חישוב שווי הרכישה בחישוב השבח במכירת חלק ממקרקעין
ע"א 3988/00 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ. מרדכי מירון ואח'
ביום 9.8.1994 התקשרו המשיבים עם החברה הקבלנית ש.א.פ בע"מ (להלן - החברה הקבלנית) בעסקת קומבינציה, לפיה מכרו לחברה הקבלנית 48% מתוך זכויותיהם במגרש המצוי בחלקה 1 בגוש 6896 (להלן - החלקה), כנגד שירותי בניה שהתחייבה החברה הקבלנית לתת להם (להלן - עסקת הקומבינציה או העסקה).
מדינת ישראל היא הבעלים הרשום של החלקה ובהיותה יחידת רישום אחת, מוחזקות זכויות החכירה בידי אלפי חוכרים במשותף (במושע), בחלקים שונים ובלתי מסוימים. עם חוכרים אלה נמנים גם המשיבים.
המקרקעין הם מקרקעין הטרוגניים, והדברים עולים מהסדר דיוני שהושג בין הצדדים, בו נקבע כי שוויו של החלק המזרחי של המקרקעין עומד על 85% מתוך שוויה של כלל הזכות.
מקום בו נמכר חלק ממקרקעין, מסדיר סעיף 22 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – החוק) את האופן שבו ייוחס לממכר חלק משווי הרכישה הכולל.
סעיף 22 לחוק קובע כי שווי הרכישה במכירת זכות בחלק ממקרקעין הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות שממנה נמכר החלק, כיחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות.
בשומה שערך המערער לעסקת הקומבינציה, חושב היחס שבין החלק הנמכר ובין כלל הזכות כיחס שבין שטח החלק הנמכר לשטחה של כלל הזכות. מתוך יחס שטחים זה והכפלתו בשווי הרכישה של כלל הזכות, חילץ המערער את שווי הרכישה של החלק הנמכר לצורך חישוב השבח.
עמדת המשיבים לענין האופן שבו יש לייחס את שווי הרכישה של כלל הזכות לחלק הנמכר על פי סעיף 22 לחוק, שונה בתכלית. לשיטתם, היחס בין החלק הנמכר לכלל הזכות איננו יחס של שטחים אלא יחס של שווי,
בין שווי החלק הנמכר ובין שוויה של כלל הזכות ביום המכירה.
המשיבים הגישו ערר על השומה שערך המערער. ועדת הערר אימצה את עמדת המשיבים. מכאן הערעור.
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק
מקום שבו נמכר חלק בלתי מסוים ממקרקעין או מקום שבו מדובר במכירת חלק מסוים ממקרקעין הומוגניים, יהיה היחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות אותו היחס בין אם ייקבע על פי שטחים, כשיטת המערער, ובין אם ייקבע על פי שווי ביום המכירה, כשיטת המשיבים.
הקושי מתעורר מקום שבו מהווה הממכר חלק מסוים מתוך מקרקעין הטרוגניים. במקרה כזה הנוסחה הכללית הקבועה בסעיף 22 לחוק, אין בה כדי להוביל אל שוויו המדויק של החלק הנמכר ביום הרכישה. קושי זה אין לו פתרון באף אחת משיטות החישוב המוצעות על ידי הצדדים.
הגישה הפרשנית שהציגו המשיבים חוטאת לרציונל העיקרי שבבסיס החוק והוא – מיסוי הרווח ההוני שנצמח לנישום כתוצאה ממכירת זכות במקרקעין. גישה זו יוצרת תלות בלתי טבעית בין רכיב שווי הרכישה ובין רכיב שווי המכירה בחישוב השבח ותלות זו גורמת להקטנת סכום השבח בו יחויב הנישום. למעשה, יש בכך, במידה רבה, משום הכרה כפולה בהוצאות השבחתם של המקרקעין.
לנימוק זה יש להוסיף את היתרונות של וודאות ואחידות שמציעה שיטת החישוב על פי יחס של שטחים.
בהתחשב בכל האמור לעיל, נראה כי מבין שתי השיטות, שאף אחת מהן אינה מציעה פירוש אופטימאלי לסעיף 22 לחוק, ראוי לאמץ את השיטה המוצעת על ידי המערער.
הערעור התקבל. לא ניתן צו להוצאות.
ניתן ביום 27.12.2004 בפני: כב' השופטת א. חיות, כב' השופט י. טירקל, כב' השופט א. ריבלין.
התרומה הישראלית ששווה לארה"ב מיליארדים כל שנה
ברית ששווה הרבה יותר מכסף: ישראל לא רק מקבלת סיוע - היא נכס אסטרטגי שמייצר לארה"ב חיסכון של מיליארדי דולרים מדי שנה, בזכות מודיעין, טכנולוגיה וניסיון קרבי שהופכים אותה למעבדה צבאית וכלכלית ייחודית בעולם
ישראל מספקת לארה"ב את הנכס הגיאו-אסטרטגי החשוב והיציב ביותר שלה במזרח התיכון ההפכפך, את שדה הניסויים הצבאיים הגדול והטוב בעולם לטכנולוגיות אמריקניות חדשות ב"אש חיה" ומידע מודיעיני רציף שלא יסולא בפז. כל אלו חוסכים לארה"ב מיליארדי דולרים כל שנה ולהערכת האמריקנים עצמם ברוב השנים התרומה הזו, גדולה לאין ערוך מהעלות של המימון והעזרה הכספית שארה"ב נותנת לישראל.
מזכיר המדינה האמריקני לשעבר, הגנרל אלכסנדר הייג, אמר פעם ש"ישראל היא נושאת המטוסים האמריקנית הגדולה בעולם שאינה ניתנת להטבעה". בישראל יש לאמריקנים בסיס צבאי מאויש יחיד קטן מאד להתרעה מפני טילים בעוד שבשאר העולם ארה"ב מוציאה 70 מיליארדי דולרים כל שנה על תחזוקת כוחות הצבא שלה - שכוללים כ-50 אלף חיילים ב-800 בסיסים ב-80 מדינות, מהם לפחות 19 בסיסים במזרח התיכון.
הגנרל ג'ורג' פ. קיגן ראש המודיעין לשעבר של חיל האוויר האמריקאי מצוטט בהרחבה כאומר שארה"ב תצטרך ליצור "חמש סוכנויות CIA" כדי להתחרות במודיעין שישראל מספקת לה. גורמים בפנטגון כמו גם בתעשיות הביטחוניות האמריקניות נפעמים כל פעם מחדש מהחידושים הישראליים שנעשים על פלטפורמות אמריקניות שתוצאתם חיסכון כספי אדיר וחיסכון זמן אדיר במציאת ופתרון תקלות שמתרחשות באמל"ח שארה"ב מעבירה אלינו, בדגש על מטוסי ה-F15, ה-F16 וה-F35.
היכולת של התעשיות הביטחוניות האמריקניות לציין שאמלח וטכנולוגיות נבדקו בשדה הקרב הישראלי תורם להן באופן ניכר בתהליך המכירה. העובדות הנ"ל מדגישות את תפקידה של ישראל כבעלת ברית ייחודית בעלת ערך מוסף, בנוסף לכך שישראל משמשת כמרכז חדשנות מוביל עבור מגזר ההייטק האמריקני, מעבדה בדוקה של הכוחות המזוינים של ארה"ב ותעשיות הביטחון והחלל האמריקניות (חסכון של מיליארדי דולרים במו"פ, הגדלת היצוא והרחבת התעסוקה בארה"ב). ישראל במובן זה היא "אולם תצוגה" המדגים את היתרון של מערכות צבאיות אמריקניות על פני מתחרות עולמיות, מקור מודיעין פורץ דרך ובסיס צבאי גדול ביותר ללא צורך בחיילים אמריקניים.
- 10 הצבאות העשירים בעולם ואיפה ממוקם צה"ל?
- פיירפליי מזנקת 8% לאחר התרחבות לסקטור הביטחון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לכן, החששות מפני אמברגו נשק אמריקני עתידי, אם וכאשר יעלו הדמוקרטים שוב לשלטון בארה"ב, הם חששות מופרזים מאד, כי ישראל שותפה נאמנה לארה"ב ואינטרס אמריקני אדיר. התרומה והתמורה הישראלית עבור האמלח האמריקני שווים לאמריקנים מיליארדי דולרים רבים כל שנה כמו גם העזרה הישראלית המודיעינית שלא תסולא בפז ועוגן יציב ויחיד במזרח תיכון מוסלמי הפכפך.
סמוטריץ' מבטיח: "מחירי הדירות יירדו, המסים יירדו" - האם להאמין לו?
נכנסים לכלכלת בחירות; סמוטריץ' יודע שאם מחירי הדירות יעלו - הציבור יאשים אותו, ומכין פתרונות וגם - מה התוכנית של סמוטריץ' לשנה הבאה ועל הפטור ממס לעולים חדשים
שר האוצר, בצלאל סמוטריץ', הציג את עקרונות התקציב. הוא דוחף להורדת הריבית ובצדק; ומדבר על הורדת מסים והורדת מחירי הדירות. סמוטריץ' יודע שיש חשש גדול שמחירי הדירות יחזרו לעלות עם סיום תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית, והוא יודע שהוא זה שתוטל עליו האשמה בעליית מחירי הדירות, אז הוא מכין תוכנית (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?).
סמוטריץ' לא הציג תוכנית, אלא דיבר מלמעלה, בקווים כלליים. צריך לזכור שאנחנו בשנת בחירות, הבוחר הוא "המלך", הסיכוי שיפגעו בכיס שלו - נמוך. ירצו לתת לו תחושה טובה, תחושה של עושר. תחושה של ביטחון כלכלי. בכנס של יועצי המס הוא אמר באופן ברור: "אל תקנו דירות, המחירים ימשיכו לרדת".
סמוטריץ' טען כי שנת 2026 תהיה "גשר ממלחמה לצמיחה", עם תוספת משמעותית לביטחון, שצפויה לחרוג מ-100 מיליארד שקל, לצד ייצוב יחס החוב-תוצר. במרכז התוכנית: הורדת מס הכנסה על הכנסות מעבודה, שתעודד יציאה לעבודה והעלאת פריון. "זה יחזיר כסף לכיסי העובדים ויעזור למשק לצמוח", אמר, תוך הדגשה כי ההפחתה תתמקד במדרגות הנמוכות יותר כדי להגיע למעמד הביניים הרחב. נזכיר כי מדרגות המס הוקפאו השנה והמשמעות היא מיסוי גדול יותר. סמוטריץ' בעצם רמז על כוונה להסיר את ההקפאה בחלק מהמקומות.
סמוטריץ' גם הבטיח הטבות מס משמעותיות לעולים חדשים: פטור ממס לא רק על הכנסות מחו"ל (כפי שקיים כיום למשך 10 שנים), אלא גם על הכנסות שיופקו בישראל עצמה. צעד כזה יכול להפוך את ישראל ליעד עלייה אטרקטיבי יותר, אבל השאלה היא למה לספק הטבה גדולה כל כך בשעה שאפשר להיטיב עם הציבור הישראלי עצמו. תושביך קודמים לעולים חדשים.
- להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החשש הוא שמהלכים אלו יובילו לעלייה בגירעון, אם כי חייבים להגיד שהגירעון בשליטה, ולמרות מלחמה של שנתיים ישראל התבררה כחזקה מאוד כלכלית. הפגיעה בנתונים הכלכליים היא לא אנושה כפי שיכול היה להיות. אין כלכלן אחד שחושב שהנתונים הכלכליים בהינתן השנתיים האחרונות, הם לא הפתעה לטובה. לכן, דווקא בהינתן הצמיחה של אחרי המלחמה כפי שצופים כלכלנים וגם בנק ישראל בתחזיות קדימה, עשויות לתמוך ולהשתלב בהורדת מסים.
