הפטור ממס על הכנסות משכר דירה הוא מתנה גדולה למשקיעים בדירות. עד 5,650 שקלים של דמי שכירות - אין מס. הסכום הזה אומנם כעת יוקפא ולא יוצמד למדד ועדיין מדובר בהטבה גדולה מאוד. למרות ההטבה הזו יש אלפים רבים שמעלימים מס ולא מדווחים על הכנסות חייבות מעל הסכום הזה, כשבמקביל יש גם אלפים רבים שמשחקים עם השכר דירה כדי שלא יגיע לרף. 

גם מעל הרף הזה המס הוא מגוחך, כשלכל היותר המס מגיע ל-10%, אלא אם הכנסות משכר דירה נחשבות הכנסות מעסק ואז המשכיר משלם מס עסקי יחסית גבוה. אלא שגם משכירים של 10 דירות ויותר, מה שנקרא מרובי דירות, במקים רבים משלמים מס של 10%. איך זה קורה? הם משכנעים את מס הכנסה שזה לא העסק שלה, אלא זו הכנסה פאסיסית על הדרך. אנשים שמקבלים שכר דירה של 50-70 ו-100 אלף שקל בחודש מסבירים בלי להתבייש שזה לא עסק ופעמים למס הכנסה אין ברירה אלא לקבל את טענתם, כי מבחינת החוק, יש סימנים לעסק לרבות מהלכים אקטיביים, ושכר דירה בתפיסה הוא הכנסה פאסיבית שלא דורשת פעילות ומאמץ.  

מאגר הדירות - חשוב, אבל האוצר לא יצליח מול ועדת הכספים

רשות המסים ניסתה אבל לא הצליחה לבטל את המס על שכר הדירה והיא השקיעה מאמצים רבים בלהעביר תקנה שתחייב את המשכירים לדווח על הדירות שמושכרות, גם אם שכר הדירה לא מגיע לרף המס. הכוונה היא לייצר מאגר משכירי דירות. משכירים שלא מגיעים לרף יצטרכו גם לדווח לרשות המסים על ההשכרה. הדיווח הזה יאפשר לרשות המסים לעלות על כל אלה שלא ידעו שצריך לשלם, על כל אלה שעושים קומבינות במחירים. צפי הגבייה הוא סדר גודל של עד מיליארד שקל שנעלמים מהקופה.

המאגר הוא חובה, אבל כל פעם מחדש מסבירים המתנגדים שזה נטל על הציבור ושהופכים חשודים לאשמים. זה לא נכון, רשות המס רוצה לעשות זאת בצורה אוטומטית, פשוטה, קלה לכולם. אבל ועדת הכספים תוקעת את העניין. גם כעת נודע לביזפורטל שמאגר המידע בסבירות גדולה לא יוקם. וועדת הכספים לא מתכוונת לדון בנושא. בוועדת הכספים טוענים שהקפאת מדרגות שכר הדירה הם השתתפות מספקת למשקיעים והם לא רוצים להטיל עליהם חובות נוספים. 

• בשורה לשוכרי הדירות: עמלות הערבות הבנקאית נחתכות במאות שקלים
• למה זינקו מחירי השכירות ברחובות במעל 20% ומה קורה בנס ציונה וראשון לציון?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

משה גפני יו"ר ועדת הכספים נלחם בעבר במאגר הדירות שתיכננה רשות המסים וגם במסגרת התקציב הנוכחי הוא הביע את מורת רוחו. באוצר נוטים להתגמש - הקפאת שכר הדירה אך וויתור על המאגר. 

מאגר הדירות מפחיד את אנשי וועדת הכספים זוה מריח לא טוב. יש לאנשים חזקים איטרס שלא יהיה מאגר והם מפעילים את כל כוחם לשם כך, או כפי שאמר לנו איש בכיר בתחום - "כל עוד בוועדת הכספים ובכנסת יש אנשים עם דירות להשקעה, לא יהיה שינוי במיסוי על שכר הדירה". 

אף אחד לא מוכן לאשר את מאגר הדירות - האם זה בגלל שלחברי ועדת הכספים ולח"כים רבים יש מספר דירות?

פשפשנו בפעמים הקודמות שניסו להרים את מאגרת המידע על הדירות להשכרה והנה אמירות שמצאנו -

"הייתה ישיבה בנושא הזה במסגרת חוק ההסדרים האחרון, הייתי היו"ר, הרכב הוועדה היה אותו הרכב, הבאתם את אותם חוקים ודחינו אותם, באותו הרכב", אמר גפני. "שעשיתם את החשבון, מה היה? חשבתם שאני השתנתי? שחברי הוועדה השתנו?".

• 21 חשודים נעצרו בחשד לזיוף תקנים בהיקף של 15 מיליון שקל
• ישראל חושפת את "אור איתן": מערכת יירוט לייזר מבצעית ראשונה בעולם
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה...

באוצר ניסו להסביר לו שהחקיקה נעצרה אז מפאת חוסר זמן בוועדה, ושמדינת ישראל נמצאת אחרי מלחמה, עם הוצאות גבוהות והמדינה זקוקה להגדלת הכנסות מאנשים שמעלימים מס. עד כאן הכל היה בסדר, אבל גפני החליט לסכם: "לא הסכמתי להצעה הזו כבר הרבה שנים, זה כאילו אנחנו במדינה טוטליטארית שהאזרח צריך לדווח על כל דבר". אם מבינים? זה העניין. האזרח לא מחויב לדווח על כל דבר. אם כך, פלא שיש אלפים רבים של מעלימי מס במדינה?

חזרנו קצת אחורה, כדי להבין את הגישה של גדעון סער, שר המשפטים שהתנגד אז להרים את המאגר התנגד למהלך. ב-2021 סער דרש להוריד את הסעיף בחוק ההסדרים שמחייב דיווח של משכירי הדירות שאינם חייבים במס (עד 5,070 שקל בזמנו). הטענה שלו הייתה שאם אין חובה לתשלום מס, אז לא צריך לדווח. באוצר ניסו להסביר שאנשים מעלימים מס, שיש הרבה מאוד רמאים שחותמים על חוזה של 5,000 שקל בחודש בעוד שהדירה שווה יותר, כי יש להם דרך לעלות על זה - אבל לסער זה לא ממש הזיז. לדבריו, למרות האוצר - אין פגיעה בהכנסות המדינה.

בקיצור, לדברי סער אין גנבים ולדברי גפני לא צריך לצייר את כל משכירי הדירות כגנבים. בינתיים, 

.

איך השינויים בתקרת הפטור ישפיעו על בעלי הדירות?

השינויים יביאו לכך שבעלי דירות יידרשו לשלם מס גם על הכנסות ריאליות מעט נמוכות יותר כי לא תהיה הצמדה לשכר הדירה. רף הפטור היה אמור לעלות לאזור 5,850 שקלים והוא יישאר 5,650 שקלים.

למה חשוב לחייב את כולם בדיווח?

חובת הדיווח נועדה להגביר את השקיפות ולמנוע העלמות מס. כיום, עשרות אלפי בעלי דירות נהנים מהכנסות שלא מדווחות, מה שפוגע בהכנסות המדינה ובשוויון.

האם הצעדים ישפיעו על שוק השכירות?

בינתיים השינויים מינורים, אם הקפאת שכר הדירה תימשך על פני  כמה שנים השחיקה עשויה להיות משמעותית. במקרה כזה, חלק מבעלי הדירות עלולים להעלות את דמי השכירות כדי לכסות על עלויות המס, בעוד שחלקם עשויים להחליט למכור דירות להשקעה בשל הירידה ברווחיות. בכל מקרה, מאגר המידי על משכירים היה אמור להשפיע לטובה על השקיפות ועל הדיווחים השוטפים והיה מאפשר לעלות על מעלימי מס, אלא שזה כאמו בסבירות גבוהה לא יהיה.