צניחה של 15% במיזמי פינוי בינוי בשנה האחרונה; עליה בתמ"א 38
המתוכנת הקיימת של תמ"א 38 עומדת להסתיים בקרוב, ותוכנית חלופית מקודמת על ידי שרת הפנים איילת שקד במרץ רב. בינתיים בשטח יזמים ובעלי דירות מנסים להאיץ את הפרויקטים במסגרת תמ"א 38-1 ותמ"א 38-2 לפני תום התוכנית הוותיקה מאחר ואנשים הם שונאי סיכון ומעדיפים להיצמד לקיים והמוכר.
אבל מה צריך לעשות קדימה? בדיוק את מה שלא קורה כעת. באזור המרכז המדינה תהיה חייבת לתת דגש משמעותי על קידום מאסיבי של התחדשות עירונית, להחליף בתים ישנים עם קומה 1 או שתיים בבניינים של 8-10 קומות, וכך לאפשר להרבה יותר אנשים לגור בגוש דן, ואולי גם לוותר על הרכב הפרטי.
בינתיים, מניתוח של נתוני הלמ"ס שביצעה חברת מכלול מימון נדל"ן, עולה כי בשנה האחרונה (יוני 2020-יולי 2021) חלה ירידה של כ-15% בהתחלות בנייה של פרויקטים במסגרת פינוי בינוי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לעומת עלייה של כ-18% בהתחלות בנייה במסגרת תמ"א 38.
פינוי בינוי? רק 6% מהפרויקטים
התחלות בנייה במסגרת פינוי ובינוי ותמ"א 38 היוו השנה 20% מסך התחלות הבנייה, עליה קלה לעומת 18% בתקופה המקבילה, כאשר התחלות בנייה במסגרת תמ"א 38 היוו כ-14% מהתחלות הבנייה והתחלות הבנייה במסגרת פינוי בינוי כ-6%. כאשר בוחנים את התחלות הבנייה לפי מחוזות מגלים כי במחוז תל אביב 52% בהתחלות הבנייה נבנו במסגרת התחדשות עירונית, 42% מהן במסגרת תמ"א 38.
- "לפעמים נותנים מימון עם 'כאבי בטן"'
- השרים הציגו תוכנית דיור: תצליח להחזיר את השוק לשפיות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במחוזות האחרים השיעור של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית נמוך יותר. כך לדוגמא במחוז ירושלים שיעור התחלות הבניה בהתחדשות עירונית עומד השנה על 16% לעומת 13% אשתקד, במחוז חיפה 16% לעומת 12% אשתקד וסה"כ כ-1000 יח"ד שהחלו להבנות השנה במסגרת התחדשות עירונית.
בפריפריה עדיין ניתן לראות שיעור מזערי של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית. במחוז הצפון החלו להבנות 313 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית המהוות 4% ואילו במחוז הדרום 789 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית המהוות כ- 8% מהתחלות הבנייה.
איילת רוסק מנכ"לית מכלול נדל"ן: "העובדה שרוב פרויקטי ההתחדשות העירונית היום הם במסגרת תמ"א 38 מאפשרת להרבה יותר שחקנים לפעול בשוק שכן ההון העצמי הנדרש לצורך הקמת פרויקטי תמ"א 38 קטנים אינו גבוה. האתגר של אותם יזמים קטנים ובינוניים יהיה כאשר הם ירצו לעבור ולקדם גם פרויקטים גדולים של פינוי ובינוי ולמעשה לעבור לשחק במגרש של הגדולים".
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
רוני בריק, יו”ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון: "התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי שבידי המדינה להגדלת היצע הדירות בשוק ולמיגון הבתים שכל כך חשוב במציאות חיינו בישראל. ירידה בהתחלות הבנייה של דירות בפינוי בינוי במחצית הראשונה איננה מבשרת טובות לתחום. המדינה חייבת לעודד יותר התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט - במתחמים שלמים ובהיקפי ענק, ולסייע לרשויות המקומיות לקדם אותה בתחומן".
- 4.א 12/10/2021 14:43הגב לתגובה זועם פרויקט שנכשל כבר לא כלכלי לבעלי הדירות. יש לזכור שבפינוי בינוי הקבלן יכול גם לפשוט את הרגל קודם היה יחס בין התמורה לקבלנים לתמורה לבעלי הדירות היום העיריות רוצות שלא תקבל למעלה מ 12 מטר לדירה גם אם הקבלן יקבל המון דירות ריבוי הדירות מגדיל את תקופת ההתנגדויות ומרחיק את המועד שבו יש לבעלי הדירות סיכוי לקבל דירה אם בכלל
- 3.בגלל עודף ביורוקרטיה 12/10/2021 10:27הגב לתגובה זוהיחידה גם למנוע אסונות הרס בבתים ישנים וגם להגדיל את היצע הדירות, וכולם מסתבכים עם כולם בעודף חסמים מיותרים.
- 2.רון 12/10/2021 07:43הגב לתגובה זוהדבר היחיד שמקדם מיזמים בישראל זה שוחד . תתחילו לשלם לפקידים ותיראו איך הכל זז יופי
- 1.יזמים מרמים את הדיירים אז מה הפלא ? (ל"ת)אין אמונה ביזמים 11/10/2021 22:43הגב לתגובה זו
- הורדת אחוז ההסכמה 12/10/2021 05:17הגב לתגובה זובבניין. ה"יזמים" רק מחכים לזה.. זו התקופה שבה כל מי ש אלים ותחמן מנצל את החולשה של דיירים שלא מתאים להם פרוייקטים. רוצים שקט ופשטות. בלי הוצאות גבוהות. כמה עוול עוד נספוג מהעבר המשילות כאן
- פלוני 12/10/2021 13:14פינוי בינוי משמע העשרת הקבלנים והגברת הצפיפות במרכז שגם כך הינה גבוהה ביותר.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
