עיריית ירושלים אישרה שלוש תוכניות בניה חדשות בעיר
עיריית ירושלים הודיעה על אישורה, ביחד באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה לקידום שלוש תוכניות בניה משמעותיות לעיר. בדומה לערים רבות בארץ גם ירושלים ממשיכה את גל ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי) מה שאמור להקל על הצפיפות בעיר ולשחרר עוד דירות אל השוק - מה שיוכל לעזור לירידה מסויימת במחירים של יתר הדירות.
תכנית "פינוי בינוי" ברחוב שלום יהודה בתלפיות: העירייה המליצה לוועדה המחוזית על הפקדת התכנית ברחוב שלום יהודה 13-23, א25, ו- בתלפיות. מדובר על מתחם הכולל מספר בניינים ושטחים ציבוריים, ומצוי בין רחובות אריה דוסטרובסקי ושלום יהודה. במסגרת התכנית מוצעת הריסת 7 מבני שיכון בני 3-4 קומות, הכוללים 104 יח"ד, ובמקומם ייבנה מתחם מגורים, הכולל 4 מגדלים בני 25 קומות עם 390 יח"ד. התוכנית כוללת שילוב של מסחר, גני ילדים, מעונות יום ובית כנסת בתחום בנייני המגורים. לצידם, יוקצה שטח של כ-3 דונם בתחום התוכנית, עבור מגרש חדש לבית ספר וכ-1 דונם עבור שטח ציבורי פתוח. יזמית התכנית היא החברה להתחדשות עירונית לישראל נופי ירושלים בע"מ ועורך התוכנית הוא אדר' פייגין יהודה.
תכנית חדשה להתחדשות עירונית ברחוב אשר בשכונת בקעה: העירייה המליצה לוועדה המחוזית על הפקדת התכנית להתחדשות עירונית ברחוב אשר 2-6 בשכונת בקעה. התכנית ממוקמת בצומת רחובות אשר ופייר קניג, בסמוך לצומת אורנים, פארק המסילה ותחנת הרכבת הקלה. שטח התכנית משתרע על פני 3.050 דונם ובתחומה קיימים 3 מבני מגורים בני 4 קומות כל אחד, 16 יח"ד בכל מבנה וסה"כ 48 יח"ד. התכנית מציעה פינוי של שלושת המבנים הקיימים, ובמקומם ייבנו 2 מבני מגורים בני 19-25 קומות, הכוללים 168 יחידות דיור, קומת קרקע מסחרית כלפי ציר הרכבת הקלה, ברחוב פייר קניג, והפרשה מבונה לצרכי ציבור עבור מעונות יום. שני מבני המגורים יכללו מגדל גבוה על ציר הרכבת הקלה וצומת אורנים, ובניין נמוך לכיוון השכונה. סה"כ שטחי הבניה בתכנית הינו כ- 34,260 מ"ר.
תכנית בניה חדשה ברחוב חרשי הברזל בתלפיות: העירייה אישרה להפקדה תכנית ברחוב חרשי הברזל 8, בשטח בו נמצאת תחנת הדלק "ten", במתחם תלפיות המתחדש. במתחם קיימים מבני תעשייה ותחנת דלק, אשר התכנית מציעה לפנותם ולהקים במקומם מתחם מעורב שימושים, הכולל מבני מגורים, תעסוקה ומסחר - לצד מבנה ציבור ושטח ציבורי פתוח. התכנית ממוקמת באזור תעשייה תלפיות, בשטח בגודל 7.491 דונם, וכוללת 148 יח"ד למגורים בשני מגדלים, בשילוב שטחי תעסוקה ומסחר. סה"כ שטחי הבניה כ- 64,095 מ"ר.
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ראש העיר ירושלים, משה ליאון מסר: "שלוש התכניות באזור דרום העיר מהוות את המשך תנופת הבניה וההתחדשות בירושלים. התכנית ברחוב שלום יהודה היא אחת מהתוכניות המקודמות בשכונת ארנונה ההולכת ומתפתחת, בזכות ציר הרכבת הקלה של הקו הכחול העתידי. התכנית ברחוב אשר בבקעה הינה תכנית חדשה ונוספת להתחדשות עירונית בשכונה, והתכנית ברחוב חרשי הברזל בתלפיות מקודמת בהתאם לתכנית האב לתלפיות, שמציעה את התחדשות הרובע והפיכתו למרכז עירוני ראשי בדרום העיר, כולל שטחי מגורים, תעסוקה ומסחר, מבני ציבור, תרבות ומלאכה. תוכניות אלו מצטרפות לתוכניות נוספות באזור, המיישמות את המדיניות החדשה שנקבעה בתכנית האב, והן יביאו למהפכה באזור תלפיות והסביבה, שיהפכו לאזור מודרני ושוקק".
- 2.או 4 קומות או 25, אין באמצע משהו סביר? (ל"ת)מבין2 20/09/2022 00:35הגב לתגובה זו
- 1.הזיה (ל"ת)שי 18/09/2022 19:00הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
