מכרו דירה תוך הפרת בלעדיות למתווך - וזה המחיר
שתי אחיות חתמו על הסכם בלעדיות עם מתווכים, אך מכרו את הנכס מאחורי גבם דרך מתווך מתחרה. בית משפט השלום בתל אביב קבע כי מי שמפר בלעדיות, ייאלץ לשלם גם עמלה וגם פיצוי מוסכם
השופט עדי הדר מבית משפט השלום בתל אביב חייב בעלת דירה ברמת אביב לשלם למתווכים שלה סכום כולל של 80,740 שקל, לאחר שמכרה את הנכס באמצעות מתווך אחר - בזמן שעדיין היתה קשורה אליהם בהסכם בלעדיות.
מדובר בתביעה שהוגשה על ידי שני מתווכי מקרקעין, רון אקרמן ויוסף חמלינקר, נגד שתי אחיות, תמר שועה ונילי בן אמוץ, שהיו הבעלים של דירה ברחוב חיים לבנון בתל אביב. המתווכים טענו כי בנובמבר 2022 נחתם עמם הסכם בלעדיות ראשון לתקופה של חצי שנה, ובהמשך, ביוני 2023, חתמה תמר על הסכם בלעדיות שני לתקופה נוספת של חצי שנה.
התובעים תיארו מאמצי שיווק נרחבים: פרסום בפייסבוק, אינסטגרם, יד 2, קומו, מדלן והומלי, הדבקת מודעות ברחובות, פרסום בלוח ידיעות אחרונות, הצבת שילוט בנכס ועוד. הם אף קיבלו הצעת מחיר של 4.8 מיליון שקל שכמעט הבשילה לעסקה. כל זאת, כשהנכס היה במצב גרוע ומלוכלך, עם שוכרים שהקשו על הצגתו, ובתקופה של קיפאון בשוק הנדל"ן.
אלא שבאוגוסט 2023, בעיצומה של תקופת הבלעדיות השנייה, חתמו הנתבעות בשקט על הסכם תיווך עם מתווך אחר – יוסף חופי. חודש לאחר מכן, בספטמבר 2023, נמכרה הדירה תמורת כ-4.5 מיליון שקל.
המתווך החדש הבטיח שיסדר הכל?
תמר ניסתה לטעון שורה של טענות הגנה: שנילי לא חתמה על ההסכם השני ולכן מדובר בתנאי מתלה שלא התקיים, שמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, שהמתווכים לא היו הגורם היעיל בעסקה, ושהמתווך החדש הבטיח לה שיסדיר הכל מול התובעים.
בית המשפט דחה את כל הטענות בזו אחר זו. לגבי טענת התנאי המתלה, קבע השופט כי "אין מניעה שבעלי חלק מדירה יתחייב לשלם עמלה בגין מכירת חלקו ואף ליתן התחייבות לבלעדיות בגין חלקו, ללא הסכמת יתר בעלי הזכויות". בית המשפט ציין שתמר נקלעה לטיעון סותר: מצד אחד היא הצהירה בתצהיר שלה שאמרה למתווך החדש שהיא חתומה על בלעדיות עם התובעים, ומצד שני היא טענה בדיעבד שלא היתה בלעדיות בתוקף.
בית המשפט אף קבע כי תמר "בדתה מלבה גרסה" שלפיה חברה של נילי הביאה את הרוכשים. כשנשאלה בחקירה מדוע שיקרה, היא ענתה שאין לה מושג. גם הטענה שהמתווכים לא נקטו פעולות שיווק מספקות נדחתה. בית המשפט ציין שעצם החתימה של תמר על הסכם בלעדיות שני "מייתר הצורך לדון בטענה שהתובעים לא נקטו פעולות שיווק בתקופה הראשונה", וקבע כי "תמר לא היתה חותמת על מתן תקופת התחייבות שנייה אם טענותיה הכבושות לגבי חוסר מעש היו נכונות".
לגבי הגורם היעיל, בית המשפט הפעיל את החזקה הקבועה בחוק המתווכים, שלפיה מתווך בלעדי הוא הגורם היעיל בעסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות. מעניין שדווקא המתווך המתחרה, חופי, העיד שאיתר את הדירה דרך תוכנה שאוספת מודעות מהאינטרנט, ושפנה לנתבעות בעקבות מודעה ביד 2 - מודעה שהתובעים עצמם פרסמו.
"פגם משמעותי של חוסר תום לב"
לגבי נילי, בית המשפט דחה את התביעה. השופט קבע כי הניסיון של רון לשלוח מסרון בצ'אט קבוצתי כתחליף לחתימה על בלעדיות, מהווה "פגם משמעותי של חוסר תום לב דווקא בהתנהלות רון באופן בו ניסה לעקוף הוראה ברורה ומפורשת" של חוק המתווכים.
גם ההודעה שתמר שלחה נגד המתווך חופי נדחתה. בית המשפט לא האמין לגרסתה שהוא הבטיח לסדר את העניין עם התובעים. ראיה מרכזית היתה מסרון שתמר עצמה שלחה לחופי, שבו היא כתבה כי, "יש לנו בעיה. המתווך הקודם הולך לבית משפט איתנו... אני מצדי מכה על חטא שחתמתי על כך שאנחנו צריכות לשלם לך כסף וגם למתווך הקודם שלנו". בית המשפט ציין כי "לתמר אצה הדרך וכפי שכתבה ליוסף בזמן אמת שהיא 'חולמת על הכסף', היא מיהרה לחתום".
בסופו של דבר, תמר חויבה בעמלה בסכום של 25,740 שקל (1% בתוספת מע"מ מחלקה בתמורה) ובפיצוי מוסכם בסכום של 55 אלף שקל, וכן בשכר טרחת עורך דין של התובעים בסכום של 15 אלף שקל ובמחצית האגרות. בנוסף, היא חויבה לשלם 7,500 שקל שכר טרחה לבא כוחו של חופי עבור ההודעה שנדחתה.
