למרות ירידת מחירי הדירות החדשות, המחירים בדרך לעלייה מחודשת

בדיקה מעמיקה של נתוני מדד הדיור מראה כי הפרויקטים של מחיר למשתכן היטו כלפי מטה את מחירי הדירות אך בפועל מסתמנת מגמה ברורה של דהירת המחירים מעלה

 |  (45)
מדד מחירי הדיור שפורסם בסוף השבוע שעבר ובהמשך נתוני האוצר על מכירות דירות שפורסמו השבוע, מצביעים על המציאות המוזרה בה נמצא שוק הדיור. מחד גיסא הנתונים מצביעים בבירור על שינוי מגמה לכיוון עליות מחירים מחודשות, כחצי אחוז עלייה, זאת לאחר שנה וחצי בה נדמה היה שדהירת המחירים כלפי מעלה נעצרה. מאידך גיסא, ובאופן פרדוקסלי, מחירי הדירות החדשות דווקא יורדים כלפי מטה, ובשיעור מרשים, לכאורה, של כמעט אחוז.
כיצד, אם כן, מיישבים את הפרדוקס הזה? התשובה לכך הינה פשוטה בתכלית ומוכמנת בתוך נתוני הלמ"ס. במהלך החודשים מרץ-אפריל 2019, שנסקרו באותו מדד, אחוז הפרויקטים של מחיר למשתכן הרקיע ללא פחות מ-42 אחוזים מכלל העסקאות שבוצעו בשוק הדיור. ובמילים אחרות, 42 האחוזים הללו היטו כלפי מטה את רמות המחירים של הדירות החדשות שנמכרו.
ביזפורטל מגייסת כתבי שוק הון ביזפורטל מגייסת כתבי שוק הון
בחישוב פשוט שערכנו, מתברר כי אם נחלט מנתוני המדד את עסקות מחיר למשתכן, אזי נתוני מדד הדיור היו מצביעים לא על עלייה של כ-0.5 אחוזים במחירי הדירות בחודשים מרץ-אפריל, אלא על יותר מאחוז אחד(!), ובמילים אחרות ממוצע של כ-15 אלף שקלים לדירה, מה שמצביע בעליל על כישלון הממשלה בניסיון למתן ולהוריד את מחירי הדיור, ומגמה ברורה ביותר של דהירת מחירים מחודשת כלפי מעלה.
מה אם כן גרם למגמה זו של התייקרות הדיור? האם העדר היצע דיור זמין בשוק לעומת הביקושים הכבושים? האם התחלות בנייה מעטות, שהסתכמו בשנה האחרונה בכ-45 אלף בלבד, 20-25  אחוזים פחות מאשר בשנים קודמות?  האם תכנית מחיר למשתכן שבמהלך הקדנציה האחרונה, 2015-2019, נגסה נתח נכבד ביותר משוק הדיור? האם בעיית כוח אדם יקר בענף הבנייה? האם תשומות המייקרות שלא לצורך את מחירי הדיור? האם ביורוקרטיה שגורמת להתארכות שלא לצורך של מתן אישורי בנייה? האם טכנולוגיה מיושנת הגורמת להתארכות בניית הפרויקטים? או שמא העדר מספיק של התחדשות עירונית, המהווה כיום עדיין כ-10-15 אחוזים בלבד משוק הדיור?
ובכן לצערי התשובה לכל ההיגדים שציינתי לעיל הינה חיובית. המצרף הנ"ל גרם במישרין לכישלון הממשלה בכלל, וכחלון בפרט, הן לייצר הרבה יותר דירות לשוק והן להוריד את רמות המחירים. לא מכבר צוטטה מנכ"ל מנהל התכנון במשרד הפנים, דלית זילבר, כשאמרה כי המנהל הצליח מעל ומעבר בשנתיים האחרונות, בכך שאישר לא פחות מ-290 אלף דירות חדשות. זילבר אף הוסיפה ואמרה, כבדרך אגב, שלא באחריות המנהל לגרום לביצוע בפועל של אותן מאות אלפי דירות.
זוהי, לטעמי, בדיוק, הבעיה המרכזית. שוק הדיור מפוצל ומפולח בין אינספור גורמים, משרדי ממשלה דוגמת האוצר, השיכון, הפנים ועוד, מנהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל, הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל, הוועדות המחוזיות, בעיריות והרשויות המקומיות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, זאת כאשר ברקע, כעצם בגרון, משתלטת על הזירה תכנית שהיתה אמורה להיות תכנית נישה נקודתית, בדמות מחיר למשתכן, שעלתה למשלם המיסים כבר 8 מיליארד שקלים, שכתוצאה ממנה זכו בהגרלות רק כ-12 אלף זוגות צעירים (זאת מתוך כ-170 אלף שניגשו להגרלות).
רק הכרזה ברורה של ממשלת ישראל על תעדוף התחדשות עירונית בכל רחבי המדינה, הן ב"מדינת תל אביב" והן בפריפריה, תכנית שתכלול בתוכה למעלה ממיליון דירות שמיועדות לפינוי בינוי ותמ"א 38. רק תכנית אב ברורה ומקיפה שתיישם את חוק התכנון והבנייה, תקצר תהליכי רישוי ובד בבד גם תהליכי ביצוע פרוייקטים. רק יישום טכנולוגיות מודרניות הענף, שגם יורידו לאין שיעור את מספר הנפגעים בתאונות.
רק שדרוג תדמית הענף והפיכתו לאיכותי ומבוקש בקרב צעירים. רק ירידה לאלתר ממחיר למשתכן ופתיחת השוק מחדש גם למשפרי דיור וגם למשקיעים שברחו לשדות זרים. רק המצרף של כל אלה, יביא למזור לשוק המקרטע.
הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין, מבעלי משרד "זאב כהן-ארז כהן" ושימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תגובות לכתבה(45):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 42.
    לחשוב בפשטות
    לרון 09/07/2019 21:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ריבית אפסית מזרימה כסף לשוק וזה מנפח מחירים,הפשרת קרקעות מתבקשת אך אינה יכולה להתבצע והמבין יבין,מעבר לזה בועות אינן מתפוצצות עפ"י הזמנה לא בבורסה ולא בנדל"ן,הריבית הנמוכה על פני זמן ארוך זה כל הסיפור.
    סגור
  • 41.
    מחירים לא יעלו אם לא יהיה מי שיקנה
    שקרנים 29/06/2019 21:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    גם מחיר למשתכן היא תוכנית מנופחת. בקיצור - עוד כתבה במימון הקבלנים.
    סגור
  • 40.
    מספיק לדעת שאם כחשלון נוגע במשהוא הוא מתחרבן. ככה זה עו
    jhho 26/06/2019 16:16
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ככה זה עובד כל הזמן.
    סגור
  • 39.
    היום בלתי אפשרי לשלם במזומן עבור דירה, וזה יוצר בעיה (ל"ת)
    שום עידן המזומן 24/06/2019 18:28
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 38.
    שאלה למר מומחה, מחיר למשתכן זה לא דירות?למה לא לספור?
    החזרזיר 24/06/2019 14:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זה דירה לכל דבר ועניין ואנשים יגורו שם, אז איך בדיוק אפשר לא לספור את הדירה הזו??? מה קורה עם התואר בקריית אונו, העברתם להם כבר את השיק??? משפטן...חחחחחחחחחחח
    סגור
  • 37.
    שלושה שקרים וגניבות דעת בכתבה
    מנחם 23/06/2019 17:12
    הגב לתגובה זו
    2 0
    1. הכתב כותב כי אילו היו משמיטים את מחיר למשתכן במדד המחירים היו מציגים עלייה של 1% במדד - שקר. מחיר למשתכן בכלל לא משוקלל במד. יתר על כן הכתב מספר לנו על עלייה במספר העיסקאות בשוק (מיוחס למחיר למשתכן) אבל לא מציין שהגידול הנ"ל הוא בעיסקאות מוזלות. בקיצור סופרים את מחיר למשתכן רק בעיסקאות אבל לא במחיר הממוצע... 2.התחלות הבנייה לא ירדו ולא נעליים. כל הנתונים שהתפרסמו השבוע יתעדכנו עוד שנה בכ15%. לראייה פורסם עם 48 אלף התחלות בנייה בשנה האחרונה בעוד שלפני שנה באותו השבוע בדיוק פורסמו 43 אלף בלבד שעלו בנתיים ל50 אלף... 3. המחירים עולים? האינפלציה עלתה החודש ב0.7% בעוד המחירים אחרי הוצאת מחיר למשתכן ב0.5% מה שאומר שהמחירים ריאלית יורדים.. אופסי
    סגור
  • 36.
    שאפו לכתבה מקצועית ואמיתית. והתוספת רק אם האוצר יחזיר
    ותוספת 23/06/2019 14:17
    הגב לתגובה זו
    2 4
    הקלות מיסוי ופטורים כמו מס שבח ממס שבח על מכירה אחת לכמה שנים, יתחיל משהו לזוז בשוק. כרגע פשוט לא משתלם למכור וקנות, רק מפסידים מעודף מיסוי גבוה ודרקוני.
    סגור
  • איך המחירים ירדו כך אם הכל יהיה בשחור ופטור??
    מנחם 23/06/2019 19:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    רק מס השכרה אגרסיבי יצניח את השוק למחיר עלות
    סגור
  • 35.
    תפסיקו לשקר לציבור
    Dima 22/06/2019 21:13
    הגב לתגובה זו
    9 0
    ארז כהן, בגללך אנשים נכנסים לחובות עצומים להרבה שנים, כי הם קוראים כתבות מסוג זה.
    סגור
  • 34.
    התשקורת בחסות הטייקונים ממשיכים להריץ נדלן (ל"ת)
    בושה 22/06/2019 02:36
    הגב לתגובה זו
    6 0
    סגור
  • 33.
    ביקושים כבושים וכו וכו
    קוביה הונגרית 21/06/2019 21:39
    הגב לתגובה זו
    6 1
    אין דבר כזה ביקוש כבוש בשוק הדיור,כשעשרות אלפי צעירים הקדימו את רכישת דירתם הראשונה הם בעצם יצאו טרם זמנם משוק הדיור. שוק הדיור רווי בדירות ברוב חלקי הארץהוכחה לכך ששכירות עולה בקצב איטי מהמדד בעשור האחרון
    סגור
  • יש גם ביקושים במלח (ל"ת)
    מלפפון 29/06/2019 21:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 32.
    אין ספק שלכחלון מגיע תעודת "דביל העולם"
    שאולי 21/06/2019 14:08
    הגב לתגובה זו
    5 0
    לאחר ששפך הון כה רב מכספי משלמי המיסים ולבסוף המחירים רק עולים ועולים.
    סגור
  • 31.
    לאור הקיפאון ועליית ריבית המשכנתא
    אני רק שאלה 21/06/2019 13:43
    הגב לתגובה זו
    8 0
    בכמה לדעתך יירדו מחירי הדיור ? א. 20% ב. 30% ג. 40% ד. 50% ויותר
    סגור
  • 30.
    לא מאמין למירובסקי לגנוב ולארז כהן
    לא מאמן לדנוס ולארז 21/06/2019 13:38
    הגב לתגובה זו
    6 0
    למזלנו כחלון הציל אותנו ממחירי בועה בשוד החופשי , אותה דירה לא במחיר בועה פחות 1/2 מליון , הכסף יישאר אצלנו ולא יילך ליזם חמדן .
    סגור
  • 29.
    טרולי נדלן לחוצים פגעו להם ברווחים
    שלא יעבדו עליכםצ 21/06/2019 13:37
    הגב לתגובה זו
    7 0
    השוק הפרטי בקיפאון ,משרדי מכירה שוממים ,משקיעים ברחו מכרו 17,000 דירות לפני המפולת ,80,000 מנסים למכור ביד 2,זוגות צעירים במחיר למשתכן הנחה 600 אלף הפסקנו לממן קבלנים ואינטרסנטים.
    סגור
  • טען עוד
  • 28.
    קישקוש באלבוש
    א 21/06/2019 13:32
    הגב לתגובה זו
    9 0
    כתבה שיקרית ברמה מכוערת מאד.חפשו בגוגל .מידע קריטי לרוכשי הדירות.ושם תגלו את האמת .יש עודף דירות מטורף והמחירים בדרך לקריסה קשה!
    סגור
  • 27.
    "הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין"
    אלכס 20/06/2019 18:41
    הגב לתגובה זו
    3 0
    ואני כבר חשבתי שהכותב הוא בחור בן 30 שגר עם ההורים
    סגור
  • 26.
    עד מתי תפמפמו את הבועה? אנשים יאבדו בגללכם את המכנסיים
    לא להאמין 20/06/2019 17:26
    הגב לתגובה זו
    11 0
    המחירים יעלו רק אם מישהו יקנה, אם אף אחד לא ישלם המחירים לא יעלו. גם אני יכול להציע את המאזדה 3 שלי בחצי מיליון שקל ולומר שיש עלייה במחירי הרכב. מישהו יקנה? בולשיט במימון קבלנים חמדנים!
    סגור
  • 25.
    אם היו רוצים היו מורידים המחירים ביבי לא יתן לזה יד (ל"ת)
    רון 20/06/2019 15:13
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 24.
    גאון ארז, גילית עליה של אחוז - דהירה....
    דהירה 20/06/2019 13:45
    הגב לתגובה זו
    17 0
    לא נמאס לך לפמפם את השוק למעלה? השוק בקיפאון וגם המחירים. פלוס מינוס אחוז זה פחות ממרווח הטעות אז תירגע עם ההצהרות
    סגור
  • ואפילו פחות מהמדד!!! (ל"ת)
    דור 20/06/2019 14:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 23.
    קשקוש (ל"ת)
    טאו 20/06/2019 13:38
    הגב לתגובה זו
    10 0
    סגור
  • 22.
    ארז המפמפם
    יוני 20/06/2019 13:19
    הגב לתגובה זו
    10 0
    די ארז, ככה אתה רוצה שההיסטוריה תזכור אותך? בשיא עליבותך?
    סגור
  • 21.
    עד עכשיו חיכינו שהריבית תעלה, כנראה לא יקרה בקרוב (ל"ת)
    עכשיו מחכים למיתון 20/06/2019 13:05
    הגב לתגובה זו
    5 0
    סגור
  • 20.
    הכתבה מוגדרת כדעה-אולי אני גם אכתוב כל מה שבא לי לראש? (ל"ת)
    קבלן יפני 20/06/2019 13:04
    הגב לתגובה זו
    13 0
    סגור
  • 19.
    הזוי שלא מפרסמים בנפרד את נתוני מחיר למשתכן
    כתבה חשובה 20/06/2019 12:48
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בסופו של דבר מדובר בסבסוד שעבור מי שלא זכאי ולא זכה אין בו שם מידע רלוונטי. צריכים להתפרסם נתוני הדירות השוק החופשי בנפרד ומחיר למשתכן בנפרד. אם מחר כחלון יחליט לחלק לאנשים דירות חדר בחינם אז זה אומר שמחיר הדירות ירד בעשרות אחוזים? לא זה אומר שחלק מהאנשים קיבלו מתנה מהמדינה וחלק לא.
    סגור
  • 18.
    בחייאת ביזפורטל, די עם המאמרים הממומנים האלו
    גיא 20/06/2019 12:40
    הגב לתגובה זו
    10 0
    אמינות אפס, מדבר מפוזיציה ומהחלומות שלו לא קונים דירה במחיר בועה ! נקודה !
    סגור
  • 17.
    "הכותב שמאי מקרקעין" או במילים אחרות בעל אינטרס
    ערני 20/06/2019 12:07
    הגב לתגובה זו
    17 0
    למה רק שמאים, קבלנים ומתווכים כל כך משקיעים זמן וכסף לספר לכולנו שמחירי הדיור יזנקו? אם הם יזנקו אז עדיף לכם לא לספר לאף אחד ולהקדים את כולם!
    סגור
  • 16.
    מצחיק מאד
    E. A 20/06/2019 12:04
    הגב לתגובה זו
    6 0
    יעלה ויעלה ויעלה בדיחת עולם, כבר יש בשוק דירות בהזדמנות ויהיו הרבה יותר בהמשך
    סגור
  • 15.
    כמה שאלות בכתבה אחת ?
    איתן 20/06/2019 12:01
    הגב לתגובה זו
    3 0
    רק שאלה אחת חסרה, כמה הלוואות זוג צעיר יקח לממן את כל עליית המחירים הזאת ב 10 שנים האחרונות זה לא ייגמר טוב , שצמיחת משק מבוססת על נדלן ומכוניות זה מעיד על בעיה בהצלחה לכולנו
    סגור
  • 14.
    כתבה מגמתית שחוזרת על עצמה.
    אלי גולדשטיין 20/06/2019 12:00
    הגב לתגובה זו
    13 0
    מחיר דירה פשוטה במרכז הארץ לא צריך להיות מעל ל 1.5 מיליון שח ...
    סגור
  • 13.
    פסיכי מי שקונה היום דירה
    לירון 20/06/2019 11:55
    הגב לתגובה זו
    13 0
    זה יבוא לנו בדלת האחורית. יש פוד דור אבוד כלכלית. מי שהתמנף בשנים האחרונות יותר מדיי יאכל אותה חזק. אנשים לא מבינים עד כמה המצב הכלכלי במדינה ישתנה כדאר יתחילו לטפל בגירעון. האינפלציה תעלה ותחנוק את משלמים המשכנתאות. לקנות היום דירה זה ההחלטה הכי גרועה שזוג יכול לקבל.
    סגור
  • 12.
    כל המדינה בפשיטת רגל
    בובו הלוזר 20/06/2019 11:54
    הגב לתגובה זו
    14 0
    והם וקשקשים על עליות מחירים. המיתון הכי גדול שנראה במזרח התיכון מגיע.
    סגור
  • 11.
    אם האינטרסנט אמר, דברי אלוהים חיים! (ל"ת)
    אדם 20/06/2019 11:49
    הגב לתגובה זו
    11 0
    סגור
  • 10.
    ארז כהן איש עלוב ואינטרסנט
    חושף אינטרסנטים 20/06/2019 11:25
    הגב לתגובה זו
    9 0
    הסיבה היחידה שמחירי הדירות יכולות לעלות זה כי ״כתבו בעיתון״ שום דבר מעבר לזה
    סגור
  • 9.
    כמה חירטוטים בכתבה אחת
    דן 20/06/2019 11:18
    הגב לתגובה זו
    4 0
    מהניתוחים היותר גרועים שראיתי בתחום הנדל"ן.
    סגור
  • 8.
    פייק ניוז הרצת עגל הנדלן חוקית עד הקריסה
    רועי 20/06/2019 10:47
    הגב לתגובה זו
    11 0
    מאגר נטוני אשראי ירסק את כלכלת ישראל ואת בועת הנדלן אשראי בקרוב כולנו נדע מאיפה מדינת ישראל צמחה
    סגור
  • 7.
    שמאים מרוויחים יותר כאשר המחיר עולה
    ברבור שחור 20/06/2019 10:28
    הגב לתגובה זו
    9 0
    כתבות מטעם....
    סגור
  • 6.
    אוי אוי חוסר מקצועיות
    שולי 20/06/2019 10:23
    הגב לתגובה זו
    12 0
    הכותב תוהה על הפרדוקס, שעסקאות מחיר למשתכן הלכו וגדלו. אז אולי שיתחיל לתהות מדוע מספר משקיעי הנדלן התרסק, מדוע גם עסקאות של משפרי הדיור התרסק, מדוע המחירים בתל אביבי יורידים הכי חזק, מצפה לך גילויים מעניינים. ועלייה של חודש אחד לא מראה על מגמה או שבירה של מגמה! ולא היתה עצירה של מחירים אלא היתה ירידה של יותר משנה של 2 אחוז לא כולל מחיר למשתכן במחירי הדיור. עוד כתבת פמפום, הפעם היה קל להפריכה.
    סגור
  • 5.
    שקר
    רן 20/06/2019 10:17
    הגב לתגובה זו
    14 0
    פימפום של שקרים ויצירת פניקה בציבור במטרה להעלות מחירים הכיון הוא הפוך הצטרפו לקבוצה לא קונים דירה במחיר בועה ותקבלו נתונים שונים לחלוטין על המציאות בשטח
    סגור
  • 4.
    אם אין כסף , איך יעלו המחירים?? ועל תבלבל את המוח שישרא
    אבי 20/06/2019 10:02
    הגב לתגובה זו
    4 0
    שישראל זה לא ניו יורק ,לונדון ,פריס שנחיי.מילנו רומא.... לכתוב זה קל , להשיג כסף ולשלם!!!! זה קצת קשה... ראה שאר העולם, אמנם כאן יש גז , הרבה גז ( נפיחות) אבל...ואתה הכותב , כמה אתה מרויח לפני מס????? בלה בלה בלה...
    סגור
  • 3.
    כתבת פימפום מחירי דיור , טפשות לקנות בשיא העליות ! (ל"ת)
    שטות 20/06/2019 09:53
    הגב לתגובה זו
    7 0
    סגור
  • 2.
    פיהוק
    לי 20/06/2019 09:41
    הגב לתגובה זו
    33 2
    רק כסף טיפש קונה עכשיו דירה, כל מי שעניים בראשו רואה.
    סגור
  • 1.
    תמשיכו , תמשיכו
    אופיר 20/06/2019 09:16
    הגב לתגובה זו
    28 2
    דהירת מחירים, לא פחות. משקי בית שמרוויחים ביחד 15 אלף ברוטו וקונים בתים, ייקברו בהם עד הפנסיה ויום מותם. לילדים (בניגוד להוריהם) הם כבר לא יוכלו לעזור בשקל
    סגור