקעות האלטרנטיביות, כשהן מנוהלות נכון, יצרו אפיק שלישי - כזה שמחבר בין הכלכלה הריאלית (דיור, אשראי לעסקים קטנים) לבין הציבור הרחב, ומאפשר תשואה ראויה לצד ביטחון יחסי.
אבל בין זה לבין “שיווק אגרסיבי של חלומות” יש תהום.
ההבדל האמיתי איננו בסיפור השיווקי, אלא בניהול הסיכון.
מי שבנה מנגנון בקרה, שקיפות, חיתום וביטחונות איכותיים - הוכיח את עצמו גם בתקופות משבר ושרד. מי שבנה על זרימה אינסופית של כסף חדש - קרס. זה כמובן נכון להשקעות אלטרנטיביות כמו גם לבנקים שונים בארץ ובעולם (שחלקם קרסו וגרמו להפסדים משמעותיים למשקיעים).
- הגשמה, סלייס, טריא ועוד: רוצים אלטרנטיבי? תבדקו טוב טוב
- איבדה את הדירה בגלל משכנתא שלא יכלה לשלם; האם היא יכולה להיות מעורבת במכירת הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
להכניס את כולם לאותה רשימה זה כמו לכתוב שטסלה וניסאן הן “שתי חברות רכב” - עובדתית זה נכון, אך מהותית מדובר בשני מוצרים שונים לחלוטין מכל הבחינות.
