הירשמו
  1. ראשי
  2. ניתוחים ודעות

זו הדרך של הבנקים לשקר לזוגות צעירים

אסף אנגל, מנכ"ל משותף ב"אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קהילות עירוניות בתהליך רכישה מיזמים, על שיטת הבנקים לייפות את המציאות ושכנע זוגות צעירים לקחת הלוואה בתנאים קשים בתוספת למשכנתא
אסף אנגל | (26)
נושאים בכתבה בנקים הלוואה זוגות צעירים משכנתא

בימים האחרונים, משרד האוצר פרסם את כמות העסקות שנחתמו בחודשים אפריל - מאי (עלייה של עשרות אחוזים בכל חודש) לשנת 2015. כמו כן, הצפי לחודש יוני בעל נתון דומה או גבוה מזה. לאחר "הכנה" מוקדמת של העלאת מס הרכישה, צפינו כאן למספרים אלו והם אכן מתממשים, אבל אם רוצים לנסות להבין מה בדיוק קורה, צריך להסתכל על 2 נתונים אחרים, עלייה של 55%-119% במספר העסקאות לרכישת דירה ראשונה (צעירים) - נתון המעיד על אובדן אמון הציבור בצעדי הרגולטור אל מול התנהלותו הטבעית של שוק הנדל"ן. ובנוסף, השווי הכולל של המשכנתאות הגיע בחודש מאי לשיא של כל הזמנים. גם הן, מספרות את אותו הסיפור - אפילו הבנקים עצמם אינם מאמינים כי מחירי הדיור יירדו בשנים הקרובות.

כל זה מוביל  אותי באופן אישי, תמיד, לשאלה, כמה באמת עלתה הדירה לזוג צעיר, כמה היא עוד עתידה לעלות? והאם מישהו עצר לייעץ להם או לכל הפחות להבהיר להם את משמעות חלום  הדירה? בטור היום אתחייס לנקודה זו, שהתחדדה בימים האחרונים, האם נכון להעניק לזוגות צעירים הקלה נוספת בלקיחת משכנתא, או שמא מדובר בסך הכל בציפייה להסדיר את מה שקורה מתחת לראדר באופן יומ-יומי על בסיס אוכלוסיות חזקות לעומת אוכלוסיות מוחלשות.

כפי שעשיתי בעבר, במקרה של אזכור פעילות התאחדות הסטודנטים הארצית, אני חב לקוראיי חובת גילוי נאות, בדבר היותי שותף במיזם "בית אקדמי". חברה בה שותפה גם ההתאחדות עצמה, ומטרתה לדאוג להגברת הידע והמודעות בקרב סטודנטים ואקדמאים צעירים בתחום הדיור והצעת הצעות ערך ייחודיות ואמיתיות לקהל זה.

"הלוואה משלימה" הוא מושג שכל מי שרצה לרכוש דירה בשנים האחרון נתקל בו. מדובר בעוד מיני-משכנתא שנוספת להלוואה הקיימת, רק בתנאים לא מפוקחים שיכבידו על הכיס הרוכשים ויעשירו את הבנק. הבנקים מציירים את ההלוואה המשלימה ככזו שנועדה ל'שיפוץ', 'קניית רהיטים' או 'שדרוג המטבח', אבל למעשה, זו הלוואה שמטרתה לשמש כמשכנתא נוספת אך פחות הוגנת. הבנקים יודעים כמה קשה לזוגות צעירים להשיג את ההון הראשוני לרכישת דירה. הם מציעים הלוואה שתשלים בדיוק את הפער הקטן שחסר להון ההתחלתי. בפועל, יוצאים מהבנק עם שתי הלוואות, האחת מפוקחת והוגנת, והשנייה שנקלחה מחוסר ברירה. 

במיזם "הבית האקדמי" השיטה היתה פשוטה - על הסטודנט לגייס 10% מערך הדירה, לקחת משכנתא של 75% המותרת במשק, ולקבל את 15% הנותרים בהלוואה בתנאים מועדפים, במקרים מסוימים אף טובים מתנאי המשכנתא, תודות לכח המיקוח שהיה לנו מול הבנקים. סופסוף הייתה לצעירים הצעה הוגנת בשוק הנוכחי, אבל המשכנו לספוג ביקורות. המתנגדים עטו והתנפלו, ולרגע אחד שכחו, שהבנקים עושים זאת כבר שנים רבות מתחת לאף של כולנו - כמעט מאז ומעולם. ההבדל העיקרי, שהצגנו את הלוואה כפי שהיא, ולא תחת תיאורים עמומים של "הלוואה לשיפוץ הדירה" או החלפת הריהוט בסלון.

הצעירים מפחדים - אפשר להבין

כש-40% מההוצאה החודשית הולכת לשכירות, כמעט נזרקת מבעד לחלון פתוח ללא כל תמורה, קשה לחשוב על לחסוך הון ראשוני. לפי נתונים של התאחדות הסטודנטים והסטודנטיות, סטודנט ממוצע שסיים תואר שני מוציא על שכירות כרבע מיליון שקלים - כסף שהיה יכול לשמש כקרש קפיצה לעבר הדירה הראשונה, אבל בעצם רק פירנס בעלי דירות עשירים ממנו.

יחידי הסגולה שחסכו שקל לשקל במשך שנים וכמעט הגיעו להון ההתחלתי כדי לרכוש את דירת החלומות שלהם, נוטים ליפול למלכודת הדבש של הלוואות משלימות. הבנקאים מציגים אותה כעוד הלוואה קטנה שתקל עליהם את ההתחלה הלא-קלה. בפועל, ההלוואה כובלת אותם לתנאים גרועים בהרבה ממה שהיו יכולים להשיג.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

למרות זאת, בשטח, הבנקים חוגגים על הכיס שלנו. הלוואה משלימה היא מסיכה שנועדה לכסות אך לא להסתיר. מעין עלה תאנה למצפון שלהם, "בואו ונעזור לצעירים נטולי ההון הראשוני לגייס מספיק כסף כדי שיגיעו לבית משלהם". בפועל, מאחורי החיוכים וההבטחות מסתתרת הלוואה שעולה ביוקר, בריביות ותשלומים לא מעטים - כמו משכנתא, רק בלי הצד החיובי שבה.

הבנקים רוצים להשלים לכם את המשכנתא? הם רוצים להשלות אתכם. אל תתנו להם לנצל את חוסר הידע, צאו, לימדו ועמדו על שלכם. משכנתא היא התחייבות גדולה בפני עצמה מכדי לשלבה עם הלוואה נוספת שתחנוק לכם את הכיס. הבנקים משלים אותנו עם מילים יפות כמו שיפוץ או ריהוט חדש, אבל בעצם מגלגלים מיליונים על הגב של צעירים שפשוט לא הצליחו להגיע להון הראשוני הנכסף.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.

תגובות לכתבה(26):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 16.
    אליה 14/07/2015 08:35
    הגב לתגובה זו
    אסף כתבת, שדמי השכירות נזרקים מבעד לחלון פתוח ללא כל תמורה, קשה לחשוב על לחסוך הון ראשוני. לפי נתונים של התאחדות הסטודנטים והסטודנטיות, סטודנט ממוצע שסיים תואר שני מוציא על שכירות כרבע מיליון שקלים - כסף שהיה יכול לשמש כקרש קפיצה לעבר הדירה הראשונה. אני חושבת שאלה החיים,ולהוציא כסף על מחייה - שכירות וכו אינם כספים מבוזבזים.על דירה נחשוב בהמשך החיים.
  • 15.
    נעמי אליהו 12/07/2015 06:49
    הגב לתגובה זו
    קראתי שממשלת ישראל החליטה בסוף שנת 2013 לקדם הסכמי גג עם רשויות מקומיות כדי לזרז את הבנייה למגורים. התוכנית נועדה לסייע בפיתוח שכונות חדשות לזוגות הצעירים שממתינים כבר זמן רב. - איפה כל זה קורה?אולי הפסדתי משהו?
  • 14.
    ש. 11/07/2015 05:25
    הגב לתגובה זו
    קשים עלי הביטויים שמושמעים כאן.
  • 13.
    אני 11/07/2015 05:22
    הגב לתגובה זו
    אין מילים
  • 12.
    קליפ 09/07/2015 21:53
    הגב לתגובה זו
    זו לא בושה שהבנקים מתעשרים תוך כדי השמדת הגוף,הנפש והכיס של המגזר היהודי. היתרון של הבנקים על הנאצים...שהם פטורים מעניין המצפון.
  • 11.
    יהורם אלבג 09/07/2015 15:34
    הגב לתגובה זו
    הבנקים רוצים להשלים לכם את המשכנתא? .אל תתנו להם לנצל את חוסר הידע, וחוסר האונים שלכם. משכנתא היא התחייבות גדולה בפני עצמה ובשום לא להוסיף עוד הלוואה נוספות שרק מכבידה על ההחזרים הודשיים.זאת דעתי
  • תמר 14/07/2015 08:22
    הגב לתגובה זו
    לפעמים אין לנו ברירה בכל אופן הבנקים הם לא השוק האפור...
  • 10.
    נעמה 09/07/2015 10:41
    הגב לתגובה זו
    הצעירים לא פוחדים הם פשוט מהססים האם להתחיל בתנאים כאלה את "מסע קניית הדירה" שללהם
  • 9.
    **** צעירים חפשו סרטון בשם: לקנות דירה או לחכות מה עדיף (ל"ת)
    המלצה ששווה זהב 08/07/2015 19:29
    הגב לתגובה זו
  • לירון 09/07/2015 09:25
    הגב לתגובה זו
    אם לא, אז אל תעשה פרסומת מיותרת.
  • 8.
    יוסי 08/07/2015 08:49
    הגב לתגובה זו
    איך המדינה מטייבה עם הקבלנים והבנקים בלבד- ואיפה אנחנו בסיפור הזה?
  • שמאי 14/07/2015 03:13
    הגב לתגובה זו
    וידברו על תחרות חןפשית בשוק הדיור כמו גם בשוק של כל המוצרים באחרים.הקפיטליזם במלא כיעורוכך גם אני סבור - מאפשר אולי תחרות אבל המחירים רק עולים.
  • Ruth 09/07/2015 07:57
    הגב לתגובה זו
    הגובה של "המשכנתאות הגיע בחודש מאי לשיא של כל הזמנים. גם הן, מספרות את אותו הסיפור - אפילו הבנקים עצמם אינם מאמינים כי מחירי הדיור יירדו בשנים הקרובות." לא רק הבנקים מאמינים,גם אנחנו לא מאמינים...
  • Ruth 09/07/2015 08:29
    הבנקים לא מאמינים וכמו שאמרתי גם אנחנו לא...
  • שוק הדיור=בריה"מ 08/07/2015 10:11
    הגב לתגובה זו
    אם היה שוק חופשי בדיור היה מותר לבנות דירות קטנות ולפצל דירות. ניסית לפצל דירות?
  • אז אתה רוצה להגיד שהמדינה נגדנו(הזוגות הצעירים)? (ל"ת)
    יוסי 08/07/2015 15:51
  • 7.
    אורי 07/07/2015 21:25
    הגב לתגובה זו
    אנחנו קנינו דירה לפני שנה וחצי, כל מה שעניין את הפקיד זה שניקח 200,000 שקל לקנות "רהיטים ומטבח" בתנאים של שוק אפור.
  • אני מקווה שלא לקחתם את ההלוואה (ל"ת)
    איתי 14/07/2015 00:26
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    משה כהן 07/07/2015 17:23
    הגב לתגובה זו
    בגיבוי ובחסות משרד האוצר.
  • 5.
    ציקי האדום 07/07/2015 15:15
    הגב לתגובה זו
    "כש-40% מההוצאה החודשית הולכת לשכירות, כמעט נזרקת מבעד לחלון פתוח ללא כל תמורה"
  • 4.
    ואז היועצת אומרת. 07/07/2015 14:08
    הגב לתגובה זו
    מניסיון השמאי ייתן הערכה שמשאירה את הקונה עם חסרון של 20,30 אלף, ואז היועצת אומרת בשביל סכום כזה "קטן" תקחו עוד הלוואה קטנה מהבנק...חחחחח ....יותר מאפיונרים מהאחים אלפרון. הם גם חישבו בדיוק את הסכום, לא גדול מדי שהקונה לא יפוצץ עיסקה, ולא קטן מדי שהריבית לא תספיק לשלם לבנים של הבנקאים את מימון המרצדס הוולו והפנטהאוז ברמת אביב. פשוט גאוני.
  • 3.
    דן 07/07/2015 10:39
    הגב לתגובה זו
    להחזירר 90% משכנתא
  • 2.
    זכי 07/07/2015 10:06
    הגב לתגובה זו
    אלו הבנקים. גנבים וגזלנים
  • 1.
    מאיר פ 07/07/2015 10:05
    הגב לתגובה זו
    בנק ישראל מתנגד לאשר לחברות אשראי חוץ בנקיות לגייס כסף עבור לווים , מתנגד לתחרות מול הבנקים, מתנגד להוזלת מחירי הדיור , בנק ישראל אחראי לבועת הדיור בישראל ( ריבית נמוכה ) לצערי אין בישראל אמיץ מספיק לצאת נגד בנק ישראל ( אולי שר האומר המקדם חוק לגיוס אגח עבור חברות חות בנקיות )
  • אני מעריך שלכל עובדי בנק ישראל יש 2,3 דירות להשקעה (ל"ת)
    מנוולים 07/07/2015 11:56
    הגב לתגובה זו
  • בנקאי 07/07/2015 13:25
    זוגות צעירים לא מפגרים,אם לא נותנים להם הלוואה עוזבים לבנק שכן מוכן לתת
סמאד 3סמאד 3

החות׳ים משנים את כללי המשחק - האיום האמיתי על שמי ישראל: Samad 3

הכטב"ם החות'י שגרם לפגיעה הקשה באילת בעיצומו של החג הוא שדרוג משמעותי ליכולות הטכנולוגיות של החות'ים הנשענים על תמיכה מאיראן. מערכות ההגנה של ישראל מספקות תשובה מצוינת, אם כי לא הרמטית, אבל החות'ים מצדם לא שוקטים על השמרים



עופר הבר |
נושאים בכתבה כטב"ם חות'ים כיפת ברזל


בלילה שקט של קיץ, יולי 2024, כאשר תושבי תל אביב חשבו שהם מביטים בשמי העיר המוארים והרגועים, חדר לשמי העיר כטב"ם משופר מהסוג המסוכן ביותר - ה-Samad-3. הוא פרץ את שכבות ההגנה האווירית המתקדמות ופגע באישון לילה בלב העיר השוקקת לאחר טיסה של 16 שעות ומרחק 2600 ק״מ במסלול מוארך דרך סודן ומצרים מתימן הנמצאת בקו אווירי של 1,800 ק״מ מישראל. 

זה היה רגע דרמטי שהוכיח כי הטכנולוגיה של האיום משתדרגת במהירות והפכה את השמיים הישראלים לזירה תחרותית של מלחמה טכנולוגית שבה כל שנייה קובעת חיים או מוות. האירוע הותיר את המדינה במרדף בלתי פוסק אחרי פתרונות חדשניים להגנה על אזרחיה מפני איומים דומים.

האם הסמאד 3 שובר שוויון?

החות'ים הגיעו בשנים האחרונות ליכולות טכנולוגיות מתקדמות יחסית בתחומי הטילים והרחפנים, המוענקות להם בעיקר עם תמיכה איראנית. בין היתר מדובר על כטב״מים קטנים כמו סמאד 3, שככלל טסים בגובה נמוך עם חתימה מכ״מית נמוכה, כך שקשה למערכות ההגנה האווירית הישראליות לזהותם וליירטם בזמן. כמו כן, שיגרו החות'ים טילים עם ראשי נפץ "cluster munitions" שפועלים על ידי פיזור ראשי נפץ משניים באמצע הטיסה, מה שמקשה על מערכות ההגנה לספק הגנה יעילה מפני הפצצונות הנפיצות שמפוזרות בכמות גדולה על שטח רחב.

ישראל, מצד שני, מפעילה מערכות הגנה אוויריות רב-שכבתיות ומתקדמות ביותר, עם כיפת ברזל כמרכיב העיקרי נגד רקטות וטילים קצרים ובקרוב בשילוב מערכת הלייזר ״אור איתן״. מערכות אלו מדויקות, מתוחזקות בצורה גבוהה עם יכולת תגובה מהירה ויכולת יירוט מעל 90% בממוצע של האיומים. 

לסמאד שלושה יתרונות מובנים המקשים על גילוי מוקדם שלו: חתימת מכ"ם נמוכה, בעיקר בגלל חומריו, מידות קטנות יחסית, ופרופיל טיסה גמיש עם יכולות תמרון וטיסה בגבהים נמוכים ועל פני טופוגרפיה מורכבת. תכונות אלו מאפשרות לו לטוס למטרה בשעה שגילוי מוקדם הופך לאתגר טכנולוגי עם אפשרויות רבות לאזעקות שווא ולחדירה דרך שכבות ההגנה של המדינה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף

מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה

כאשר כוחות כל כך מרכזיים אינם מעוניינים בירידת מחירים, הסיכוי לשינוי אמיתי נמוך עד קלוש

חן שרייבר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

הנתונים האחרונים על האטת המכירות של הקבלנים בפרט, ומצבו של שוק הנדל”ן בכלל, אינם מפתיעים איש. הקיפאון והירידה בהיקף מכירת הדירות צפויים לאור רמת המחירים וגם הירידה במחירי הדירות מתחילת השנה די צפויה לאור רמת המחירים הגבוהה. זו ירידת מחירים גורפת במחירי הדירות, אך ברור כי כלל הגורמים האינטרסנטיים בשוק עושים כל שביכולתם כדי לשמר את רמות המחירים. הם מנסים לטשטש את הירידה במחירים, הם מחביאים אותה, הכל כדי לנסות לשדר עסקים כרגיל. 

הם מחביאים את ירידת המחירים תוך הענקת הנחות והטבות בעקיפין. במילים אחרות, “הנחה גדולה” בלי לקרוא לה הנחה, העיקר שהמחיר הרשמי לא ייפגע. אבל פרקטית הרוכשים שקונים בתנאי תשלום נוחים לצד הטבות נוספות מקבלים הנחה. לדחות את תשלום הדירה הגדול - 80% שנה אחרי שנכנסים לדירה זו הנחה של 5% בערך (להרחבה: דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?).   

מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט, הציג נתון של ירידה ב-0.2% במחירי הדירות לחודשים יולי-יוני בהשוואה לחודשי יוני-מאי, כאשר מדובר על ירידה חמישית ברצף. בחינה רחבה יותר מצביעה על ירידה חודשית ממוצעת של 1.5% במספר העסקאות בשנה החולפת, נתון התואם את סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהצביעה על ירידה נוספת בקצב העסקאות ברבעונים האחרונים. 

האטה זו מודגשת במיוחד בקרב הקבלנים במכירת דירות חדשות, כאשר אם בוחנים את מכירת האלו בחודשים האחרונים רואים ירידה דרמטית של עשרות אחוזים במכירות לעומת תקופה מקבילה אשתקד. במקביל, יש ירידה גם בעסקאות יד שנייה, אבל מתונה מאוד - כ-5% ולא 20%-30% כפי שסופגים הקבלנים בדירות חדשות. זה מעיד על מצוקתם של הקבלנים כשלצד זה יש גם המשך גידול במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, על אף שהוצא להן היתר בנייה. היקף המלאי הלא מכור עומד על כ-82 אלף דירות. 

ומה עושים הקבלנים בכדי להתמודד עם המצב? לאחר שבנק ישראל הטיל בחודש מרץ את המגבלות השונות למבצעי 80/20, הקבלנים מבצעים פחות או יותר את אותם המבצעים, רק בצורה שונה. ממש אותה הגברת בשינוי אדרת: משכנתה בגובה של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר הדירה עד לאכלוס, ריהוט חדש לדירה ומימון מס הרכישה. מדובר בהטבות ששווין מאות אלפי שקלים, המהוות בפועל הורדת מחיר, רק מבלי להציג זאת ככזו. בחודשים האחרונים הם גם מציעים לרוכשים לדחות את התשלום של 80% עד לשנה אחרי הכניסה לדירה, יש גם מצבים שהדחייה אפילו ארוכה יותר. 

להמשך הכתבה לחץ כאן