הנתון שמסתתר בהודעת הלמ"ס - זינוק במחירי דירות יד שנייה

על מחירי הדירות מקבלנים, על ההשפעה של דירות בהנחה ועל הנתון החריג שפרסמה הלמ"ס

אדיר בן עמי | 15/07/2024 21:02 (13)

נושאים בכתבה דירות חדשות דירות יד שנייה

מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי מחירי הדירות ממשיכים לעלות. הנתונים שפורסמו היום מציגים עלייה של 0.8%, אבל מניתוח הנתונים עולה תמונה מדאיגה של עלייה מואצת במחירי דירות יד שנייה.

דירות יד שנייה - עלייה חדה במחירים

דירות יד שנייה

הלמ"ס מוסרת כי בדירות יד ראשונה מקבלן היתה ירידה במחיר של כ-0.5%. נדגיש כי הירידה הזאת היא עוד לפני שבלמ"ס מתחשבים ומשקללים את ההנחות המימוניות. כזכור הקבלנים פעלו בדרך של שיטת המכירה הנפוצה של 10/90 20/80 ומספקים בעצם מימון לרוכשים ואפקטיבית נותנים הנחה של 5%-7%. אלא שהלמ"ס לא שיקללה את זה עדיין בנתוני המחירים וכך יצרה עיוות גדול של המחירים. זה צפוי להשתנות בחודשים הבאים, אבל גם בלי זה מדד מחירי הדירות החדשות ירד.

זו בשורה טובה לרוכשים, וזה יכול להעיד על הלחץ שבו נמצאים הקבלנים, אבל לצד הנתון הזה, יש נתון שלא נמסר על ידי הלמ"ס והוא השינוי במחירי הדירות יד שנייה. עלייה של 0.8% במחירי הדירות מבטאת עלייה של מכלול הדירות - דירות חדשות מקבלנים ודירות יד שנייה, אלא שהלמ"ס עדכנה כאמור שמחירי דירות יד שנייה ירדו ב-0.5%. עוד היא עדכנה כי הירידה נובעת ממבצעי דירות בהנחה שבנטרולם מדד מחירי הדירות היה עולה ב-0.1%.

זה אומר שהיתה עלייה משמעותית בדירות יד שנייה. הנתון לא נמסר, אבל אפשר להעריך. היקף העסקאות ביד שנייה קרוב יחסית להיקף העסקאות החדשות. באופן גס אפשר להעריך שדירות יד שנייה היו צריכות לעלות ב-2% כשלצד ירידה של 0.5% בדירות חדשות זה יוביל לעלייה של כ-0.8% במדד הדירות הכללי.

גם אם נהיה זהירים ונייחס לדירות החדשות מרכיב גבוה יותר וננטרל את הדירות בהנחה, הרי שדירות יד שנייה זינקו בלפחות 1.4%. זה קצב מאוד גבוה ונדגיש כי מחירי דירות יד שנייה עלו יותר ממחירי דירות מקבלן גם בחודשים הקודמים.

המוכרים והקונים בשוק יד שנייה רגישים מאוד לנתוני הלמ"ס ולכן כשהיא מדווחת על עלייה במחירי הדירות זה מתגלגל לעסקאות בשטח. זה מניע את עצמו וכך למרות שהעליות אצל הקבלנים כאמור לא היו בעבר אמיתיות, עצם פרסום המדד, יצר בשטח עליות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נתונים באיחור

הנתונים של הלמ"ס נכונים לאפריל-מאי 2024. המדד שהתפרסם הוא נכון לתקופה הזו לעומת מרץ-אפריל 2024. הלמ"ס משתמשת בנתוני המסים ומקורות נוספים, אך היא מספרת לנו מה היה המדד ללפני כחודשיים וחצי. היום ב-15 ביולי אנחנו מקבלים את המצב לאפריל-מאי, כלומר בממוצע לסוף אפריל, לפני כחודשיים וחצי.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
מרתה לברוסקי 20/07/2024 18:04
הגב לתגובה זו
100 מ"ר קונים ב1.2 מיליון שקל . עלה ,ירד מה זה משנה = זה המחיר {ברור שהמוכרים שולטים כל זמן שהקונים פוחדים אחד מהשני)
10.
אופיר 18/07/2024 08:42
הגב לתגובה זו
עם עלייה של 17% בממוצע, אחריה מנרה עם בית שנמכר בחמישה וחצי מיליון $ (תצפית לחולא), בשלומי, פנטהאוז נמכר תוך 3 ימים ב 4.2 מיליון ש"ח (כולל מרפסת 120 מ"ר נוף לים)
9.
אמת 17/07/2024 13:50
הגב לתגובה זו
הקבלנים וכל אלה הדואגים לפמפם כל היום על עליית מחירים ,מדובר באינטרסנטים הפוך גוטה הפוך ,המחירים רק יורדים
8.
פשוט תבדקו יד 2 17/07/2024 11:32
הגב לתגובה זו
תראו שהכל יורד. מה שמעניין זה למה תמיד משקרים במדורי הנדל"ן???
7.
א.י 16/07/2024 09:58
הגב לתגובה זו
אין מה לעשות היח"צ של הקבלנים והבנקים עובד, הם אומרים לעדר - רוצו לקנות ואכן יש כאלה שרצים - רצים לאש, מבלי להבין את ההשפעה של ההחלטה שלהם, על התא המשפחתי, עד הסוף... ירידת המחירים אצל הקבלנים בדירות יד ראשונה, והלחץ הכלכלי האדיר שבו הם נמצאים, התהפכו מ: אנחנו (הקבלנים/בנקים) בלחץ, לרוצו לקנות לפני שלא יישארו דירות. זאת בדיוק המשמעות של יצירת ביקוש יש מאין(!) עליה בכמות הדירות למכירה, של הקבלנים ממחישה שלמרות שהם האטו מיוזמתם בתחילה ואחכ בגלל המלחמה את קצב הבניה, השוק לא מספיק להדביק את הקצב, והמשמעות שהביקוש עולה על ההיצע(!) BOOM ביקוש אמיתי עולה על ההיצע ולא כמו שהם מנסים למכור וליחצ"ן לציבור (עדר). אל תהיו עדר, אל תסכנו 30 שנות תשלום משכנתא, בגלל החלטות פזיזות.
6.
קבלנים מוכרים 7% -93% בסוף הפרויקט זה יכול להגיע ל 16/07/2024 06:14
הגב לתגובה זו
קבלנים מוכרים 7% -93% בסוף הפרויקט זה יכול להגיע למימון של 12%~14% מהעיסקה שזה אומר ירידה של 12%~14% מבקש מהלמ״ס להביא בעלי מקצוע שיודעים לבצע את התחשיב הזה ולהלמ״ס זה לא בושה לבקש עזרה ממשרד רו״ח דלויט
5.
דן 16/07/2024 04:14
הגב לתגובה זו
נשמע כי כל הנתונים האלה של הלמס הם חרטא אחת גדולה
4.
הבועה ממשיכה להתנפח עד למפץ הגדול (ל"ת)
יוסי 16/07/2024 01:46
הגב לתגובה זו
3.
קובי 16/07/2024 00:52
הגב לתגובה זו
יד שניה העליות ממשיכות מיתחת לרדר ראיתה קניתה
2.
ניתוח חשוב, אבל לא ברור איך זה ייתכן (ל"ת)
בני 15/07/2024 22:31
הגב לתגובה זו
1.
כלכלן 15/07/2024 21:14
הגב לתגובה זו
יש מלא אנשים שיעדיפו לממש את הנכס שלהם ולמכור אותו והם עשויים להתפרץ לשוק בבת אחת. ״היצעים כבושים״...
99 15/07/2024 23:53
הגב לתגובה זו
זה קפיץ דרוך. כאשר המלחמה תיגמר בדרום ובצפון - המחירים יקפצו.
ברור עשירי מונקו יגיעו לכאן כדי לקבל טיל בראש (ל"ת)
מנחם 16/07/2024 07:51

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן