כמה עולה חניה בתל אביב ומה ההבדל בין חניה פרטית לחניון במגדל?
חניה בתל אביב זה עסק יקר ומסובך. דירות רבות נמכרות ללא חניה ובפרויקטים חדשים, בעיקר בהתחדשות עירונית, אנחנו מזהים שתקן החניה יורד. בחלק מהפרויקטים, הוא מגיע ל-1:2, כלומר, על כל שתי דירות יש חניה אחת. דבר אחד אפשר לומר בבירור - חניה היא עסק משתלם למשכירי החניות. בניגוד למחירי הדיור, שירדו בשנה האחרונה, אפשר לראות כי מחירי החניות דווקא נמצאים בעלייה, בעקבות ביקוש גבוה.
חניות בתל אביב (תמר מצפי)
אז כמה עולה חניה בתל אביב? מעסקאות שבחנו במספר אזורי ביקוש, בעיקר בבנייני משרדים, עולה כי המחיר הממוצע לחניה נע סביב 1,200-1,400 שקל, אבל יש לכך כמה חריגים. ברחוב שאול המלך, למשל, מדובר בדמי שכירות משקפים, אבל ברחוב קפלן ובסיס הקריה, מספר עסקאות מלמדות כי המחיר נע בגבולות 1,590 שקל שקל לחניה לחודש (לאחרונה הושכרו 90 חניות במחיר הזה). ברחוב יהודה הלוי הושכרו 87 חניות למנויים במחיר ממוצע של 1,235 שקל לחניה לחודש. גם ברחוב הארבעה המחיר די דומה, אך במשרדים הישנים יותר ברחוב המחיר נע בגבולות 1,200 שקל. לאחרונה הושכחו 220 חניות למנויים במחיר הזה.
בבניין משרדי בסביבת מנחם בגין, ברחוב לילינבלום וברחוב יהודה הלוי המחירים נעים סביב 1,200-1,300 שקל לחודש. בבגין הושכרו 143 חניות בדצמבר האחרון לפי ממוצע של 1,235 שקל לחניה לחודש. וכמה עולה חניה במקומות אחרים, כמו בחניון הרכבים בשכונת שרונה? שם עולה כי דמי שכירות חודשיים נעים סביב 1,250-1,300 שקל לחודש, למרות שהשכירות היא בדרך כלל על בסיס שנתי. למה המחירים זולים יחסית? כי החניות כולל 1,000 חניות והוא מוכר בעיקר חניות על בסיס שנתי למנויים. חשוב לציין כי כל המחירים כאן לא כוללים מע"מ.
- תושבי תל אביב חונים בחינם - עד ה-26 ביוני
- סלופארק צירפה לקוחות לשירות ללא הסכמה ותשלם 590 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כפי שניתן לראות, שוק המשרדים משפיע מאוד על מחירי החניות. בחלק מהפרויקטים בתל אביב, למשל, המחיר הוא כל כך יקר באזורי ביקוש שחלק מבעלי המשרדים מעדיפים למכור או להשכיר את החנייה שברשותם. אנחנו רואים את זה בעיקר באזורים שבהם יש נגישות של תחבורה ציבורית, רכבת קלה וכדומה ובעסקים ספיציפיים. לא תמצאו כמעט משרדי עורכי דין שעושים את זה, אבל לאנשים שיש ברשותם משרד ורוב הפגישות הן מחוץ למשרד - זה דווקא נפוץ, בעיקר עסקאות של שכירות שנתית שמבחינתם מורידות משמעותית את ההחזר החודשי.
אז איך יודעים כמה שווה חניה? ובכן, מחירי ההיוון בתל אביב נעים בגבולות 6.5%. כשלוקחים דמי שכירות חודשים של 1,300 שקל בממוצע (לא כולל מע"מ), מכפילים ב-12 ומחלקים בתשואה הממוצעת, ואז מקבלים כי מחיר חנייה אמור לנוע בטווח של של 240 אלף שקל. התשואה הממוצעת היא גבוהה יותר מהתשואה למגורים, שם הטווח נע סביב 3%-2.5%, תלוי בשכונה, אבל אפשר לראות כי הוא נע סביב פחות ממחצית מהתשואה לחניה. גם במקרה של חניות פרטיות, התשואה גבוהה יותר.
בתל אביב נהוג לחנות גם באמצעות חניה צפה (כלומר, משרד לוקח מספר חניות והעובדים חונים שם, החניה לא מסומנת לרכב ספציפי) אבל יש גם חניות במכפיל. במידטאון, למשל, מחיר החנייה הצפה הוא כ-1,500 שקל, אבל יש סוגי חניות נוספים. חניה במכפיל (באמצעות מתקן חניות) תעלה 900 שקל. חניה שמורה תעלה 1,700 שקל וחניה טורית (שמאפשרת לחנות שני רכבים, אחד אחרי השני) תעלה 2,000 שקל.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- 8.מדינה של גנבים. איזה רכבת תחתית חחח (ל"ת)יותם 01/05/2024 08:57הגב לתגובה זו
- 7.בסוף אנשים יגורו בחניה (ל"ת)28/04/2024 19:16הגב לתגובה זו
- 6.לודמילה 28/04/2024 13:54הגב לתגובה זורק שיתנו לה לנסוע גם בשבת
- תל אביבי 2 29/04/2024 00:10הגב לתגובה זולכן היא לא עוזרת לכמעט כולם
- 5.מירו שמעון 28/04/2024 12:59הגב לתגובה זוועוד רוצים שנחיה פה במדינה
- תעשה סקר בחול ותראה שישראל זולה יחסית למדינות מערב (ל"ת)טלי 21/08/2024 19:14הגב לתגובה זו
- 4.מור יוסף 28/04/2024 12:59הגב לתגובה זומה זה פה איפה יחנו אנשים???
- 3.איתם 28/04/2024 12:56הגב לתגובה זומה שלוקחים
- 2.קרעו לנו את הצורה עם החניונים 35 שקל שעה בושה (ל"ת)פנחס הקטן 28/04/2024 12:55הגב לתגובה זו
- 1.צימצום תקן החנייה הוא פשע מרושע נגד האזרחים. 28/04/2024 12:43הגב לתגובה זוצימצום תקן החנייה הוא פשע מרושע נגד האזרחים.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
