אושר: השומה על קרקע תכלול את כל הזכויות הקיימות והעתידיות
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הודיעה היום כי במסגרת הליכי התייעלות והפחתת רגולציה בהם היא נוקטת, אישרה מועצת מקרקעי ישראל את יוזמת הרשות לשנות את מדיניות הקצאת הקרקע למגורים בפטור ממכרז. על פי המדיניות החדשה, הקצאת הקרקע תכלול שומה שתקיף את כל הזכויות הקיימות והעתידיות, הניתנות למימוש בתוכנית קיימת ועתידית.
המצב הקיים כיום הוא שהשומה כללה רק זכויות עכשוויות בקרקע. כך, לטענת רמ"י, "נוצר מצב שבחלוף שנים, קרקע שהוקצתה בפטור ממכרז, חייבה עריכת שומה חדשה בכל פעם שחוכר הקרקע ביקש לממש בה זכויות בניה נוספות שבגינם לא שילם.
"פעולה זו הצריכה זמן ובירוקרטיה. מעתה ואילך, בעת הקצאת הקרקע בפטור ממכרז, ישלם החוכר בעת הקצאת הקרקע לרמ"י 91% עבור כל הזכויות בקרקע לרבות הזכויות העתידיות הנובעות מתוכניות קיימות בנוגע לקרקע. באזורים בה יש הנחה , התשלום עבור הזכויות העתידיות יתבצע על פי אחוזי ההנחה המקובלים במקום", הוסיפו.
"ההחלטה החדשה צפויה לעודד ניצול מיטבי של שטחי ההקצאה, תאיץ את הליכי הבנייה ותפחית את מעורבות רשות מקרקעי ישראל בהליכי רישוי בנייה. מועצת מקרקעי ישראל אף אשרה הקצאה עם זכויות עתידיות גם של מגרשי מגורים בהרחבות קהילתיות של ישובים חקלאיים וגם במגרשי מגורים ביישובים קהילתיים", כתבו.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרכבת תוכל להחכיר שטחים לתקופות של עד 41 שנה
במקביל, מועצת מקרקעי ישראל אישרה שינוי בהסכמים שנחתמו עם רכבת ישראל, בשנת 2014 ו-2004, אשר הגבילו את הרכבת בהשכרת קרקע לצדדים שלישיים לתקופות שעולות על 25 שנים. ההחלטה על שינוי התקופה מ-25 שנים ל-41 שנים, התבקשה נוכח העובדה שמגבלת 25 שנים פגעה במימוש מיזמים שכדאיותם הכלכלית הוטלה בספק.
ההחלטה החדשה תאפשר לרכבת להחכיר שטחים לצדדים שלישיים בחכירת משנה, לתקופה של עד 41 שנה. שינוי תקופת ההרשאה לחכירת משנה יקל על מימוש מתחמי הרכבת במסגרת מודל BOT המתאימים להפעלת מתחמים מסוג זה.
עוד אישרה המועצה מתן אפשרות לעירוב שימושים במיזמים בשטחים הסחירים שבמתחמי תחנות הרכבת באופן שיתאפשר לחברת הרכבת לשלב שימוש למגורים במיזמים ותביא לשימוש יעיל ומיטבי בקרקע, בו מנצלים את כל זכויות התוכנית לרבות תוספת יחידות דיור.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
המתווה יאפשר למימוש יחידות דיור במוקדי ביקוש תחבורתיים בהתאם למדיניות התכנון המקובלת כיום. שינויים אלו יעשו בתיאום עם הנהלת הרשות מקרקעי ישראל ובהתחשב במיקום התחנה וצרכי פיתוחה.
פטור מתשלום דמי רכישה בעת הורשה במשק משפחתי
עוד החלטה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל היא קיבלה שמשק המשפחתי במושב יהיה פטור מתשלום דמי רכישה. עד לתיקון ההחלטה, הורשה לא הייתה פטורה מתשלום דמי רכישה, אלא אם כן נעשתה לקרוב, כהגדרתו בהחלטה. תיקון ההחלטה מאפשר אף הורשה למי שאינו קרוב, ללא תשלום דמי רכישה
הארכת תוקף החלטות בנוגע לנחלות לא מאויישות
המועצה החליטה על הארכת תוקפן של ההחלטות הדנות בנחלות שאינן מאויישות במושבים. בשלהי שנת 2013 תוקנה החלטת מועצה אשר הוארכה בשנת 2015 והסדירה את הטיפול בנחלות הלא מאויישות במושבים. במסגרת מדיניות זו ניתנה תקופה לאיוש נחלות בנגב ובגליל וכן הוספה אפשרות לביטול נחלות והמרתן למגרשים זמינים לבניה. תוקפן של החלטות אלו עד לסוף שנה זו 2020.
הוארכה תוקף ההחלטה להמרת נחלות למגרשי מגורים
איוש נחלות בנגב ובגליל הוארך בשלוש שנים נוספות עד לסוף שנת, 2023 מתוך כוונה שעד מועד זה תתקבל החלטה מקיפה בדבר המשך איוש נחלות רק באזורים מסויימים, בהתאם למדיניות הממשלה והמועצה (כגון בעוטף עזה, רמת הגולן, ערבה תיכונה וכיו״ב). בנוסף, נעשה פישוט בהחלטה המשלימה בדבר ביטול הנחלות אשר אינן מאויישות.
הארכת מועדים בתחום התיירות
הרשאות תכנון שניתנו במסגרת הוועדה המשותפת למשרד התיירות ולרשות מקרקע ישראל, והמועד האחרון שניתן לגביהם חל בשנת 2020, יזכו לארכה של שנה. בסמכות רמ"י להחיל זאת גם במקרים בהם המועד האחרון שניתן לגביהם חל לפני שנת 2020.
מדובר בארכה שנדרשת בגלל הקשיים שחוו היזמים בשנת 2020 בקידום הליכי תכנון במוסדות התכנון, הן בגלל תקופות הסגר והפעילות המוגבלת של המגזר הממשלתי, והן בגלל זמינות נמוכה של משאבים ואנשי התכנון אשר עובדים על התוכניות.
בנוסף, הרשאות לשימוש זמני שהוענקו למיזמים תיירותיים, במסגרת הוועדה המשותפת של הרשות ומשרד התיירות, שפג תוקפן בין השנים 2019-2021, יוארכו בשנתיים. תיקון זה הובא בפני מועצת מקרקעי ישראל אשר עתידה לדון בו ב-2.11.2020.
אורכה זו צפויה לאפשר למפעילי התיירות הרלוונטיים להמשיך ולהפעיל את המיזם בהליך מזורז, שיאפשר לפצות על התקופה בה המיזמים לא פעלו בשל מגבלות הקורונה.
האונ' העברית תשיב לרמ"י קרקעות
האוניברסיטה העברית תשיב לרשות מקרקעי ישראל קרקעות לצורך פיתוח ושיווק למגורים, תעסוקה ומסחר. האוניברסיטה תשיב למדינה כ-150 דונם בתחומי הקמפוסים הר הצופים וגבעת רם אשר נמצאו כבעלי פוטנציאל לשינוי יעוד ופיתוח לתועלת הציבור
מועצת מקרקעי ישראל אישרה היום (2.11.2020), עקרונות להסכם בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לאוניברסיטה העברית להשבה ופיתוח קרקעות בירושלים. במסגרת ההסכם תשיב האוניברסיטה לרשות כ-150 דונם קרקעות הכלולות בהסכמי חכירה שבינה לבין הרשות בשטחי הקמפוסים בהר הצופים ובגבעת רם לצורך תכנונן ושיווקן למגורים, תעסוקה ומסחר. הרשות, בתיאום עם משרד האוצר, תפעל לחתימה על הסכם מפורט עם האוניברסיטה בתוך 90 ימים בהתאם לעקרונות שאושרו.
על פי עקרונות ההסכם, האוניברסיטה תשיב לרשות כ-150 דונם קרקעות בתחומי הקמפוסים בגבעת רם ובהר הצופים בירושלים, הרשות, תפעל לקידום תכנון קרקעות ההשבה באופן שימצה את מלוא הפוטנציאל בהן. האוניברסיטה תעודכן בהתקדמות התכנון ותתחייב שלא להתנגד לו. במסגרת ההסכם ייקבעו לוחות זמנים למימוש ההסכם, לרבות העתקת מעונות הסטודנטים בהר הצופים, לצורך שיווק המתחמים בפרק זמן קצר ככל הניתן.
מההכנסות שיתקבלו בפועל משיווק המתחמים תעביר הרשות לאוניברסיטה תמורות בהתאם לשיעורים שיסוכמו בין הצדדים. שיעור התמורה שיועבר לאוניברסיטה יפחת עם גידול בתקבולי השיווק.
הרשות תעביר לאוניברסיטה סך של 400 מיליון שקלים חדשים כתשלום ראשון עבור הקרקע. סכום זה ינוכה מחלקה של האוניברסיטה בתמורות וכנגד תשלום זה יועברו הזכויות בקרקעות לידי הרשות. מועדי התשלום יקבעו בהסכם המפורט בשים לב לדרישות הסדר ההבראה עליו חתומה האוניברסיטה. יצוין, כי הצפי לתקבולים משיווק הקרקעות לאחר שינוי ייעודן עולה באופן משמעותי על התשלום האמור.
משרד האוצר יקצה סך של 100 מיליון שקלים חדשים לצורך העתקת מעונות הסטודנטים מהר הצופים לגבעת רם (בהתאם להחלטת ממשלה מספר 326 מיום 16.8.2020). סכום זה יועבר לאוניברסיטה על ידי הרשות במסגרת ההסכם.
במסגרת ההסכם המפורט, יוסדרו, ככל הניתן, כלל הסוגיות שבמחלוקת בין הרשות לבין האוניברסיטה, ובכלל זה, סוגיות כספיות ותביעות לחובות עבר, קביעת מתווה להסדרת שימושים חורגים במתחמי האוניברסיטה, הסדרת סוגיות רישום והתשלומים הנדרשים במתחם מעונות האלף.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
