בדרך לאישור: תכנית פינוי בינוי בבת- ים שתוסיף מאות דירות
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות דלית זילבר, החליטה להפקיד תכנית להתנגדויות הציבור להתחדשות עירונית בבת ים הכוללת 795 יחידות דיור, מתוכן 20% עבור דירות קטנות של עד 75 מ"ר.
במסגרת התכנית ייבנו 8 מבני מגורים, במקום 13 בנייני המגורים הקיימים הכוללים 170 יחידות דיור. בחלקו המערבי של המתחם יוקמו 3 מגדלים בני 35 קומות, לאורך הפארק הקיים ועוד 5 בניינים בני 16 קומות, לאורך הרחובות כ"ט בנובמבר והרב מימון. כמו כן, בקומות הקרקע של מבני המגורים יתאפשרו שימושים ציבוריים בהיקף של 600 מ"ר. התכנית ממוקמת בשכונת רמת הנשיא בדרום מזרח העיר ומתפרסת על שטח של 31 דונם בין הרחובות כ"ט בנובמבר מצפון, הרב מימון מדרום ודליה במזרח (ממש בסמוך לביה"ס שובו).
ממנהל התכנון הסבירו כי במרכז התכנית, אישרה הוועדה הקמת מתחם ציבורי פתוח בשטח של דונם וחצי. בנוסף כדי ליצור "סביבת מגורים ירוקה עבור כלל התושבים", קבעה הוועדה כי 15% משטח התכנית צריכים להיות פנויים מבנייה כלשהי, וזאת לצורך חלחול של מי גשם וצמיחה של עצים במתחם.
התכנית נמצאת בסמוך לציר תחבורה ציבורית שעתיד לעבור ברחובות כ"ט בנובמבר ואלי כהן. כמו כן , מתוכנן מסלול אופניים במסגרת תכנית 'אופנידן' שעתיד לעבור בשטח הציבורי הגובל בתכנית ממערב.
- מחירי הדירות בבת ים - תמונת מצב: כמה עולה דירה ישנה, ומה הפער מול דירות חדשות?
- התחדשות עירונית של 900 דירות יוצאת לדרך במרכז בת ים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בבת ים המצב התכנוני הינו שאין כמעט עתודות קרקע לבנייה. על כן, מקודמות תכניות רבות של התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי. התכנית במתחם דליה, הוגשה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים בשיתוף שפיר מגורים ובניין, ונערכה ע"י אדריכל אבנר ישר ממשרד ישר אדריכלים.
מיקום הפרויקט בבת ים
- 2.מדינת תל אביב 29/03/2017 11:22הגב לתגובה זומשהוא מוכן להסביר לי למה בכל הארץ יש התחדשות עירונית חוץ ממדינת תל אביב? מדחם דפנה בצפון תל אביב פחות משנתיים פינוי בינוי פינוי של 64 דיירים תמורת 178 דירות אבל בדרום תל אביב פינוי של 230 דירות תמורת 2500 דירות למה ראש מדינת תל אביב מסרב לעשות שם פיוני בינוי למרות שיש כבר תוכניות יזמים וקבלנים? אולי התשובה היא כלכלית נטו? אולי מועצת מדינת תל אביב מסרבת כי לא רוצים להציף את תל אביב בדירות כי מחירי הדירות בצפון תל אביב ירדו? אבל אני שוב רושם דרום מזרח תל אביב זה פצצה מתקתקת יותר מכל מקום בארץ... אין ארקות בבנינים מערכת הביוב קורסת. אין ממדים אין מקלטים ציבוריים .בנינים בני 60 שנה ןמעלה (כמו מתחם דפנה) ממש ממש לפני קריסה... האם הדם שלנו זול? יש מקום לתביעה אזרחים על הפקרות דמם? מקקוה שהמערכת תפרסם את תגובתי
- 1.מדינת תל אביב 29/03/2017 11:12הגב לתגובה זומשהוא מוכן להסביר לי למה בכל הארץ יש התחדשות עירונית חוץ ממדינת תל אביב? מדחם דפנה בצפון תל אביב פחות משנתיים פינוי בינוי פינוי של 64 דיירים תמורת 178 דירות אבל בדרום תל אביב פינוי של 230 דירות תמורת 2500 דירות למה ראש מדינת תל אביב מסרב לעשות שם פיוני בינוי למרות שיש כבר תוכניות יזמים וקבלנים? אולי התשובה היא כלכלית נטו? אולי מועצת מדינת תל אביב מסרבת כי לא רוצים להציף את תל אביב בדירות כי מחירי הדירות בצפון תל אביב ירדו? אבל אני שוב רושם דרום מזרח תל אביב זה פצצה מתקתקת יותר מכל מקום בארץ... אין ארקות בבנינים מערכת הביוב קורסת. אין ממדים אין מקלטים ציבוריים .בנינים בני 60 שנה ןמעלה (כמו מתחם דפנה) ממש ממש לפני קריסה... האם הדם שלנו זול? יש מקום לתביעה אזרחים על הפקרות דמם? מקקוה שהמערכת תפרסם את תגובתי
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
