חישוב שווי הרכישה בחישוב השבח במכירת חלק ממקרקעין
ע"א 3988/00 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ. מרדכי מירון ואח'
ביום 9.8.1994 התקשרו המשיבים עם החברה הקבלנית ש.א.פ בע"מ (להלן - החברה הקבלנית) בעסקת קומבינציה, לפיה מכרו לחברה הקבלנית 48% מתוך זכויותיהם במגרש המצוי בחלקה 1 בגוש 6896 (להלן - החלקה), כנגד שירותי בניה שהתחייבה החברה הקבלנית לתת להם (להלן - עסקת הקומבינציה או העסקה).
מדינת ישראל היא הבעלים הרשום של החלקה ובהיותה יחידת רישום אחת, מוחזקות זכויות החכירה בידי אלפי חוכרים במשותף (במושע), בחלקים שונים ובלתי מסוימים. עם חוכרים אלה נמנים גם המשיבים.
המקרקעין הם מקרקעין הטרוגניים, והדברים עולים מהסדר דיוני שהושג בין הצדדים, בו נקבע כי שוויו של החלק המזרחי של המקרקעין עומד על 85% מתוך שוויה של כלל הזכות.
מקום בו נמכר חלק ממקרקעין, מסדיר סעיף 22 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – החוק) את האופן שבו ייוחס לממכר חלק משווי הרכישה הכולל.
סעיף 22 לחוק קובע כי שווי הרכישה במכירת זכות בחלק ממקרקעין הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות שממנה נמכר החלק, כיחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות.
בשומה שערך המערער לעסקת הקומבינציה, חושב היחס שבין החלק הנמכר ובין כלל הזכות כיחס שבין שטח החלק הנמכר לשטחה של כלל הזכות. מתוך יחס שטחים זה והכפלתו בשווי הרכישה של כלל הזכות, חילץ המערער את שווי הרכישה של החלק הנמכר לצורך חישוב השבח.
עמדת המשיבים לענין האופן שבו יש לייחס את שווי הרכישה של כלל הזכות לחלק הנמכר על פי סעיף 22 לחוק, שונה בתכלית. לשיטתם, היחס בין החלק הנמכר לכלל הזכות איננו יחס של שטחים אלא יחס של שווי,
בין שווי החלק הנמכר ובין שוויה של כלל הזכות ביום המכירה.
המשיבים הגישו ערר על השומה שערך המערער. ועדת הערר אימצה את עמדת המשיבים. מכאן הערעור.
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק
מקום שבו נמכר חלק בלתי מסוים ממקרקעין או מקום שבו מדובר במכירת חלק מסוים ממקרקעין הומוגניים, יהיה היחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות אותו היחס בין אם ייקבע על פי שטחים, כשיטת המערער, ובין אם ייקבע על פי שווי ביום המכירה, כשיטת המשיבים.
הקושי מתעורר מקום שבו מהווה הממכר חלק מסוים מתוך מקרקעין הטרוגניים. במקרה כזה הנוסחה הכללית הקבועה בסעיף 22 לחוק, אין בה כדי להוביל אל שוויו המדויק של החלק הנמכר ביום הרכישה. קושי זה אין לו פתרון באף אחת משיטות החישוב המוצעות על ידי הצדדים.
הגישה הפרשנית שהציגו המשיבים חוטאת לרציונל העיקרי שבבסיס החוק והוא – מיסוי הרווח ההוני שנצמח לנישום כתוצאה ממכירת זכות במקרקעין. גישה זו יוצרת תלות בלתי טבעית בין רכיב שווי הרכישה ובין רכיב שווי המכירה בחישוב השבח ותלות זו גורמת להקטנת סכום השבח בו יחויב הנישום. למעשה, יש בכך, במידה רבה, משום הכרה כפולה בהוצאות השבחתם של המקרקעין.
לנימוק זה יש להוסיף את היתרונות של וודאות ואחידות שמציעה שיטת החישוב על פי יחס של שטחים.
בהתחשב בכל האמור לעיל, נראה כי מבין שתי השיטות, שאף אחת מהן אינה מציעה פירוש אופטימאלי לסעיף 22 לחוק, ראוי לאמץ את השיטה המוצעת על ידי המערער.
הערעור התקבל. לא ניתן צו להוצאות.
ניתן ביום 27.12.2004 בפני: כב' השופטת א. חיות, כב' השופט י. טירקל, כב' השופט א. ריבלין.
ראש ממשלת קטאר, מוחמד בן עבד א-רחמן בן ג'אסם אאל ת'אני (צילום מסך CNN)הנקמה הכלכלית של קטאר - ונקודת החולשה של ישראל
הנשק של קטאר הוא הכסף, הכוח וההשפעה העולמית והיא עלולה לכוון אותו נגדנו; היא גם יכולה במישרין או דרך פרוקסי לקנות נכסים וחברות ישראליות - לא כדאי לזלזל בפגיעה בכבודה וברצון שלה בנקמה; וגם - על הנהגת חמאס, על ארגונים נוספים בעזה שאולי יתחזקו, ועל כך שאי אפשר לחסל רעיון
מוחמד בן עבד א-רחמן בן ג'אסם אאל ת'אני, ראש ממשלת קטאר, לצד המנהיגים הקטארים משקיעים הון גדול בעשור האחרון כדי למרק את התדמית שלהם - לא טרור, לא איסלאם קיצוני, לא רק נפט. אנחנו הקטארים יודעים לחיות את החיים - כדורגל, מונדיאל, תיירות, והשקעות ענק סביב הגלובוס בנדל"ן, קבוצות כדורגל, מותגי על, תקשורת, וטכנולוגיה, הרבה טכנולוגיה, בעיקר AI. קטאר מחלחלת את הכסף שלה, גם באופן מושחת וקונה פקידים ופוליטיקאים וגם בהשקעות, כדי להפוך למותג מוכר ומקובל. המטרה שהשם קטאר יתחבר לתיירות, עושר גדול, ספורט, רק לא טרור, עולם חשוך ופחד.
היא מצליחה. היא מנקה את השם שלה והיא התרחקה בעיני רוב הציבור המערבי מטרור. כבר מזהים אותה עם כדורגל עולמי, תיירות, עושר, השקעות. אבל קטאר היא הבית של חמאס. קטאר סייעה ובנתה את חמאס, ובקטאר יש תמיכה גדולה וקשר עמוק גם לאיסלאם הקיצוני.
ולכן, ההתקפה של ישראל בקטאר היא מכה גדולה לקטאר. לא רק בגלל הריבונות, לא בגלל שאכפת לה מה עלה בגורל מטרות החיסול, מניגי חמאס,, אלא בגלל שהעולם קורא שישראל תקפה מטרות טרור בקטאר. למה ואיך יש מטרות טרור בקטאר? רבים אפילו לא יודעים ולא מקשרים. הרסנו להם. הבאנו את המלחמה אליהם הביתה. אחרי שנים רבות והשקעות גדולות ומאמץ להתנקות, באה ישראל ועושה את החיבור בין קטאר לטרור. קטאר לא תשתוק, ואנחנו לא צריכים לזלזל בה. היא לא צפויה לשלוח מטוסים, היא לא צפויה להגיב צבאית, אבל פגענו בדבר הכי חשוב לה - בתדמית, והיא תחפש אותנו בסיבוב. יש לה הרבה כסף כדי לפגוע בנו, יש לה זמן, ויש לה השפעה כלכלית-עסקית על גופים רבים. ישראל יכולה להיפגע מכך. לא שזה לא מצדיק התקפה, אבל זו סוגיה שצריך להבין ולהיערך לה כדי למזער אותה.
לקטאר יש השקעות של מאות מיליוני דולרים ברחבי העולם, וזה יעלה תוך 3 שנים על טריליון דולר, זה אומר שיש לה כוח והשפעה בגופים רבים. וזה יגדל. אנחנו לא רוצים להגיע למצב שגופי השקעה שנשלטים על ידי הקטארים לא ישקיעו כאן. אנחנו לא רוצים שגופים תעשייתיים לא יקנו סחורה מישראל כי קטארים מחזיקים בהם, ואנחנו לא רוצים שגופי טכנולוגיה ו-AI שמוחזקים על ידי קטארים, יסתכלו עלינו אחרת, לא ישקיעו בחברות טכנולוגיה ישראליות ועוד.
- ההשקעה הגדולה של קטאר והאם היא יכולה להפוך ממעצמת אנרגיה למעצמה טכנולוגית
- קטאר 2036: אחרי המונדיאל קטאר מסמנת את האולימפיאדה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קטאר גם יכולה לפעול בהפוך על הפוך - היא יכולה לבלוע חברות ישראליות דרך הגופים שהיא שולטת בהם. מה יקרה אם גוף ענק ירכוש את צ'ק פוינט ולקטאר יש בו החזקה מסוימת? או שגוף גדול יקנה את טבע ואותו גוף יירכש על ידי הקרן הקטארית או אנשי עסקים קטארים? לכסף יש משמעות גדולה, ובמלחמה של קטאר מול ישראל, הכסף הוא נשק משמעותי.
ראש ממשלת קטאר, מוחמד בן עבד א-רחמן בן ג'אסם אאל ת'אני (צילום מסך CNN)הנקמה הכלכלית של קטאר - ונקודת החולשה של ישראל
הנשק של קטאר הוא הכסף, הכוח וההשפעה העולמית והיא עלולה לכוון אותו נגדנו; היא גם יכולה במישרין או דרך פרוקסי לקנות נכסים וחברות ישראליות - לא כדאי לזלזל בפגיעה בכבודה וברצון שלה בנקמה; וגם - על הנהגת חמאס, על ארגונים נוספים בעזה שאולי יתחזקו, ועל כך שאי אפשר לחסל רעיון
מוחמד בן עבד א-רחמן בן ג'אסם אאל ת'אני, ראש ממשלת קטאר, לצד המנהיגים הקטארים משקיעים הון גדול בעשור האחרון כדי למרק את התדמית שלהם - לא טרור, לא איסלאם קיצוני, לא רק נפט. אנחנו הקטארים יודעים לחיות את החיים - כדורגל, מונדיאל, תיירות, והשקעות ענק סביב הגלובוס בנדל"ן, קבוצות כדורגל, מותגי על, תקשורת, וטכנולוגיה, הרבה טכנולוגיה, בעיקר AI. קטאר מחלחלת את הכסף שלה, גם באופן מושחת וקונה פקידים ופוליטיקאים וגם בהשקעות, כדי להפוך למותג מוכר ומקובל. המטרה שהשם קטאר יתחבר לתיירות, עושר גדול, ספורט, רק לא טרור, עולם חשוך ופחד.
היא מצליחה. היא מנקה את השם שלה והיא התרחקה בעיני רוב הציבור המערבי מטרור. כבר מזהים אותה עם כדורגל עולמי, תיירות, עושר, השקעות. אבל קטאר היא הבית של חמאס. קטאר סייעה ובנתה את חמאס, ובקטאר יש תמיכה גדולה וקשר עמוק גם לאיסלאם הקיצוני.
ולכן, ההתקפה של ישראל בקטאר היא מכה גדולה לקטאר. לא רק בגלל הריבונות, לא בגלל שאכפת לה מה עלה בגורל מטרות החיסול, מניגי חמאס,, אלא בגלל שהעולם קורא שישראל תקפה מטרות טרור בקטאר. למה ואיך יש מטרות טרור בקטאר? רבים אפילו לא יודעים ולא מקשרים. הרסנו להם. הבאנו את המלחמה אליהם הביתה. אחרי שנים רבות והשקעות גדולות ומאמץ להתנקות, באה ישראל ועושה את החיבור בין קטאר לטרור. קטאר לא תשתוק, ואנחנו לא צריכים לזלזל בה. היא לא צפויה לשלוח מטוסים, היא לא צפויה להגיב צבאית, אבל פגענו בדבר הכי חשוב לה - בתדמית, והיא תחפש אותנו בסיבוב. יש לה הרבה כסף כדי לפגוע בנו, יש לה זמן, ויש לה השפעה כלכלית-עסקית על גופים רבים. ישראל יכולה להיפגע מכך. לא שזה לא מצדיק התקפה, אבל זו סוגיה שצריך להבין ולהיערך לה כדי למזער אותה.
לקטאר יש השקעות של מאות מיליוני דולרים ברחבי העולם, וזה יעלה תוך 3 שנים על טריליון דולר, זה אומר שיש לה כוח והשפעה בגופים רבים. וזה יגדל. אנחנו לא רוצים להגיע למצב שגופי השקעה שנשלטים על ידי הקטארים לא ישקיעו כאן. אנחנו לא רוצים שגופים תעשייתיים לא יקנו סחורה מישראל כי קטארים מחזיקים בהם, ואנחנו לא רוצים שגופי טכנולוגיה ו-AI שמוחזקים על ידי קטארים, יסתכלו עלינו אחרת, לא ישקיעו בחברות טכנולוגיה ישראליות ועוד.
- ההשקעה הגדולה של קטאר והאם היא יכולה להפוך ממעצמת אנרגיה למעצמה טכנולוגית
- קטאר 2036: אחרי המונדיאל קטאר מסמנת את האולימפיאדה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קטאר גם יכולה לפעול בהפוך על הפוך - היא יכולה לבלוע חברות ישראליות דרך הגופים שהיא שולטת בהם. מה יקרה אם גוף ענק ירכוש את צ'ק פוינט ולקטאר יש בו החזקה מסוימת? או שגוף גדול יקנה את טבע ואותו גוף יירכש על ידי הקרן הקטארית או אנשי עסקים קטארים? לכסף יש משמעות גדולה, ובמלחמה של קטאר מול ישראל, הכסף הוא נשק משמעותי.
