אחת המהפכות היותר גדולות שהתרחשו בענף הנדל"ן בעשור באחרון הינה תופעת " קבוצות הרכישה". מה שהחל בעשר השנים האחרונות כתופעה כמעט " אזוטרית" הפך ע"י המיתון של 2008-2009 לכמעט "מגיפה".

מידי שבוע אנו מתבשרים על עוד קבוצת רכישה ועוד קבוצת רכישה. לעיתים נדמה לצופה מן הצד שמי שלא נמצא שם(ב"קבוצת רכישה") לא קיים בענף הנדל"ן.

מה באמת קורה בענף הנדל"ן למגורים? מהו פשר הקמתן "הסיטונאית" של קבוצות הרכישה? האם "קבוצת רכישה" היא אכן הפתרון האולטימטיבי למעוניינים בדירה "טובה" במחיר "טוב"? זאת ועוד , בהיות תופעה זו הדבר הדומיננטי ביותר בענף הנדל"ן בעצם ימים אלו, נשאלת השאלה מי עומד מאחורי הקמתן של קבוצות הרכישה ומה מניע אותו?

אנו סבורים שאם נשכיל להבין את אלה העומדים מאחורי הקמתן של "קבוצות הרכישה" וננתח את מניעיהם של כל המעורבים בעסקה נוכל ללמוד "משהו" על התופעה , על "יתרונותיה" על "חסרונותיה" ובעיקר על כדאיותה.

היתרונות לכאורה של "קבוצת רכישה"

לכאורה "קבוצת רכישה" אמורה לאפשר לרוכש קניית דירה במחיר מוזל.

החיסכון נעוץ ב"פטור ממע"מ על רכיב הקרקע אשר יחול (במצבים מסוימים במקרה של קניית קרקע מאדם פרטי ע"י אדם פרטי), בפטור ממס רכישה על שווי בניית הדירה שכן רק הקרקע נרכשת ע"י הקונה וכן בחסכון של רכיבי היזום, השיווק והמימון. כל אלו לכאורה יכולים להוזיל את המחיר עד 20% ממחיר השוק בקניה רגילה .

ואולם כל אלו "יתרונות" על הנייר בלבד, בפועל המציאות שונה.

כך למשל ברכישת דירת מגורים יחידה "ההטבה" לענין מס רכישה הינה וירטואלית לחלוטין שכן עד למחיר דירה של 1,026,660 שקל קיים פטור מלא ממס רכישה. ברכישה בדרך של קבוצת רכישה מאידך, ידרש הרוכש לשלם מס רכישה בשיעור של 5% מערך הקרקע הנרכשת, דהיינו סך של 20,000 שקל למשל, כאשר שווי הקרקע הוא בשיעור של 400,000 שקל.

גם בדירות שמחירן הוא בין 1,442,870 שקל - 1,026,660 שקל תדרש בקניית דירה רגילה לשלם 3.5% בלבד על ההפרש, דהיינו מקסימום של 14,567 שקל בעוד בקבוצת רכישה כאמור מחיר הקרקע יכול להגיע 700,000 שקל- 500,000 שקל ואז מס הרכישה יעמוד על סך של 35,000 שקל במקסימום, דהיינו למעלה מפי שניים מקניית דירה רגילה.

ואולם "הטבות וירטואליות" אלו הן זניחות לעומת הנזקים הכספיים שיכולים להגרם לחבר בקבוצת רכישה כפי שיוסבר להלן.

מהות "קבוצת הרכישה" - הרוכש הוא היזם

מה שעומד בבסיסה של השיטה הקרויה "קבוצת רכישה" הינה העובדה שהרוכש הופך ל"יזם". בעסקה רגילה היזם (הקבלן) מתחייב לספק מוצר מוגדר במחיר מוסכם ובתאריך ידוע תוך לקיחת מלוא האחריות על כל הנתונים הללו ותוך הבטחת העסקה בערבות חוק מכר דירות .מאידך בקבוצת רכישה הרוכש- היזם לוקח על עצמו הן את התפקיד והן את האחריות לאספקת המוצר- דירה, לקביעת המחיר ולסיום הבנייה במועד.

מכיוון ששלב ראשון בעסקה הינו רכישת הקרקע הרי שהגדרת המוצר (תאור הדירה ותכונותיה) נעשים בהמשך, המחיר ממילא לא מוגדר מראש ונקבע בהמשך בהתקשרות עם הקבלן המבצע. גם מועד סיום הפרויקט לא ידוע מראש בתחילת העסקה ובטרם ההתקשרות עם הקבלן המבצע.

אילו הרוכש בקבוצת הרכישה היה הקונה היחיד בעסקה, כי אז יתכן שרק אלו היו הבעיות שלו (אי הגדרת המוצר, אי ידיעת המחיר ואי ידיעת תאריך הסיום) ואולם מכיוון שהרוכש בקבוצת רכישה מבצע את העסקה ביחד עם עוד 20-30-100-150 איש נוספים , כי אז מסלול המכשולים שלו גדול שבעתיים.

כל אחד מאיתנו יודע כי בניית דירה הוא תהליך שמצריך החלטות רבות. הוסף לכך שעל כל החלטה צריכים להסכים 40-50-100 אנשים נוספים ואתה מגיע למסקנה המתבקשת לפיה או שכולנו "זהים" בהגדרת "בית חלומותינו" או שאנחנו צריכים להיות ותרנים גדולים בדרך להגשמת "חלום הדירה הזולה".

עכשיו הוסף לכל זאת את החסרונות מהפתיחה, דהיינו העובדה שהדירה לא מוגדרת מראש בתחילת העסקה , המחיר לא ידוע מראש בהתחלה ואף לא מועד סיום הפרויקט. לכל זה הוסף את העובדה שמי שאחראי להבטחת העסקה, זה בעצם אתה- הרוכש. על כן אל תתפלא אם בשעת לילה מאוחרת , לאחר יום של דיונים ,ויכוחים ופקוח מתמשך , אתה לא מוצא מנוח עקב העובדה שהעניינים לא מתנהלים כפי שאתה רוצה. אולם לדאבונך, אין לך ממי לתבוע את תיקון המצב ואת יישור ההדורים כי אתה הוא היזם ואתה הנושא באחריות. אין ספק שזהו מצב מאוד בעייתי.

השחקן השני ב"קבוצות הרכישה" - היזם

את מצב הדברים המיוחד הזה שנסקר לעיל גילו יזמים חרוצים. הם גילו כי במדינה בה כל אזרח רואה בעצמו פוטנציאל לתפקיד של "ראש ממשלה"- להיות "יזם" הוא החלום הרטוב של כל ישראלי שני. זאת ועוד בתקופת מיתון ואבטלה ה"חלום" להגשים מהלך של רכישת דירה ב-20-25% פחות מהמחיר הוא פיתוי שהישראלי לא יכול לעמוד בפניו.

במצב דברים זה נפלה הזדמנות מדהימה בפני היזמים של שנת 2009, במקום לבצע בנייה ומכירה של פרויקטים הכרוכה בהעמדת הון עצמי גבוה ובסיכונים גדולים כפי שפעלו כל יזמי הנדל"ן בשנים עברו, הינה נקרתה להם הזדמנות ושעת כושר לפעול כיזמים ללא סיכון כלשהו ותוך הטלת מלוא הסיכונים על הרוכש.

להזדמנות טובה מזו לא יכלו יזמי הנדל"ן לצפות. הנה ה"חלום הרטוב" של הישראלי להיות "יזם" הפך להיות ה"חלום הרטוב" של היזמים להיות יזם ללא אחריות. כאשר עסקה הופכת להיות ה"חלום הרטוב" של שני הצדדים לה, קצב העסקאות הופך להיות כמעיין המתגבר.

מקצוענות היזמים ב"קבוצות רכישה" והתגברות על מכשולים

כפי שסקרנו לעיל, קיימות לא מעט בעיות שהינן מנת חלקו של הרוכש בקבוצת רכישה, אי הגדרת המוצר- הדירה מראש , אי ידיעת המחיר, אי ידיעת מועד המסירה , מחלוקות בין הרוכשים ונשירת רוכשים במהלך הבנייה.

כדי להתגבר על בעיות אלו, נחוץ יזם בעל ניסיון וידע אשר עקב מומחיותו וניסיונו יידע לאתר קרקע איכותית וזולה , יידע לתמחר את המוצר בערכים כספיים הקרובים למציאות , יעריך נכונה את שלבי הבנייה ומועד סיום הפרויקט, יידע לבחור ספקים מקצועיים ויכין מערכת הסכמות בין הרוכשים שתמנע מחלוקות שעלולות לעכב את הבנייה.

את כל הפעולות הללו שמבצע היזם בקבוצת הרכישה , ביצע בעבר בעסקאות המסורתיות היזם- הקבלן, על חשבונו ובמסגרת התקציב שלו. כעת נדרש היזם לבצוע כל הפעולות הללו על חשבון חברי הקבוצה ותוך התוויית מסגרת התקציב ע"י הקבוצה.

ככל שמסגרת ההסכמות שבין היזם לרוכשים ובין הרוכשים לבין עצמם נוקשה וקשוחה יותר, כך היכולת להוציא לפועל את הפרויקט ע"פ התכנון טובה יותר ובלוח זמנים ובמחיר צפויים מראש. ככל שהמערכת ההסכמית אוורירית יותר ונותנת במה לרוכשים כך עלולות מחלוקות בין הרוכשים ומחלוקות עם היזם לעכב את הבנייה.

רשות המס - שחקן שלישי בקבוצה

כידוע החיסכון בעלויות במסגרת קבוצת רכישה מקורו בראש ובראשונה בחסכון במס. כך למשל עסקת רכישת קרקע לדירה ע"י אדם פרטי מאדם פרטי פטורה ממע"מ.

כמו כן בנוסף מס רכישה אשר בעסקה רגילה מוטל על מלוא שווי הדירה , בקבוצת רכישה עשוי להיות מוטל על רכיב הקרקע בלבד. אלמנטים אלו הופכים את רשות המיסים לבעלת עניין בכל עסקת רכישה.

רשות המיסים בוחנת האם אין לפנינו עסקה רגילה של מכר דירות להבדיל מעסקה של רכישת קרקע באופן פרטי והזמנת שירותי בנייה. האופן שבו בודקת רשות המיסים את העסקה ואת אופייה הינו עפ"י "הסימנים המזהים אותה".

ככל שמתרבים האלמנטים המצביעים על היזם כגורם העומד מאחורי העסקה, כך תיטה רשות המס לראות בעסקה עסקת מכר דירות לכל דבר וככל שיתרבו הסימנים המזהים את העסקה כהתארגנות ספונטנית של קבוצת רוכשים, תיטה רשות המס לראות בעסקה עסקת בניה עצמית.

כפי שאנו רואים , היתרון הטמון במקצועיות ובניסיון של היזם בקבוצת רכישה הופך להיות סימן ההיכר לביטול ההקלות במס ועל כן לחיסרון בעסקה.

ככל שהיזם יפעל במקצועיות לאיתור הקרקע , להגדרת המוצר (הדירה) לבחירת ספקים מקצועיים, לבחירת לוח זמנים ולמניעת מחלוקות בין הרוכשים והכול לטובת חברי קבוצת הרכישה , כך יטו רשויות המס לראות בעסקה עסקת מכר דירות, דבר שיביא לביטול ההקלות במס בעסקה ולביטול החיסכון הצפוי בהשוואה לעסקה רגילה של רכישת דירה.

באופן הזה חבר קבוצת הרכישה, אם ייהנה מהמקצוענות של היזם עלול לשלם על כך במחיר שוק של המוצר המוגמר. מאידך אם הרוכש יסבול מיזם חסר ניסיון , מעסקה מתמשכת וממחלוקות בין הרוכשים יוכל אולי ליהנות מהקלות ממס ומרכישת דירה במחיר זול יותר. ועל זה נאמר " אוי לי מיוצרי ואוי לי מיצרי".

אם יורשה לנו , במלוא הצניעות, להביע את הערכתנו לאופן שבו בעתיד תתפתח בחינתן של העסקאות ע"י רשויות המס, נראה לנו שספק אם רשויות המס תסכמנה "לאבד" נתח עצום מהיקף עסקאות הנדל"ן בארץ שלא ימוסו וכל זאת לטובת קבוצות רכישה ויזמים חרוצים.

אשר על כן, אנו מעריכים כי הנטייה הן של רשויות המס והן של בתי המשפט תהיה בעתיד לראות בעסקאות "קבוצות הרכישה" עסקאות מכר של דירות וזאת כאשר היזם עומד מאחורי העסקה והוא ביצע עסקאות כאלו בעבר, דבר שעלול מחד לעקר מכל תוכן את הוזלת מחיר הדירה בעסקה של קבוצת רכישה ומאידך עלול להותיר את מלוא האחריות לעסקה על הרוכש.

מאץ: עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.