בנק ישראל: "מסתמנת עלייה נוספת במחירי הדירות" - מה יוביל לשינוי המגמה?

בבנק ישראל סבורים שהמשק יחזור לסביבת צמיה של 2.5%-3% בשנה ומעודדים מנתוני התעסוקה
לירן סהר | (16)
נושאים בכתבה דיוני הריבית

חברי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל סבורים כי המשק הישראלי חזר לסביבת הצמיחה של השנתיים האחרונות, כ-2.5-3% לשנה. כך עולה מהדיון המצומצם של דיוני הריבית לחודש אפריל 2015. הערכתם לרמת הפעילות הגבוהה יחסית של המשק התבססה, בין השאר, על חוזקו של שוק העבודה כפי שבא לידי ביטוי בשיעור האבטלה הנמוך ובגידול במספר המשרות הפנויות.

 

בבנק ישראל מסבירים כי לאחר שני מדדי מחירים חודשיים נמוכים מאוד, שבחלקם היו תוצאה של ירידת מחירי המים החשמל והדלק, חזרו תחזיות החזאים לאינפלציה לשנה קדימה אל תוך תחום היעד, בקרבת הגבול התחתון, כמו גם הערכת חטיבת המחקר, בעוד הציפיות משוק ההון נותרו עדיין נמוכות. חברי הוועדה מעריכים כי האינפלציה הנמוכה והציפיות הנמוכות לאינפלציה אינם מעידים על חולשות בפעילות הריאלית, אלא משקפים בעיקר גורמי היצע ולכן, ללא זעזועים נוספים מכיוון זה, צפויה האינפלציה לחזור לתחום היעד.

 

הוועדה דנה בהתפתחויות בשער החליפין, בשל ההשפעה האפשרית שלו על ענפי היצוא ותחליפי היבוא, ובהיות שער החליפין אחד מערוצי התמסורת העיקריים של המדיניות המוניטארית במהלך התקופה האחרונה. הם מציינים כי מגמת התיסוף שקדמה להפחתת הריבית בחודש הקודם נבלמה, ואף חל פיחות בשער החליפין הנומינאלי האפקטיבי.

 

לגבי סוגיית הנדל"ן, בוועדה המוניטרית מציינים כי מסתמנת עלייה מחודשת בפעילות ובמחירים בשוק הדיור המתבטאת במספר גבוה של עסקאות ובעליה בהיקפי המשכנתאות. עם זאת, לדבריהם הגידול המהותי במלאי הדירות בשל העלייה בגמר הבניה, עליה שצפויה להתמיד בשנתיים הקרובות בשל התחלות הבנייה הגבוהות בשנתיים האחרונות, צפוי להוות כוח כנגד לחצים אפשריים לעליות המחירים.

 

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    קרטלבלוף יומי=הרצה פראייר=בועהמעל50%=דור עני=סיכוןמדינה (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 08/04/2015 04:21
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    שקרנית אמרה שאין קשר בין הורדת ריבית למחירי הדירות . (ל"ת)
    בא 07/04/2015 10:58
    הגב לתגובה זו
  • כיום לא ניתן להעלות ריבית במשק (ל"ת)
    אפשר רק להוריד ריבית 12/04/2015 06:50
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    צריך לטפל בביקוש - מס רכוש על דירות להשקעה (ל"ת)
    משקיעי הנדלן הם בעיה 07/04/2015 10:53
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    יעקב כהן 07/04/2015 09:16
    הגב לתגובה זו
    עקב ההון האנושי הריבוי הטבעי הכלכלה פה מאד תתפתח לפחות ב20 שנה הקרובות דבר שיגרום להמשך העליה במחרי הדירות
  • בא 07/04/2015 11:00
    הגב לתגובה זו
    ו או מחור אחר ,על אדמות מדינה שקיבלו בחינם , המחיר ירד פלאים ,כמו הסלולר הוא מנופח נצלני וגואלנפש, בועת נדלן זה לא ציוני .
  • 5.
    בן אהרון - דיעה של כלכלן. 06/04/2015 19:13
    הגב לתגובה זו
    יש לבנק ישראל את כל הכלים לשלוט במצב: יכולים לקבוע את שיעור המשכנתא מעלות הדירה, ויכולים למנוע ממשקיעים לקבל משכנתא, לדוגמא, ברכישת דירה שנייה אפשר לקבוע שרק מי שיש לו כל הכסף יוכל להשקיע אבל אז תתפתח בעיה חמורה לא פחות, אם יגבילו את המשקיעים, לא יהיו דירות להשכרה!!! זה לא ישפר את יכולת הזוגות הצעירים לרכוש דירה כי יש עלויות יצור לבניית דירה, אבל גם לא יהיו להם דירות להשכרה!!!
  • 4.
    הומלס 06/04/2015 13:31
    הגב לתגובה זו
    קרנית מתי תתעוררי אחרי ש הבנקים יקרו מתי תביני שהמחירים צריכים לרדת ב 30 אחוז אחרת בועת המשכנתאות תתפוצץ לכולנו בפנים...זה הזמן להוריד את המחירים ולבנות 250 אלף דירות תוך שנתיים
  • שנתיים אתה טוען את הטענות הללו (ל"ת)
    לא נמאס לך 06/04/2015 15:02
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    החייט 06/04/2015 12:46
    הגב לתגובה זו
    ויעקב הוא יברך את עליית מחירי הנדלן
  • לחייט הרגיש.שב על המחט אולי כך תמנע את הפיצוץ. (ל"ת)
    הדייג 06/04/2015 15:22
    הגב לתגובה זו
  • תן קודם לקנות אורווה במחיר וילה בהולוויד (ל"ת)
    חכה עם המישברך 06/04/2015 13:07
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    בוזי 06/04/2015 12:29
    הגב לתגובה זו
    יוריד מיידית את מחירי הדירות. משכנתא קצרה, למשל פריסה ל 180 תשלומים במקום 300 עד 360 כמו היום, תגרום להחזר החודשי להיות גבוה יותר (למרות שסך ההחזרים על המשכנתא יהיו קטנים יותר! בגלל פחות ריבית דריבית). הישראלי הממוצע קונה ברגע שההחזר החודשי נמוך יותר משכר דירה (גם אם הוא משקיע וגם אם הוא זוג צעיר). לכן ברגע שההחזר החודשי גבוה יותר הביקוש יירגע. זה עד כדי כך פשוט. אבל בנק ישראל מתנגד כי משכנתאות גדולות וארוכות זה ההכנסה של הבנקים, ומחירי דירות גבוהים זה הבטחונות שלהם.
  • אתה ממש לא מבין כלום 12/04/2015 06:55
    הגב לתגובה זו
    עניים רוכשים דירה עם מקסימום מינוף ... בעלי הכסף מעדיפים לקחת מינוף נמוך ... הצרת רגלי הרוכשים רק ירחיק את חלום הדירה וידחוק אותם להשכרת דירות ... צימצום היצע והעלאת הביקושים רק יעלה את מחירי השכירות בישראל
  • 1.
    מה חשבת פוסטמה? 06/04/2015 12:21
    הגב לתגובה זו
    כשאין בניה בכוונה כשמחלקים משכנתאות בכוונה להפיל את הצעירים ולהפוך אותם לעבדי משכנתא מה חשבת שיקרה? מה חשב ביבי שבחר פקידה אפורה כמוך שמבצעת מה שפישר אומר לה לעשות? העיקר מתי מעלים מיסים על הנדלן? מדינת הרס וחורבן עם משיח כמו לפיד וכחלון שהוזיל את הסלולר במחיר כבד לכלל הציבור שחושב שהוא הרויח מכחלון? שתשרפו כבר עם הדירות . מצד אחד מתבכיינים ומצד שני העיריות לא הורסות מבנים בני 60 שנה . ואף אחד לא אומר להם כלום. המדינה מעבירה בסיסי צהל לא מתוך דאגה לנדלן אלא כדי להחיות את הנגב ולחלק דירות חינם לקציני צבא . בכיה לדורות. לא חסר לנו קרקעות חסר לכם שכל. קדימה תכריחו לעשות פינוי בינוי במקום מסים. מדינה הזויה ומפגרת. הלוואי שכולם ימכרו את דירתם להשקעה ויקנו בכל העולם. עדיף בהונולולו ולא בישרא הל
  • שרול 06/04/2015 16:20
    הגב לתגובה זו
    אם חשבתם שראיתים הכל אז טעיתם בועת הנדלן בישראל עו תהיה נושא לועדת חקירה השגעון הבא זה בןעת האגח ולאט לאט ניבנית בועת המניות השילוש הקטלני עשוי למוטט את המשק ליבי ליבי עם המסכנים שהבועה תיקרוס
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.