למרות ההתנגדויות: אושרה תכנית שדה דב לבניית 16 אלף דירות
הבנייה ברובע החדש משלבת כ-35 מגדלים עד 40 קומות לצד בניה נמוכה יותר של 5 עד 10 קומות. לאורך התכנית יעבור "הקו הירוק" של הרכבת הקלה; ההתנגדויות לא עזרו, רשות מקרקעי ישראל: זהו יום היסטורי"
שדה דב תכנית הענק לבניית 16 אלף דירות על מתחם שדה דב המפונה אושרה למתן תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב. מתוך כלל הדירות, 2,400 מיועדות עבור דיור בר-השגה, 4,500 עבור מעונות סטודנטים, דיור מוגן, בתי אבות, דיור להשכרה וכדומה.
התכנית לרובע החדש משתרעת על שטח של כ-1,300 דונם. נוסף על מגורים, היא כוללת כ-500 אלף מ"ר למבני ציבור, כ-125 אלף מ"ר למסחר, כ-330 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-125 אלף מ"ר עבור מלונאות וכ-365 דונם עבור גנים ציבוריים ו-3 פארקים עירוניים.
הבנייה המתוכננת משלבת כ-35 מגדלים עד 40 קומות לצד בניה נמוכה יותר של 5 עד 10 קומות.
ההתנגדויות לא עזרו
תכנית זו שקידמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הופקדה להתנגדויות במאי 2019 ואושרה לאחר שמיעת התנגדויות שכללו שלושה ימי דיונים. בכך נכללה התנגדות עיריית תל אביב שביקשה ביצוע הדרגתי של התכנית באופן שיאפשר פעילות חלקית של טיסות אזרחיות. עוד טענו נגד התכנית תושבי צפון העיר שהלינו כי היא מפנה את גבה לשכונות הוותיקות והופכת אותן למעברי גישה למגדלי יוקרה אגרסיביים החוצצים בין הים לשכונות מרידינג ועד הרצליה, וזאת בהיעדר תשתיות מתאימות. מנגד טענו מנהלי הגוש הגדול כי מדובר בתועלת כלכלית וחברתית חסרת תקדים.
ההחלטה הסופית לפינוי שדה התעופה דב התקבלה בסוף יולי 2018 והעבירה את כלל פעילות התעופה האזרחית לאילת וממנה לנמל התעופה בן גוריון. אחרי מספר דחיות, פינויו הסופי של שדה התעופה החל ביולי 2019.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברמ"י מברכים על ההחלטה. "זהו יום היסטורי בו תכנית לאומית בסדר גודל כזה שנערכה וקודמה במאמץ משותף מקבלת תוקף", ציינה גילי טסלר, מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל. "רובע שדה דב הינו הרובע החדשני ביותר שיקום במדינת ישראל, זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".
מתכננת מחוז תל אביב, חוה ארליך-רוגינסקי, הוסיפה כי "תהליך אישור תוכנית שדה דב הציב בפני לשכת התכנון אתגרים תכנוניים ותהליכיים שחייבו תשומת לב והשקעת מחשבה רבה. אנו שמחים בכך שהצלחנו לאזן בין הצורך הדחוף לקדם תכנון מיטבי להרבה מאוד יחידות דיור, מבלי להתפשר על איכות ותוך מתן מענה לכל ההתנגדויות וההסתייגויות שעלו בתהליך".
מה בתכנון?
תכנית 'רובע שדה דב' הינה תכנית כוללנית החלה על חלק משמעותי בעיר ומשלימה את תכנית המתאר לעיר תל אביב תא/5000 אשר קבעה את שטח שדה דב כ"שטח לתכנון בעתיד". עקרונותיה מבטאים רוח תכנונית שונה מהמוכר בשכונות הקיימות מצפון לירקון. לעומתן, הרובע החדש תוכנן כרובע עירוני למגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
התכנון המוצע מתייחס לבלוק העירוני התחום ברחובות הראשיים כיחידה תכנונית עיקרית. בטבורו מוצעים שטחים ציבוריים וכלפי הרחובות הראשיים מוצעות חזיתות מסחריות פעילות ונגישות.
התכנית נסמכת על שלד רחובות, שהראשי מבניהם הוא רחוב אבן גבירול שלאורכו יעבור קו הרכבת הקלה - 'הקו הירוק'. כמו כן, התכנית קובעת תקן חנייה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי. בהתאם, הרחובות תוכננו ליצירת מרחב הליכה נוח.
הפיתוח הנופי המוצע, מהווה חלק ממערך שטחים לניהול מי נגר, החל מרצועת נטיעות ועד לשטחים לאיגום והשהיית מי נגר. כהמשך לתפיסתה המקיימת של התכנית, התכנית מגדירה כי תכניות מפורטות אשר יקודמו מכוחה, יכללו הנחיות לייצור של אנרגיה ממקורות מתחדשים בתחומם, ושומרת עתודות להקמת מתקני איסוף אשפה, מתקנים לניהול נגר, ולאגירה וליצור אנרגיה בהתאם להתפתחויות טכנולוגיות עתידיות בתחום זה.
"בעלי הקרקעות הפרטיים הם המשלמים הגדולים"
באשר לחלוקת הזכויות במתחם, התכנית מתווה עקרון שמאי הקובע שווי מצב נכנס יחסי לכל בעלי הזכויות כאיחוד זכויות בתכנית מתארית. בתוך כך, תכנית המתאר קובעת מתחמים לתכנון מפורט, כאשר כל בעלי הזכויות יקבלו את זכויותיהם בכל תכנית מפורטת עפ"י השווי היחסי אשר נקבע בתכנית המתאר.
עו"ד שמואל שוב ועו"ד נעמה שיף, המייצגים בעלי קרקעות פרטיים רבים במסגרת התוכנית, ציינו כי "מדובר בתקופת שיא לאישור תוכנית בסדר גודל כזה בישראל. הוראות התכנית קובעות כי ההקצאה לכל הבעלים תהיה בכל מתחם ומתחם משטח התכנית. כלומר, זכויות כל אחד מהבעלים מפוצלות לשלושת המתחמים. אנו מברכים על אישור התוכנית הסוללת את הדרך לתוכניות מפורטות שיאפשרו בניה במתחם שדה דוב המפונה, הגדלת היצע מגורים והענקת זכויות לבעלים אשר מחכים שנים לממש זכויותיהם.
"יחד עם זאת, חבל שהתוכנית אינה נותנת פתרון בתוכה, אף להפרדת השיתוף של בעלי הזכויות, כולל לבעלי הזכויות במתחם הגוש הגדול. הועדה הפנתה את הבעלים הפרטיים לסיכום חיצוני עם המדינה על ריכוז זכויותיהם במסגרת התוכניות המפורטות. יש לציין כי בעלי הקרקעות הפרטיים הם המשלמים הגדולים על קידום התוכנית, שכן בהתאם להסכם בין המדינה לבין המנהלים של הגוש הגדול המדינה זכאית ל-50% מהזכויות של בעלי הקרקע הפרטיים בתוכנית בתמורה לפינוי השדה. אנו מעריכים כי מדובר בזכויות בשווי של מיליארדי שקלים. המדינה אף מרוויחה עקב הקצאת זכויות מסחריות ודיור בהישג יד ללא כל תמורה לבעלים מאחר והועדה אף דחתה את התנגדויות הפרטיים כי אין להעניק למדינה זכויות אלה להם שווי כלכלי גבוה, ללא תמורה".
- 1.avnersh1 14/03/2020 19:10הגב לתגובה זומעניין איך כל התוספת תנוע לעבודה, לבילוי וסתם לשיחה עם חברים? אולי מישהו יצמיח להם כנפיים. הלוואי.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
