הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

בנק ישראל: "מסתמנת עלייה נוספת במחירי הדירות" - מה יוביל לשינוי המגמה?

בבנק ישראל סבורים שהמשק יחזור לסביבת צמיה של 2.5%-3% בשנה ומעודדים מנתוני התעסוקה
לירן סהר | (16)
נושאים בכתבה דיוני הריבית

חברי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל סבורים כי המשק הישראלי חזר לסביבת הצמיחה של השנתיים האחרונות, כ-2.5-3% לשנה. כך עולה מהדיון המצומצם של דיוני הריבית לחודש אפריל 2015. הערכתם לרמת הפעילות הגבוהה יחסית של המשק התבססה, בין השאר, על חוזקו של שוק העבודה כפי שבא לידי ביטוי בשיעור האבטלה הנמוך ובגידול במספר המשרות הפנויות.

 

בבנק ישראל מסבירים כי לאחר שני מדדי מחירים חודשיים נמוכים מאוד, שבחלקם היו תוצאה של ירידת מחירי המים החשמל והדלק, חזרו תחזיות החזאים לאינפלציה לשנה קדימה אל תוך תחום היעד, בקרבת הגבול התחתון, כמו גם הערכת חטיבת המחקר, בעוד הציפיות משוק ההון נותרו עדיין נמוכות. חברי הוועדה מעריכים כי האינפלציה הנמוכה והציפיות הנמוכות לאינפלציה אינם מעידים על חולשות בפעילות הריאלית, אלא משקפים בעיקר גורמי היצע ולכן, ללא זעזועים נוספים מכיוון זה, צפויה האינפלציה לחזור לתחום היעד.

 

הוועדה דנה בהתפתחויות בשער החליפין, בשל ההשפעה האפשרית שלו על ענפי היצוא ותחליפי היבוא, ובהיות שער החליפין אחד מערוצי התמסורת העיקריים של המדיניות המוניטארית במהלך התקופה האחרונה. הם מציינים כי מגמת התיסוף שקדמה להפחתת הריבית בחודש הקודם נבלמה, ואף חל פיחות בשער החליפין הנומינאלי האפקטיבי.

 

לגבי סוגיית הנדל"ן, בוועדה המוניטרית מציינים כי מסתמנת עלייה מחודשת בפעילות ובמחירים בשוק הדיור המתבטאת במספר גבוה של עסקאות ובעליה בהיקפי המשכנתאות. עם זאת, לדבריהם הגידול המהותי במלאי הדירות בשל העלייה בגמר הבניה, עליה שצפויה להתמיד בשנתיים הקרובות בשל התחלות הבנייה הגבוהות בשנתיים האחרונות, צפוי להוות כוח כנגד לחצים אפשריים לעליות המחירים.

 

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    קרטלבלוף יומי=הרצה פראייר=בועהמעל50%=דור עני=סיכוןמדינה (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 08/04/2015 04:21
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    שקרנית אמרה שאין קשר בין הורדת ריבית למחירי הדירות . (ל"ת)
    בא 07/04/2015 10:58
    הגב לתגובה זו
  • כיום לא ניתן להעלות ריבית במשק (ל"ת)
    אפשר רק להוריד ריבית 12/04/2015 06:50
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    צריך לטפל בביקוש - מס רכוש על דירות להשקעה (ל"ת)
    משקיעי הנדלן הם בעיה 07/04/2015 10:53
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    יעקב כהן 07/04/2015 09:16
    הגב לתגובה זו
    עקב ההון האנושי הריבוי הטבעי הכלכלה פה מאד תתפתח לפחות ב20 שנה הקרובות דבר שיגרום להמשך העליה במחרי הדירות
  • בא 07/04/2015 11:00
    הגב לתגובה זו
    ו או מחור אחר ,על אדמות מדינה שקיבלו בחינם , המחיר ירד פלאים ,כמו הסלולר הוא מנופח נצלני וגואלנפש, בועת נדלן זה לא ציוני .
  • 5.
    בן אהרון - דיעה של כלכלן. 06/04/2015 19:13
    הגב לתגובה זו
    יש לבנק ישראל את כל הכלים לשלוט במצב: יכולים לקבוע את שיעור המשכנתא מעלות הדירה, ויכולים למנוע ממשקיעים לקבל משכנתא, לדוגמא, ברכישת דירה שנייה אפשר לקבוע שרק מי שיש לו כל הכסף יוכל להשקיע אבל אז תתפתח בעיה חמורה לא פחות, אם יגבילו את המשקיעים, לא יהיו דירות להשכרה!!! זה לא ישפר את יכולת הזוגות הצעירים לרכוש דירה כי יש עלויות יצור לבניית דירה, אבל גם לא יהיו להם דירות להשכרה!!!
  • 4.
    הומלס 06/04/2015 13:31
    הגב לתגובה זו
    קרנית מתי תתעוררי אחרי ש הבנקים יקרו מתי תביני שהמחירים צריכים לרדת ב 30 אחוז אחרת בועת המשכנתאות תתפוצץ לכולנו בפנים...זה הזמן להוריד את המחירים ולבנות 250 אלף דירות תוך שנתיים
  • שנתיים אתה טוען את הטענות הללו (ל"ת)
    לא נמאס לך 06/04/2015 15:02
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    החייט 06/04/2015 12:46
    הגב לתגובה זו
    ויעקב הוא יברך את עליית מחירי הנדלן
  • לחייט הרגיש.שב על המחט אולי כך תמנע את הפיצוץ. (ל"ת)
    הדייג 06/04/2015 15:22
    הגב לתגובה זו
  • תן קודם לקנות אורווה במחיר וילה בהולוויד (ל"ת)
    חכה עם המישברך 06/04/2015 13:07
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    בוזי 06/04/2015 12:29
    הגב לתגובה זו
    יוריד מיידית את מחירי הדירות. משכנתא קצרה, למשל פריסה ל 180 תשלומים במקום 300 עד 360 כמו היום, תגרום להחזר החודשי להיות גבוה יותר (למרות שסך ההחזרים על המשכנתא יהיו קטנים יותר! בגלל פחות ריבית דריבית). הישראלי הממוצע קונה ברגע שההחזר החודשי נמוך יותר משכר דירה (גם אם הוא משקיע וגם אם הוא זוג צעיר). לכן ברגע שההחזר החודשי גבוה יותר הביקוש יירגע. זה עד כדי כך פשוט. אבל בנק ישראל מתנגד כי משכנתאות גדולות וארוכות זה ההכנסה של הבנקים, ומחירי דירות גבוהים זה הבטחונות שלהם.
  • אתה ממש לא מבין כלום 12/04/2015 06:55
    הגב לתגובה זו
    עניים רוכשים דירה עם מקסימום מינוף ... בעלי הכסף מעדיפים לקחת מינוף נמוך ... הצרת רגלי הרוכשים רק ירחיק את חלום הדירה וידחוק אותם להשכרת דירות ... צימצום היצע והעלאת הביקושים רק יעלה את מחירי השכירות בישראל
  • 1.
    מה חשבת פוסטמה? 06/04/2015 12:21
    הגב לתגובה זו
    כשאין בניה בכוונה כשמחלקים משכנתאות בכוונה להפיל את הצעירים ולהפוך אותם לעבדי משכנתא מה חשבת שיקרה? מה חשב ביבי שבחר פקידה אפורה כמוך שמבצעת מה שפישר אומר לה לעשות? העיקר מתי מעלים מיסים על הנדלן? מדינת הרס וחורבן עם משיח כמו לפיד וכחלון שהוזיל את הסלולר במחיר כבד לכלל הציבור שחושב שהוא הרויח מכחלון? שתשרפו כבר עם הדירות . מצד אחד מתבכיינים ומצד שני העיריות לא הורסות מבנים בני 60 שנה . ואף אחד לא אומר להם כלום. המדינה מעבירה בסיסי צהל לא מתוך דאגה לנדלן אלא כדי להחיות את הנגב ולחלק דירות חינם לקציני צבא . בכיה לדורות. לא חסר לנו קרקעות חסר לכם שכל. קדימה תכריחו לעשות פינוי בינוי במקום מסים. מדינה הזויה ומפגרת. הלוואי שכולם ימכרו את דירתם להשקעה ויקנו בכל העולם. עדיף בהונולולו ולא בישרא הל
  • שרול 06/04/2015 16:20
    הגב לתגובה זו
    אם חשבתם שראיתים הכל אז טעיתם בועת הנדלן בישראל עו תהיה נושא לועדת חקירה השגעון הבא זה בןעת האגח ולאט לאט ניבנית בועת המניות השילוש הקטלני עשוי למוטט את המשק ליבי ליבי עם המסכנים שהבועה תיקרוס
נדלן
צילום: Freepik

למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?

לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד למה הם כבר לא שם? מס רכישה גבוה, עליית הריבית ומעבר להשקעות חלופיות. בכותצאה מכך, כמות הדירות המוצעות להשכרה קטנה והביקוש עולה - מה שמעלה את מחירי השכירות

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה השקעה בנדל"ן נדל"ן למגורים שוק הדיור

בעשור האחרון הורגלנו לכך שמשקיעי הנדל״ן מהווים חלק מרכזי בתנועת השוק. הם רכשו דירות, סיפקו היצע לשוק השכירות והיוו גורם משמעותי לעליית מחירי הדיור. ואולם בשנים האחרונות מתרחשת תופעה הפוכה: משקיעי הנדל"ן יוצאים מהשוק בהיקף משמעותי, מבלי שקיים גורם אחר שממלא את מקומם. מדובר בשינוי מבני בעל השלכות רחבות על שוק המגורים בישראל, שחלקן תוארו בטורים קודמים.

לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד. המגמה הזו אינה נובעת מגורם אחד, אלא משילוב של נתונים ושינויים כלכליים ורגולטוריים שהפכו את ההשקעה בדירה לאטרקטיבית פחות - הן בפני עצמה והן ביחס לחלופות.

אז למה המשקיעים יצאו משוק הנדל"ן? ניתן למנות לכך שלוש סיבות עיקריות:

מס רכישה גבוה - עליית מס הרכישה על דירות להשקעה לרמה של 8% מהשקל הראשון יצרה חסם משמעותי להשקעה בדיור. במצב זה המשקיע מתחיל את הרכישה בפער של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים עוד לפני שהנכס הניב הכנסה כלשהי. כשתשואת הנדל"ן למגורים ניצבת בממוצע על 3%-4%, מדובר על כשנתיים שכירות לפחות רק כדי להחזיר את גובה המס ששולם עבור רכישת הנכס. כשמס הרכישה על דירות להשקעה ירד ל-5% ב-2020 (בתקופת הקורונה), חלקם של המשקיעים בשוק הדיור קפץ בכמעט פי שניים עד 2022, אז הוחלט להעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%.

עליית הריבית - היתרון המשמעותי של רכישת דירה להשקעה מבוסס במידה רבה על מינוף. ואולם בריבית הנוכחית של המשכנתא שניצבת בממוצע על 5%-6% לעומת תשואת שכירות נמוכה יותר, החזר המשכנתא החודשי גבוה מהכנסות שכר הדירה מהנכס. במצב כזה, השימוש במינוף אינו תומך בתשואה, אלא להפך, ומייצר הוצאה חודשית קבועה מעבר להכנסות משכר הדירה.

מעבר להשקעות חלופיות - בשנים האחרונות התרחב מגוון ההשקעות האלטרנטיביות שנגישות למשקיעים פרטיים: קרנות חוב וקרנות השקעה פרטיות ומסחר עצמאי בשוק ההון ביחד עם קרן כספית ואג"ח שנהפכו אטרקטיביים יותר עם עליית הריבית במשק. האפיקים האלה מייצרים תשואות גבוהות יותר, וחלקם מאפשרים גם מינוף משמעותי ונזילות גבוהה. לאור זאת, האטרקטיביות של השקעה בדיור למגורים ירדה באופן משמעותי, וההעדפה של רבים מהמשקיעים זזה לכיוון האפיקים האלה