חוזרים לארץ? פטורים ממס על נכס נדל"ן שנמכר בחו"ל

החל משנת 2003 הפכה שיטת המס הישראלית לשיטת מס פרסונלית, קרי, מיסוי כל הכנסותיו של תושב ישראל ללא תלות בזהות מקום הפקת ההכנסה. התוצאה של שינוי שיטת המס והמעבר למיסוי על בסיס פרסונלי פרושה הרחבה, הלכה למעשה, של בסיס המס בישראל.

במקביל להרחבת בסיס המס בישראל, מעודדת פקודת מס הכנסה את החזרה לישראל של תושבים יורדים על ידי הרחבת הפטור הקיים על מס רווח הון הנובע ממכירת נכסים בחו"ל על ידי תושבים חוזרים. אלא, שחשוב לזכור, כי פטור זה אינו מעניק כל הטבה לתושב החוזר, שעה שמדובר בנכסי מקרקעין או בזכויות בחברה זרה אשר מרבית נכסיה הינן זכויות במקרקעין, הנמצאים בשטחה של מדינה החתומה על אמנה למניעת כפל מס עם ישראל.

תושב חוזר הוא מי ששב לישראל לאחר ששהה דרך קבע מחוץ לישראל במשך שלוש שנים רצופות לאחר שחדל להיות תושב ישראל. פרט העונה על הגדרה דנן זכאי למספר הטבות מס.

פקודת מס הכנסה הרחיבה את תקופת הפטור שהייתה קיימת על רווחי הון ממכירת נכסים בחו"ל של תושבים חוזרים, בכך שהאריכה את תקופת הפטור משבע שנים לעשר שנים.

תושב חוזר יהיה פטור ממס על רווח הון ממכירת נכס בחו"ל באם: הנישום שהה בחו"ל במשך 3 שנים לאחר שחדל להיות תושב ישראל על פי הדין הפנימי של מדינת ישראל, הנכס נרכש מחוץ לישראל לאחר שהנישום שחדל להיות תושב ישראל, הנכס נמכר בתוך עשר שנים מיום שהיה הנישום לתושב ישראל.

הפטור יחול רק אם הנכס, אינו זכות במישרין או בעקיפין לנכס שהיה מצוי בישראל, הואיל ולגבי נכסים כדוגמת אלו יש למדינת ישראל זכות מיסוי בכל מקרה ללא קשר לזהות המחזיק בהם.

כאשר נמכר נכס בחו"ל לאחר שחלפו למעלה מעשר שנים מיום שהפך היחיד לתושב ישראל, תינתן הקלה חלקית, כך שחלק רווח ההון לתקופה שמיום הרכישה עד תום תקופת הפטור יהיה פטור ממס, ויתרת רווח ההון תהיה חייבת במס בשיעור הקבוע בפקודה.

רוב האמנות למניעת כפל מס עליהן חתומה ישראל (אנגליה, הולנד, צרפת, רוסיה) מעניקות למדינת התושבות זכות בלעדית למסות את תושביהם בגין רווח ההון ממנו הם נהנים (בהגבלות מסוימות), ללא קשר למקום הפקת רווח ההון, אלא אם מדובר בנכס מסוג מקרקעין או בזכויות בחברת שמרבית נכסיה הנן מקרקעין.

לעניין זה, קובעות מרבית האמנות עליהן חתומה ישראל, כי רווחי הון כאמור, אפשר להטיל עליהם מס גם במדינה הזרה שבה נמצאים המקרקעין. לפיכך, תושבים חוזרים, הזכאים בישראל לפטור מרווח הון הנוצר כתוצאה ממכירת נדל"ן בחו"ל, יחויבו בתשלום מס במדינה הזרה, זאת למרות שהם אינם תושבי אותה מדינה זרה, וזאת מכוח האמנה למניעת כפל מס, המתירה למדינה הזרה למסות רווחי הון ממכירת מקרקעין בשטחה או ממכירת מניות בחברה שנכסיה מורכבים בעיקר ממקרקעין בשטחה.

לאור מגוון היבטי ושיקולי המס שיש לקחת בחשבון עת מחליטים תושבים יורדים לשוב הביתה, יעשו טוב הם אם בטרם יפעלו בכיוון, יקבלו ייעוץ מקצועי מהעוסקים בתחום.

*הכותבים: עוה"ד אלי דורון ואסף הופמן, ממשרד עו"ד דורון טיקוצקי, מומחה במשפט מיסויי-מנהלי