שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

• תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

בית המשפט העליון אישר אתמול הסדר פשרה בין עיריית ירושלים, משרד הפנים והאוצר לבין קבוצת עותרים המייצגת 13 אלף בעלי דירות. ההסכם מבטל את הזינוק החד של 140% בתעריפי הארנונה שהוטל על בניינים חדשים ומשודרגים, ומחייב החזרים כספיים נרחבים שצפויים להגיע ל-50 מיליון שקל בשנה הקרובה. עבור משפחות רבות, שסבלו מקפיצה פתאומית בדמי הארנונה שנדרשו לשלם, מדובר בהקלה מיידית שתחזיר לכיסם אלפי שקלים ותמנע משברים כלכליים אישיים.

המשבר פרץ בתחילת 2025, כששרי הפנים והאוצר העניקו לעירייה אישור חריג לעדכן תעריפים בבניינים שאוכלסו מ-2020 ואילך. המטרה: להתאים את החיובים לעלויות תשתית גבוהות בשכונות מתחדשות כמו פסגת זאב, קרית יובל ורמות. אך ההעלאה הוחלה ללא פריסה ויצרה מציאות אבסורדית: באותו בניין תמ"א 38, דירה משופצת חויבה ב-127 שקלים למ"ר בשנה, בעוד שכנה שלא שופץ שילם רק 80-90 שקלים. משפחות צעירות, שרכשו דירות חדשות בתקווה להקלה כלכלית, מצאו עצמן נדרשות לשלם חשבונות שנתיים שזינקו מ-7,000 שקל ל-15,000 שקל ומעלה. הזעם הציבורי הוביל לעתירה במרץ 2025, שטענה לאפליה פנימית ולחוסר סבירות כלכלית.

ההסדר החדש משנה את התמונה באופן מהותי. התעריפים יופחתו מיידית ויפורסו על פני שנתיים עד חמש שנים, בהתאם לאזור החיוב. כל חיוב משנת 2025 יתוקן בתוך 45 יום, ויתרות הזכות, הפער בין התשלום המקורי למחודש, יקוזזו מחשבונות 2026 או יועברו ישירות לחשבונות הבנק של בעלי הדירות. כך למשל, דירה סטנדרטית בשטח של 100 מ"ר צפויה להחזר של 4,000-6,000 שקלים; דיירים בדירות גדולות יותר בשכונות מרכזיות עשויים לקבל 8,000-10,000 שקלים. בסך הכול, ההחזרים יכסו את כל התשלומים העודפים מ-2025 ויימנעו חובות מצטברים שכבר גרמו לרבים להתקשות בתשלומים יומיומיים כמו מזון ומחיה.

מעבר להקלה הכספית, ההסכם משקף זווית חברתית עמוקה יותר: הוא מגן על שכבות ביניים ועל משפחות צעירות שמתמודדות עם משבר דיור ארצי. בירושלים, שבה מחירי הדירות עומדים על 3.5 מיליון שקל בממוצע, העלאה כזו הייתה עלולה להחמיר נטישת צעירים מהעיר. עורכי הדין המייצגים, ד"ר מתן גוטמן ועו"ד ניר פרידמן, מדגישים כי הפסיקה אינה מסתכמת רק בכסף – אלא מהווה אישור שמדיניות עירונית חייבת להתחשב בנטל על תושבים פגיעים, במיוחד בעידן של זינוק באינפלציה ומשברי מילואים.

• הפחתה משמעותית בהנחות הארנונה: איך השינויים לשנת 2026 ישפיעו על המשפחות?
• העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנקודת מבטה של העירייה, ההסדר כואב אך אסטרטגי. הוא מאלץ אותה לוותר מיידית על 50 מיליון שקל, חלק מתקציב של 8 מיליארד שקל לשנה, אך שומר על ההכנסה העתידית: דירות חדשות מ-2026 יחויבו בתעריף מלא. זה חלק מהסכם כספי רחב יותר שנחתם באפריל 2025 בין העירייה למשרדים הממשלתיים, שמטרתו לאזן את החובות ההיסטוריים של ירושלים – כולל השקעות בתשתיות מזרח העיר. ראש העירייה, יונתן יכלין, בירך על "איזון בין אחריות תקציבית לרגישות חברתית", אך מבקרים פוליטיים מאשימים את הנהלת העירייה בהתנהלות חפוזה שפגעה באמון הציבור.