צניחה של 15% במיזמי פינוי בינוי בשנה האחרונה; עליה בתמ"א 38
המתוכנת הקיימת של תמ"א 38 עומדת להסתיים בקרוב, ותוכנית חלופית מקודמת על ידי שרת הפנים איילת שקד במרץ רב. בינתיים בשטח יזמים ובעלי דירות מנסים להאיץ את הפרויקטים במסגרת תמ"א 38-1 ותמ"א 38-2 לפני תום התוכנית הוותיקה מאחר ואנשים הם שונאי סיכון ומעדיפים להיצמד לקיים והמוכר.
אבל מה צריך לעשות קדימה? בדיוק את מה שלא קורה כעת. באזור המרכז המדינה תהיה חייבת לתת דגש משמעותי על קידום מאסיבי של התחדשות עירונית, להחליף בתים ישנים עם קומה 1 או שתיים בבניינים של 8-10 קומות, וכך לאפשר להרבה יותר אנשים לגור בגוש דן, ואולי גם לוותר על הרכב הפרטי.
בינתיים, מניתוח של נתוני הלמ"ס שביצעה חברת מכלול מימון נדל"ן, עולה כי בשנה האחרונה (יוני 2020-יולי 2021) חלה ירידה של כ-15% בהתחלות בנייה של פרויקטים במסגרת פינוי בינוי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לעומת עלייה של כ-18% בהתחלות בנייה במסגרת תמ"א 38.
פינוי בינוי? רק 6% מהפרויקטים
התחלות בנייה במסגרת פינוי ובינוי ותמ"א 38 היוו השנה 20% מסך התחלות הבנייה, עליה קלה לעומת 18% בתקופה המקבילה, כאשר התחלות בנייה במסגרת תמ"א 38 היוו כ-14% מהתחלות הבנייה והתחלות הבנייה במסגרת פינוי בינוי כ-6%. כאשר בוחנים את התחלות הבנייה לפי מחוזות מגלים כי במחוז תל אביב 52% בהתחלות הבנייה נבנו במסגרת התחדשות עירונית, 42% מהן במסגרת תמ"א 38.
- "לפעמים נותנים מימון עם 'כאבי בטן"'
- השרים הציגו תוכנית דיור: תצליח להחזיר את השוק לשפיות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במחוזות האחרים השיעור של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית נמוך יותר. כך לדוגמא במחוז ירושלים שיעור התחלות הבניה בהתחדשות עירונית עומד השנה על 16% לעומת 13% אשתקד, במחוז חיפה 16% לעומת 12% אשתקד וסה"כ כ-1000 יח"ד שהחלו להבנות השנה במסגרת התחדשות עירונית.
בפריפריה עדיין ניתן לראות שיעור מזערי של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית. במחוז הצפון החלו להבנות 313 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית המהוות 4% ואילו במחוז הדרום 789 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית המהוות כ- 8% מהתחלות הבנייה.
איילת רוסק מנכ"לית מכלול נדל"ן: "העובדה שרוב פרויקטי ההתחדשות העירונית היום הם במסגרת תמ"א 38 מאפשרת להרבה יותר שחקנים לפעול בשוק שכן ההון העצמי הנדרש לצורך הקמת פרויקטי תמ"א 38 קטנים אינו גבוה. האתגר של אותם יזמים קטנים ובינוניים יהיה כאשר הם ירצו לעבור ולקדם גם פרויקטים גדולים של פינוי ובינוי ולמעשה לעבור לשחק במגרש של הגדולים".
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
רוני בריק, יו”ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון: "התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי שבידי המדינה להגדלת היצע הדירות בשוק ולמיגון הבתים שכל כך חשוב במציאות חיינו בישראל. ירידה בהתחלות הבנייה של דירות בפינוי בינוי במחצית הראשונה איננה מבשרת טובות לתחום. המדינה חייבת לעודד יותר התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט - במתחמים שלמים ובהיקפי ענק, ולסייע לרשויות המקומיות לקדם אותה בתחומן".
- 4.א 12/10/2021 14:43הגב לתגובה זועם פרויקט שנכשל כבר לא כלכלי לבעלי הדירות. יש לזכור שבפינוי בינוי הקבלן יכול גם לפשוט את הרגל קודם היה יחס בין התמורה לקבלנים לתמורה לבעלי הדירות היום העיריות רוצות שלא תקבל למעלה מ 12 מטר לדירה גם אם הקבלן יקבל המון דירות ריבוי הדירות מגדיל את תקופת ההתנגדויות ומרחיק את המועד שבו יש לבעלי הדירות סיכוי לקבל דירה אם בכלל
- 3.בגלל עודף ביורוקרטיה 12/10/2021 10:27הגב לתגובה זוהיחידה גם למנוע אסונות הרס בבתים ישנים וגם להגדיל את היצע הדירות, וכולם מסתבכים עם כולם בעודף חסמים מיותרים.
- 2.רון 12/10/2021 07:43הגב לתגובה זוהדבר היחיד שמקדם מיזמים בישראל זה שוחד . תתחילו לשלם לפקידים ותיראו איך הכל זז יופי
- 1.יזמים מרמים את הדיירים אז מה הפלא ? (ל"ת)אין אמונה ביזמים 11/10/2021 22:43הגב לתגובה זו
- הורדת אחוז ההסכמה 12/10/2021 05:17הגב לתגובה זובבניין. ה"יזמים" רק מחכים לזה.. זו התקופה שבה כל מי ש אלים ותחמן מנצל את החולשה של דיירים שלא מתאים להם פרוייקטים. רוצים שקט ופשטות. בלי הוצאות גבוהות. כמה עוול עוד נספוג מהעבר המשילות כאן
- פלוני 12/10/2021 13:14פינוי בינוי משמע העשרת הקבלנים והגברת הצפיפות במרכז שגם כך הינה גבוהה ביותר.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
