מנכ"ל קרן נדל"ן: "התמ"א 38 נכשל כי הבירוקרטיה היא עד רמת אגרונום ופקיד יערות - בשביל מה צריך את זה?"

בשבוע שעבר בית המשפט המחוזי בתל אביב הטיל פצצה כאשר עצר את "תוכנית הצפיפות" של תמ"א 38 ברמת גן, אשר אפשרה תוספת של קומות נוספות למבנים ישנים מעבר ל-2.5 הקומות שמאפשרת התמ"א. יזמים רבים כעת יושבים על הגדר וממתינים לראות כיצד עיריית רמת גן תפתור את הסוגייה. העירייה צפויה בחודש הקרוב להגיש לוועדה המחוזית את תוכנית הרבעים אשר תקבע את היקף הצפיפות בכל אחד מאזורי העיר בהתאם לתנאי השטח.

יזמים רבים ראו בביטול תוכנית הצפיפות כרעידת אדמה מאחר שהסתמכו על הגדרות הזכויות של העירייה, זאת למרות שתוכנית הצפיפות פגה ב-16 בדצמבר 2012. Bizportal שוחח עם גידי רבינוביץ', מבעלי חברת קרן נדל"ן, אשר דווקא מצדד בהגבלת הצפיפויות ברמת גן.

קרן נדל"ן מבצעת פרויקטים של תמ"א 38(2), קרי הריסה ובנייה מחדש, ברחובות תל חי ונחמיה ותמרי ברמת גן; ברחוב ישגב בשכונת רמת החייל וברחוב י.ל. פרץ בתל אביב; וברחוב עלומים בהרצליה. נציין כי גידי רבינוביץ' שימש בעבר כמנכ"ל חברת האחים עופר נדל"ן.

"ניצול תוכנית הצפיפויות ברמת גן היה מוגזם לתת תוספת של 27 דירות על 6 דירות שנהרסות זה קצת יותר מדיי והיו מקרים של 50-60 דירות לדונם", אומר רבינוביץ' ביחס לעצירת תוכנית הצפיפות בעיר. "המשך התוכנית היה מוביל למצוקת חניה נוראית, לצפיפות וליצירת סלאמס של דירות מיניאטוריות לאוכלוסיות חלשות. למרות ביטול התוכנית, העירייה עדיין מעניקה זכויות בנייה מפליגות, אך אין ספק שיזם שהלך על הקשקש עם הצפיפות לא יזכה לאישור. לדעתי עשו עליהום על העירייה, התמ"א 38 בעיר לא ייעצר."

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

במצב החדש, לא כדאי לחזור לתמ"א 38 הרגיל? באירופה קיימים מבנים בני 300 שנה שזוכים לשיפוץ והרחבה ואיש לא שוקל להורסם "ברוב המקרים המבנים הנורמאליים לא מצדיקים הריסה ובסך הכול תמ"א 38 רגיל, במסגרתו מוסיפים רק 2.5 קומות מעל בניין ישן הוא יותר רווחי, במיוחד במבנים בני 4 קומות. אך במקרים של בניינים נמוכים וקטנים חייבים לקבוע מדדים וצריך לאסור ביצוע תמ"א 38 רגיל ולאפשר הריסה ובנייה מחדש בלבד. צריך לזכור שחלק ניכר מהבניינים שנבנו בשנות ה-50 וה-60 נבנו בשיטות פיקוח אחרות, בתחמון רב, היסודות שלהם רעועים לגמרי. צריך לזכור שהרבה יותר קשה לקבל מימון עבור תמ"א 38 רגיל, ההנחיות של הבנקים כיום דורשים בדו"ח אפס לקחת 20% בלתי צפוי."

יו"ר פורום הקניין בלשכת עורכי הדין אמר בראיון ל-BizportalTV שעל המדינה לחייב ביצוע תמ"א 38 בצו, אתה מסכים איתו? "בעקרון אני מסכים, אך יהיה מאוד קשה ליישם זאת בדרך כלל המתנגדים הגדולים ביותר הם העניים. המדינה בסך הכול עשתה דבר יפה ונתנה זכויות רבות, אך הבעיה הגדולה ביותר היא זמן ההמתנה להיתר, מאחר ואפילו ברמת גן המתקדמת לוקח לפחות שנה לקבל היתר בנייה, שלא לדבר על תל אביב בה לוקח שנתיים-שלוש, הדייר האחרון לא ממהר לחתום וממשיך לנסות לסחוט עוד הטבות. במידה והיתר בנייה היה ניתן תוך חודש בלבד היה הרבה פחות מקום לסחיטות."

אז מה למעשה בולם את מרבית יוזמות התמ"א 38? "הבירוקרטיה הורסת את הכול, כל גוף שלטוני מנסה להראות כמה הוא חכם, כמו כן אף צד לא רוצה להיחשף לסיכון. כל פקיד מכסה את התחת שלו, על בניין של 20 דירות צריך 20 יועצים מדוע למען השם בפרויקט של תמ"א 38 צריך אישורים של אגרונום ופקיד יערות, על כל עץ שכורתים צריך רישיון? בתל אביב לדוגמא, בבניין משנת 1932 שהתכוונו להרוס ולבנות מחדש דרשו ממני אישור של מהנדס שיאמר שהבניין לא יחזיק ברעידת אדמה. המהנדס דרש לחשוף את העמודים ולבדוק את הברזלים, לשם מה? במילא הבניין מיועד להריסה ועומד בתקני התמ"א 38, סתם בזבזו לי חודשיים. צריך לזכור שכל תכנון של בניין עד קבלת היתר עולה חצי מיליון שקל, הרבה מאוד יוזמות מתחילות, פחות מוציאות היתרי בנייה והרבה פחות יוצאות לדרך. אך למרות הכול, אני אופטימי, בסוף הכול יסתדר."

• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?
• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אתם מבצעים פרויקט של הריסה ובנייה מחדש ברחוב י.ל פרץ 32 בתל אביב, ליד התחנה המרכזית בתל אביב, זה לא סיכון גדול מדיי? "בי.ל פרץ אנחנו לקראת קבלת היתר בנייה. זה אזור קשה, אך אני מאוד מאמין בו גיאוגרפית הוא במרכז העיר, הבעיה היא העובדים הזרים אך היא תיפתר איכשהו. אמרתי למהנדס העיר תאפשר בנייה של עוד שתי קומות בכל בניין וכך הנכסים באזור יהפכו ליקרים יותר ולא יהיו שם עובדים זרים, פתרון של כוחות השוק, דירה של 1.6 מיליון שקל לא תושכר להם. דירת 50 מ"ר באזור נמכרת כיום תמורת 1.25 מיליון שקל, בפלורנטין אותה דירה נמכרת כיום ב-1.6 מיליון שקל."

אנחנו עומדים בפתחה של שנה חדשה, מה לדעתך יקרה למחירי הדירות? "ראשית,לדעתי הממשלה כן מעוניינת להוריד את מחירי הדירות, אך היא אינה יודעת איך לעשות זאת. באזור המרכז המחירים רק ימשיכו לעלות, כישראלי, לא כקבלן, זה מעציב אותי. המדינה לא דואגת לפיזור האוכלוסייה - מדוע שבית המשפט העליון לא יעבור לטבריה? מדוע הבנקים והבורסה חייבים לשבת בתל אביב? הקמת עיר הבה"דים בנגב היא דבר נהדר, זו הסיבה הדירות בדימונה עולות כפול. מעולם מחירי הדירות במרכז לא ירדו, לפעמים קצב העלייה נרגע - ההיסטוריה מראה שכל שנה נרשמה עלייה ממוצעת של 5% במרכז וגם ב-2014 נראה עלייה דומה. את ירידת המחירים נראה בפריפריה, היכן שבונים הרבה דירות בקריית גת, בראש העין, בחיפה. זה נורא שפחות ופחות זוגות צעירים מצליחים לרכוש דירה, לדעתי נראה את המחאה החברתית חוזרת."