הנתון שמסתתר בהודעת הלמ"ס - זינוק במחירי דירות יד שנייה

מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי מחירי הדירות ממשיכים לעלות. הנתונים שפורסמו היום מציגים עלייה של 0.8%, אבל מניתוח הנתונים עולה תמונה מדאיגה של עלייה מואצת במחירי דירות יד שנייה.  

דירות יד שנייה - עלייה חדה במחירים

   דירות יד שנייה הלמ"ס מוסרת כי בדירות יד ראשונה מקבלן היתה ירידה במחיר של כ-0.5%. נדגיש כי הירידה הזאת היא עוד לפני שבלמ"ס מתחשבים ומשקללים את ההנחות המימוניות. כזכור הקבלנים פעלו בדרך של שיטת המכירה הנפוצה של 10/90 20/80 ומספקים בעצם מימון לרוכשים ואפקטיבית נותנים הנחה של 5%-7%. אלא שהלמ"ס לא שיקללה את זה עדיין בנתוני המחירים וכך יצרה עיוות גדול של המחירים. זה צפוי להשתנות בחודשים הבאים, אבל גם בלי זה מדד מחירי הדירות החדשות ירד. זו בשורה טובה לרוכשים, וזה יכול להעיד על הלחץ שבו נמצאים הקבלנים, אבל לצד הנתון הזה, יש נתון שלא נמסר על ידי הלמ"ס והוא השינוי במחירי הדירות יד שנייה. עלייה של 0.8% במחירי הדירות מבטאת עלייה של מכלול הדירות - דירות חדשות מקבלנים ודירות יד שנייה, אלא שהלמ"ס עדכנה כאמור שמחירי דירות יד שנייה ירדו ב-0.5%. עוד היא עדכנה כי הירידה נובעת ממבצעי דירות בהנחה שבנטרולם מדד מחירי הדירות היה עולה ב-0.1%. זה אומר שהיתה עלייה משמעותית בדירות יד שנייה. הנתון לא נמסר, אבל אפשר להעריך. היקף העסקאות ביד שנייה קרוב יחסית להיקף העסקאות החדשות. באופן גס אפשר להעריך שדירות יד שנייה היו צריכות לעלות ב-2% כשלצד ירידה של 0.5% בדירות חדשות זה יוביל לעלייה של כ-0.8% במדד הדירות הכללי.  גם אם נהיה זהירים ונייחס לדירות החדשות מרכיב גבוה יותר וננטרל את הדירות בהנחה, הרי שדירות יד שנייה זינקו בלפחות 1.4%. זה קצב מאוד גבוה ונדגיש כי מחירי דירות יד שנייה עלו יותר ממחירי דירות מקבלן גם בחודשים הקודמים. המוכרים והקונים בשוק יד שנייה רגישים מאוד לנתוני הלמ"ס ולכן כשהיא מדווחת על עלייה במחירי הדירות זה מתגלגל לעסקאות בשטח. זה מניע את עצמו וכך למרות שהעליות אצל הקבלנים כאמור לא היו בעבר אמיתיות, עצם פרסום המדד, יצר בשטח עליות.  

נתונים באיחור

הנתונים של הלמ"ס נכונים לאפריל-מאי 2024. המדד שהתפרסם הוא נכון לתקופה הזו לעומת מרץ-אפריל 2024. הלמ"ס משתמשת בנתוני המסים ומקורות נוספים, אך היא מספרת לנו מה היה המדד ללפני כחודשיים וחצי. היום ב-15 ביולי אנחנו מקבלים את המצב לאפריל-מאי, כלומר בממוצע לסוף אפריל, לפני כחודשיים וחצי.  זאת בעיה קבועה שנובעת ממחסור במידע מעודכן והיא כשלעצמה מהווה בעיה גדולה בעיבוד וניתוח הנתונים. גם את העניין הזה מנסים בלמ"ס לשפר באופן שוטף.