מחירי הדירות בדרך למטה? הנה התחזית של פסגות

גיא יהודה כלכלן בכיר בפסגות בראיון ל-Bizportal מסביר איך הפסיכולוגיה בשוק והירידה בביקושים לא מספיקה להוביל לירידת מחירים; "כשזה לא בא מצד ההיצע זה לא משהו מהותי ובד"כ זה לא מחזיק מים"
נדל"ן, צילום: Getty images Israel
שוק הדיור ממשיך להיות במוקד תשומת הלב. אתמול, פורסמו נתונים על כך שהיקף המשכנתאות שנטל הציבור ממשיך לרדת, בהמשך להאטה שרואים בשוק כבר תקופה. כרגע נראה כי ההאטה בשוק באה לידי ביטוי בשלל פרמטרים; נתון מדד הדיור של הלמ"ס לחודש נובמבר הציג ירידה משמעותית של 1.2%. זאת לאחר שבמשרד האוצר הציגו נתונים שהראו כי ברבעון השלישי של 2016 נרשמה ירידה חדה של 17% ברכישות דירות בהשוואה לרבעון השלישי. 
בעקבות הנתונים והתחושה שסוף סוף המחירים יורדים, Bizportal בראיון עם גיא יהודה, כלכלן בכיר במערך המחקר והאסטרטגיה בבית ההשקעות פסגות:
איך אתה רואה את הסיטואציה כרגע בשוק?
"השאלה היא כמובן האם הירידה החדה של 1.2% בעדכון הלמ"ס האחרון, זוהי הסנונית הראשונה ואנו לקראת שינוי מגמה במחירי הדיור או רק עניין נקודתי. לדעתי צריך לחכות מספר חודשים ולראות שאין עדכונים שהופכים את התמונה (נתוני הלמ"ס הנם ארעים משך 3 חודשים וצפויים לעדכון). הכי חכם כרגע זה להמתין. ובלי קשר אנחנו כבר תקופה אומרים שאנחנו מצפים לראות בקרוב מאוד התמתנות משמעותית של עליית המחירים". 
"מבחינת השוק כולו, כל הסיבות והגורמים תומכים בהתמתנות משמעותית של המחירים. לפני חודש, קצב עליית המחירים השנתי עמד על 8% בשנה, והיום הוא עומד על קצב של פחות מ-6%. כאמור, במידה ושאר הנתונים לא יעודכנו לאחור, מחירי הדיור הנם בקצב עלייה שנתי של 6% . זה אף יכול להתמתן עוד אפילו לקצב עלייה שנתי של 2%-3%. כמובן שקשה לנקוב במספרים, תוך שיש להבין שאנחנו לא מצפים לראות כאן ירידות מחירים משמעותיות לאורך זמן". 
התמתנות ללא ירידות מחירים בכלל? 
"להערכתנו, המגמה תהיה המשך עליות מחירים, אבל עלייה מתונה בהרבה ממה שראינו בשנים האחרונות. מכיוון שריבית המשכנתאות עולה, המשקיעים יוצאים מהשוק. כמו כן, המלאי של הדירות הלא מכורות גדול ביחס למספר העסקאות שנעשות. בהתאמה, מספר חודשי ההיצע, (החודשים שדירה ממתינה על המדף עד שתימכר) עלה משמעותית בחודשים האחרונים. כל אלו גורמים קצרי טווח יותר שמאותתים על התקררות בשוק הדיור והתמתנות בעליית המחירים. בהסתכלות לטווח ארוך יותר, כדי שנראה ירידות מחירים לאורך זמן צריך לבנות יותר, הרבה יותר. וזה עדיין לא קורה. כל עוד נתוני התחלות הבנייה ללא שינוי משמעותי כלפי מעלה, המגמה כרגע היא עדיין של עליות מחירים מתונות". 
"בעוד מספר שבועות יתפרסם נתון התחלות הבנייה לרבעון האחרון של 2016, אז נהיה יותר חכמים כשנראה לאן המגמה הזו הולכת. כרגע הנתון העדכני הוא לסוף הרבעון השלישי של 2016, אז החלה בנייתן של 51 אלף יח"ד. צריך לבנות לבנות לפחות 55-60 אלף יח"ד בשנה כדי לענות על הגידול הדמוגרפי השוטף. זה משהו שעוד לא קורה. על כן, קשה לדבר על היצע שמדביק את הביקוש ולכן ירידת מחירים זה דבר שלא יקרה".
מעבר להתייקרות המשכנתאות, מה ההסבר שלך להאטה בשוק הדיור?
"ישנם כמה דברים שקורים במקביל בשוק. העניין הפסיכולוגי קודם כל; הזוגות הצעירים וגם משפרי הדיור, הם רואים דיבורים ומעין "הייפ" סביב הנושא של ירידת מחירים. הדבר הראשון שהם עושים, כי בכל זאת, בסופו של יום זו עסקת חייהם, זה להמתין. להבין לאן הרוח נושבת. כלומר, רבים יושבים על הגדר אבל זו לא כל התמונה בשוק, לחשוב שרק זה המצב, זה להסתכל בצורה פשטנית מידי. המצב בשוק מורכב גם בגלל המשקיעים. אנחנו רואים כאן משהו שקורה. משקיעים יוצאים מהשוק, פשוט בגלל שהם עושים את החשבון שהעסקה הזו פחות כדאית ברמה הפיננסית. בעיקר בגלל העלייה בריבית המשכנתאות. אז רבים מהם יצאו מהשוק. וחלק אחר גם ינסה לגלגל את זה על השוכרים. שזה גם משהו שאנחנו מעריכים שיקרה והשכירות תעלה בזמן הקרוב, בקצב גבוה יותר". 
"כרגע הירידה שראינו לפי הלמ"ס, זה נראה כמו משהו קצר טווח. כדי שנראה שינוי במגמה צריך לראות דברים מהותיים כמו הגברת הקצב בהתחלות הבנייה, וזה עדיין לא קורה., אבל ייתכן שייקרה בהמשך, משום שהנתונים בענף מראים יותר השקעה בתחום. בעתיד אנו מצפים לראות התרחבות משמעותית בבנייה, אבל לא רואים זאת כרגע בנתונים. וכל עוד לא רואים שינוי בנתונים, קשה לדבר על שינוי מגמה". 
"ההתמתנות לא מגיעה כעת מהמחסור בהיצע אלא מהביקוש עצמו; עליית ריבית המשכנתאות, צעדים שמשרד האוצר עושה ושהופכים השקעה בדירה לפחות אטרקטיבית. גם האפקט הפסיכולוגי בעל משקל רב, כאשר רואים ירידה אחת בפועל שמעלה סימני שאלה. גם עבור הרוכשים, הזוגות הצעירים שיושבים על הגדר וגם עבור המשקיעים שמתעורר אצלם סימני שאלה לעניין ההשבחה ורווחי ההון מדירות. ההשלכות של זה מדברות על הטווח הקצר ולכן זו התמתנות ולא משהו מאוד מהותי ולא שינוי מגמה מוחלט. המגמה עדיין תהיה עליית מחירים". 
"עליית ריבית המשכנתאות ופעולות האוצר יכולים כרגע למתן את המחירים, ויתכן אף איזון חוזר; ברגע שייקחו פחות משכנתאות וברגע שתהיה באמת האטה, אז נראה את הריבית למשכנתאות אולי יורדת אפילו. ככה שישנם היזונים חוזרים שלא יביאו לשינוי מגמה. כי כשזה לא בא מצד ההיצע זה לא משהו מהותי ובד"כ זה לא מחזיק מים".
תגובות לכתבה(40):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 25.
    התקררות זמנית בלבד - ישיבה על הגדר
    דן 14/03/2017 15:12
    הגב לתגובה זו
    0 1
    הציבור יצביע ברגליים ויבעט את הממשלה הזו ששוב פעם משלה את ציבור בוחריה. מחירי הדירות בסופו של דבר ימשיכו להכות את המשק ושוק הדירות ירתח שוב.
    סגור
  • 24.
    דרום אדום
    ספקולנט 14/03/2017 11:28
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אנחנו בפיק של הגל ומכאן אפשר רק לרדת. טוענים משווקי הדירות שהם לא בלחץ... נפגש בעוד חודשיים שהבנקים יתחילו להיכנס בהם, כי אז המחירים יתחילו במירוץ כלפי מטה. לרוכשי הדירות - עוד קצת סבלנות...
    סגור
  • 23.
    נערי האוצר
    א.א. 06/03/2017 16:06
    הגב לתגובה זו
    0 1
    משרד האוצר יכול להראות ''השגים'' אדירים 1- ''הצליח'' להבריח מהארץ יהודים, מכל העולם שהיו קונים פה דירות. השקעה בארץ היתה קושרת אותם לכאן ומביאה אותם לביקורים תכופים עכשיו הם משקיעים בפלורידה ולא מגיעים לארץ. 2- יהודים שהחזיקו חשבונות בארץ הוציאו אותם לארצות אחרות וע''י כך מתנתקים מישראל 3-ישראלים שחסכו והשקיעו חסכונות-חייהם בדירות כבטחון לעת זיקנה חטפו מכה משמעותית ע''י חוק דירה שלישית לעומת אלו שהחזיקו חסכונותיהם בבנק ואין עליהם שום מס דומה. ויש עוד דוגמאות נוספות....
    סגור
  • 22.
    איזה יעלה נעליי בית!מאיפה אנשים יביאו כסף??
    ממי 06/03/2017 10:10
    הגב לתגובה זו
    2 0
    אנשים חוזרים לפריפרייה, חוזרים להורים. כי אין כסף השכר תקוע כבר 10 שנים. מי יקנה? המשקיעים? הם מפחדים שיאבדו את מה שכבר שמו או מירידות או ממיסוי חדש שיצוץ
    סגור
  • 21.
    המומחים בבורסה רואים שאין שום סיבה לירידות מחירים,מספיק
    שני 05/03/2017 17:43
    הגב לתגובה זו
    0 2
    להקשיב לנביאי שקר סוציומטים שמנבאים ירידות. אל תקשיבו למה שכחלון אומר, תסתכלו מה הוא עושה, כו חודש כולנו מכריזה על תכנית חדשה ומפרסמת תכניות כמו גרביים מלוכלכות. כול התכניות הללו מובילות לאי יציבות במשק ולא מייצרות אפע=ילו דירה אחת.
    סגור
  • 20.
    השוק קורס אין קונים
    מנסה למכור דירה 02/03/2017 15:41
    הגב לתגובה זו
    8 5
    מקבל 3 טלפונים בחודש אחרי שהורדתי 20%
    סגור
  • 19.
    מחיריהדיור
    יצחק 01/03/2017 22:30
    הגב לתגובה זו
    8 4
    הירידותכברכאן והנפילותבקרוב אסורלקנות סוףהבועההתפוצצות
    סגור
  • 18.
    ניתוח יפה גם אני סבור שלא יהיו ירידות (ל"ת)
    רואה חשבון 01/03/2017 19:35
    הגב לתגובה זו
    8 5
    סגור
  • 17.
    דוגמא מספרית:
    יש ר א לי 01/03/2017 18:47
    הגב לתגובה זו
    3 8
    זוג צעיר עם 300,000 ש"ח קונה דירה במיליון, 70% משכנתא. אם מחיר הדירה ירד ב 5% (ממש לא בטוח שזה יקרה) הם יקנו ב950,000 ויקחו משכנתא 650,000. בתקופה זו הריבית תעלה נניח ב 2% (דבר סביר ביותר לפי קצב העלייה לאחרונה וזה לפני העלאת ריבית בנק ישראל), ההחזר שלהם יעלה בכ 25%, שזה שווה ערך ל800,000 (ויותר)ש"ח לפי תנאי הריבית הקודמים. כך שההמתנה תגרום להם להפסד רב.
    סגור
  • אתה יודע מה צריך לקרות בשביל זה??
    2%!! 02/03/2017 22:32
    הגב לתגובה זו
    2 1
    אתה מבלבל את המוח, ברגע שהמחירים ירדו ואנשים לא יקנו דירות הבנקים יורידו את הריבית על המשכנתאות, לא תהיה תחרות והם חייבים להרוויח, יש להם אגרות חוב לשלם.אז גם המחירים יעלו וגם וריבית תרד
    סגור
  • טען עוד
  • 16.
    מי שהמתין הפסיד , מי שימתין יפסיד:
    יש ר א לי 01/03/2017 18:42
    הגב לתגובה זו
    5 8
    1. ריבית המשכנתאות עולה כל הזמן, על כל 1% עלייה בריבית המשכנתא ההחזר גדל בערך ב 15%. כדי לקזז זאת מחירי הדירות צריכים לרדת בהתאם באחוזים ניכרים. הריבית עולה בטוח, מחירי הדירות כלל לא בטוח שירדו ואם ירדו בכמה? 2. אין שיווקים, התחלות וסיום בנייה במספרים שמכסים את הגידול הטבעי, אם כך איך ירדו המחירים כשההיצע קטן עוד לעומת הביקוש?
    סגור
  • 15.
    יופי פחלון
    ישראלה 01/03/2017 16:31
    הגב לתגובה זו
    6 6
    ייבשת העפת משקיעים עשית משבר בענף. כל הכבוד שר אוצר מטומטם
    סגור
  • 14.
    למרות ההאטה מחירי הדירות ימשיכו לעלות
    דן 01/03/2017 14:34
    הגב לתגובה זו
    17 9
    אמנם יש האטה בשוק הדירות , הריביות עולות, הכסף מתייקר אבל מצד שני הקבלנים מטפטפים דירות למכירה בפרוייקטים. הכל נעשה בצורה מבוקרת. עם זאת, ביקוש תמיד יהיה לדירות, מה לעשות גידול טבעי של האוכלוסיה בארץ הקודש פלוס עלייה לארץ. כל אלה הם סיבות לביקושים. אז מי שמחכה על הגדר שיקח בחשבון שהמחירים ימשיכו לעלות.
    סגור
  • תיקון: האוצר מייבש את השוק ומשווק רק לתוכנית שלו.
    בן אהרון 01/03/2017 15:08
    הגב לתגובה זו
    4 1
    התוצאה מחסור חמור בשוק העיקרי של קרקעות לבנייה לכל השוק. אז איך המחירים ירדו אם אין קרקעות לבנייה? העיקר שמביאים חברות סיניות לארץ. קודם כל שימצאו קרקעות אחר כך שיחפשו קבלנים.
    סגור
  • 13.
    70% ממחירי הדירה -מיסים. צריך להוריד מיסים.
    חח 01/03/2017 14:31
    הגב לתגובה זו
    10 1
    מיסים 70% וריבית משכנתא 5-6%. אז כחלון נותן הנחות 10-20%. עלייה תוך שנתיים 17%. איך מורידים מחירי דירות? דירה ממוצע עולה 500₪ ללא מיסים. חייבים להוריד מיסים אחרת לא נראה ירידה.
    סגור
  • 12.
    כולם יודעים מבינים ומרגישים שזה לא רק
    זה זמן החכמים.. 01/03/2017 14:30
    הגב לתגובה זו
    4 6
    עניין כלכלי..פסיכולוגיה היא שגרמה לשוק להכפיל את עצמו והיא ש.גרום לו לצנוח למחיר ראלי..תשומות הבנייה עלות הקרקע וכל מה שמסביב לא הכפיל את עצמו בעשור האחרון אם נדייק קיימת עלייה של בין 20 ל30 אחוז ,אולם ערך הנכס קפץ ב100 ל130 אחוז וצפונה מכך..הרווח נאכל בין המון בעלי אינטרס שייצטרכו לבעות וצרוח בקולי קולות :השוק לא מת הוא בהצטננות עלייה זניחה של 5-6 % בשנה ,קצת פחות מ8%ובמקרה הגרוע 2-3%,על מי אתם מנסים לבנות..
    סגור
  • 11.
    כולם מנסים ליישר קו ולומר לנו בהפוך על הפוך
    מפולת כבר אמרנו.. 01/03/2017 14:23
    הגב לתגובה זו
    6 6
    רבותיי קיימת התקררות ,בלימה ועוד כהנה ביטויים שכבייכול מאוזנים לרוח השעה,אולם קשה לכולם לומר זה כבר כאן ,ירידת המחירים ושקיעת בועת הנדל"ן החלה,נדרש מכולם הבנה ויכולת לדבר בשפה שלנו להראות לנו את הדרך..על מנת שהשוק יספוג את השינויים בצורה מדודה והם המשקיעים השונים בעלי האינטרס יוכלו לצאת בהדרגה וברווח יחסי גבוהה ולא להתקע במצב של תרדמת..
    סגור
  • 10.
    רק לא הבנתי מאיפה הכסף להמשך עליות??? (ל"ת)
    אבי 01/03/2017 13:53
    הגב לתגובה זו
    12 6
    סגור
  • מאיפה הוא הגיע עד עכשיו ? (ל"ת)
    איתי 01/03/2017 16:32
    הגב לתגובה זו
    8 1
    סגור
  • מהלוואות...ביי ביי נדלן (ל"ת)
    דודי 02/03/2017 07:38
    הגב לתגובה זו
    5 3
    סגור
  • דודי לא כולם הלוואות, לאנשים יד כסף שהוציאו מחסכונות
    נמיר 04/03/2017 22:11
    הגב לתגובה זו
    2 1
    והשקעות.. וגם אלו שלקחו הלוואות הרוויחו יפה והחזירו ומיחזרו והתקדמו. אבל רק אלו שקנו, ויש כאלו שעדיין מחכים לירידות, שיחכו....
    סגור
  • 9.
    זה אותו אנליסט שהוציא אותה סקירה לפני שבועיים, לחוץ
    / 01/03/2017 13:24
    הגב לתגובה זו
    8 7
    הבחור.
    סגור
  • הלחוץ היחידי הוא אתה להוריד מחיר בפסיכולוגיה בגרוש. (ל"ת)
    שרון 01/03/2017 16:58
    הגב לתגובה זו
    5 4
    סגור
  • 8.
    סיכום נכון ומדויק.המחיר ימשיך לעלות. (ל"ת)
    אבני 01/03/2017 13:18
    הגב לתגובה זו
    10 12
    סגור
  • 7.
    משאלות לב
    דייר מוגן 01/03/2017 13:17
    הגב לתגובה זו
    10 12
    כל המגיבים פה רק מביעים תסכול ומשאלת לב לגבי המחירים.מבין אותכם אבל תהיו ריאליים ותבינן שלא הולכת להיות מפולת ולא פיצוץ..
    סגור
  • 6.
    רבותי - מחיר דירה :
    דן 01/03/2017 12:47
    הגב לתגובה זו
    18 5
    דירה בישראל = מעל 160 משכורות. דירה בארה"ב ובמדינות אירופה מהשורה הראשונה = עד 60 משכורות. עכשיו תבינו לבד מה הולך לקרות במהלך 3 השנים הקרובות
    סגור
  • גודול אוכלוסיה
    איתי 01/03/2017 16:41
    הגב לתגובה זו
    5 4
    במדינות אירופה הגידול הוא שלילי (בגרמניה קיצונית שלילי) ברור שמחיר נמוך. ובארה"ב המחירים בניו יורק, לוס אנג'לס וכו' הם 502 משכורות, לא 160. למי שיגיד שאשדוד זה לא ניו יורק ולכן אין סיבה למחיר של 160 משכורות - אז כן אשדוד זה חצי שעה נסיעה ממרכז, כמו ברוקלין ממנהטן. מדינה קטנה אנחנו.
    סגור
  • אשדוד כמו ברוקלין ממנהטן
    דודי 02/03/2017 07:40
    הגב לתגובה זו
    1 0
    חי בסרט. יותר כמו עזה מרמאללה
    סגור
  • 5.
    תזכירו לי לא לשים את ההון העצמי שלי בפסגות אף פעם.
    אלון 01/03/2017 12:45
    הגב לתגובה זו
    13 6
    פאדיחות לבית ההשקעות.. לא שחסרות לו פאדיחות. חוסר ראייה של השוק ושל ההיצע הקיים.
    סגור
  • קודם שיהיה לך הון ואחכ תדבר (ל"ת)
    נמיר 04/03/2017 22:13
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • למה אתה לא כותב כרגיל, הוא אינטרסנט!!!! כי הוא אומ מה ש
    שרון 01/03/2017 16:58
    הגב לתגובה זו
    5 0
    כול המומחים אומרים, אין שום סיבה ממשית לירידת מחירים חוץ מאפקט פסיכולוגחי בדיוק כמו שהיה בזמן הכרזת מעמ ס......
    סגור
  • 4.
    הם קנו תיק משכנתאות מהבנקים . מנסים לפמפמם (ל"ת)
    מכיר מקרוב את פסגות 01/03/2017 12:33
    הגב לתגובה זו
    14 4
    סגור
  • 3.
    חוסר הבנה של הכותב
    איתן 01/03/2017 12:28
    הגב לתגובה זו
    18 5
    של השווקים ומקרו כלכלה. בסוף מדובר בבועה. קצב עליות חדות, מבוסס על אשראי זול שגורם לאינפלציה מוגברת במחיר הנכס, בעוד.. שהשכר תקוע ואפילו נשחק. המינוף הגדול לאורך זמן, יוצר את גלגל השלג בכיוון ההפוך, ברגע שהמחיר "רק" נתקע. הבועה אינה הנדסית, בניגוד לתפיסה הרווחת, היא פיננסית. אבל זה לא מפתיע שרוב האנשים, כולל אלו שמתיימרים להבין בפיננסים פשוט לא מבינים זאת.
    סגור
  • 2.
    אבל הנהג מונית נשבע לי שזה רק יעלה?!?!
    אבל הנהג מונית נשבע 01/03/2017 12:24
    הגב לתגובה זו
    16 7
    אבל הנהג מונית נשבע לי שזה רק יעלה?!?!
    סגור
  • בדיחות לא מורידות מחירים
    שני 01/03/2017 12:43
    הגב לתגובה זו
    6 15
    מקסימום מבטאות איזשהי משאלת לב של 10 שנים בהם רוצים ומייחלים לירידת מחירים. אנשים כמוך התחילו בבדיחות לפני 10שנים ועדיין אין להם דירה. תרגיע.
    סגור
  • המחיר כבר יורד סטאנדאפיסט... (ל"ת)
    ג'קי 01/03/2017 14:24
    הגב לתגובה זו
    3 6
    סגור
  • 1.
    התשואה בנדלן נמחקה, והסיכון עלה
    משה 01/03/2017 12:05
    הגב לתגובה זו
    20 10
    עדיף למכור עכשיו בפחות רווח מאשר לחכות ולהסתכן במכירה בהפסד
    סגור
  • את זה כולם יבינו בקרוב - אבל אם כולם יבינו למי ימכרו ?
    ירון 01/03/2017 12:13
    הגב לתגובה זו
    17 5
    התוצאה....מפולת.
    סגור
  • למי שמוכן לקנות בירידה של 10%-20%
    בני 01/03/2017 12:30
    הגב לתגובה זו
    15 7
    הרי מה קורה - נניח אף אחד לא רוצה לקנות ב-100. המוכר לא יודע כמה להוריד. הוא מוריד ל-95 ומחכה. כלום לא קורה, עוברת חצי שנה. מוריד ל-90. מחכה. כלום לא קורה, עוברת עוד חצי שנה. בקיצור עברה שנה. הוריד 10% ולא מכר. המוכרים תקועים, הם לא מוכנים להוריד 20% במכה, לכן זה תהליך שלוקח זמן, השאלה מי ימצמץ ראשון הקונה או המוכר. קודם יש עצירה, ככל שהיא נמשכת ומחמירה יש יותר ירידות.
    סגור
  • אין קונים (ל"ת)
    -10% כבר כאן 01/03/2017 14:24
    הגב לתגובה זו
    7 7
    סגור