אושרו להפקדה 3 תכניות עם 2,000 דירות במתחמים חדשים בירושלים
הוועדה המחוזית ירושלים אישרה להפקדה להתנגדויות הציבור שלוש תוכניות למתחמי מגורים חדשים בירושלים הכוללות יחדיו 1,890 דירות. מדובר בתוכנית 'מידטאון' במרכז העיר, אחת נוספת בפסגת זאב ועוד תכנית במערב קריית יערים.
התוכנית מידטאון מתפרשת על שטח כולל של כ-17 דונם, והיא ממוקמת ברחוב יפו במרכז העיר, בסמוך לשוק מחנה יהודה, והמבנה ההיסטורי לשימור של בית החולים "שערי צדק". היא תכלול כ-850 יחידות דיור שיוקמו ב-4 מגדלים בני 40 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור בתוכנית, כ-170 יוקצו עבור דירות קטנות ולשכירות ארוכת טווח. כ-14,350 מ"ר יוקצו למלונאות, כ-58,500 מ"ר למשרדים, כ-6,600 מ"ר למסחר בקומות הקרקע ובמבנים נמוכים בני 2-3 קומות מסביב למגדלים. כמו כן, התוכנית כוללת כ-11,000 מ"ר עבור שטחי ציבור שישמשו לטובת גני ילדים, מעונות יום, אמנות, תרבות וספורט - ולראשונה בירושלים, בית ספר המשולב במגדל. היזמית היא ישראל קנדה -2.96% והאדריכל הוא משרד DBLD.
התוכנית בפסגת זאב, הינה על שטח כולל של כ-70 דונם, והיא ממוקמת בקצה שכונת פסגת זאב, לאורך רחוב ליפקין-שחק ורחוב סיירת דוכיפת. התוכנית כוללת כ-730 יחידות דיור שייבנו ב-14 מבני מגורים בגובה עד 12 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור בתוכנית, כ-310 יוקצו דירות קטנות וכ-500 להשכרה ארוכת טווח. עוד מתוכננים 21,000 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה, שישולבו חזיתות בנייני המגורים ובבניין גדול בכניסה לשכונה, וכ-41,000 מ"ר עבור במבני ציבור שימשו למוסדות חינוך, דת ותרבות.
כמו כן, כ-16 דונם יוקצו עבור שטחים פתוחים. התוכנית המקורית כללה כ-430 יחידות דיור, במטרה לעודד ניצול הקרקע העירונית והדרישה ליחידות דיור, הוועדה החליטה להרחיב את התוכנית ל-730 יחידות דיור. התכנית הינה ביוזמת משרד הבינוי והשיכון ונערכה על ידי משרד אופק אדריכלים.
- ישראל קנדה: ההכנסות גדלו בשל הכרה בפרויקטים אבל שחיקה נרשמה בשורה התחתונה
- הבעת אמון של הפניקס בקנדה גלובל; המניה עולה בכ-8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התוכנית בקריית יערים, כוללת שני מתחמים צמודים על שטח כולל של כ-18 דונם, במערב השכונה, משני צדי רחוב התמר. התוכנית כוללת כ-210 יחידות דיור ב-9 בניינים בבניינים בגובה עד 8 קומות. מכלל יחידות הדיור בתוכנית, כ-40 יוקצו עבור דירות קטנות.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת כ-6,000 מ"ר עבור מבני ציבור, שימשו להקמת בית ספר גדול ובית כנסת, וכ-3,660 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה בחזיתות הבניינים. כמו כן, התוכנית כוללת כ-4.5 דונם שטחים ציבוריים פתוחים, שמתוכם פארק ציבורי בשטח של כ-3 דונם. התוכנית הינה ביוזמת "בית ירוק בעיר" וחברת "מצפה נוף" ונערכה על ידי ארי כהן אדריכלים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
