"הפתרון למשבר הדיור - אג"ח צמוד מדד מחירי הדיור; כך אנשים יקנו אג"ח ולא דירות"
"נראה שאין לזה סוף, אבל צריך לזכור שהיו תקופות שמחירי הנדל"ן גם ידעו לרדת", אומר צבי סטפק, מייסד ויו"ר מיטב דש בית השקעות, בראיון לביזפורטל - "אפשר אם רוצים ואם יש יכולת ביצועית של הממשלה. ברור לגמרי שהנושא הוא של היצע מול ביקוש כמו בכל סחורה, אז צריך להגדיל את ההיצע, ואפשר לעשות זאת בכמה דרכים".
ומהן אותן דרכים?
"אחת היא התחדשות עירונית מאסיבית, הריסת שכונות ובנייתן מחדש; יש פתרון נוסף לטווח ארוך של שכירות ארוכת טווח כי אחת הבעיות בישראל היא שכל אחד חושב שהוא חייב תהיה לו דירה בבעלותו, והצעירים היום מתחילים להבין שזה לא יהיה ככה, אז צריך שכירות לתקופה ארוכה של 10-20 שנה, התחילו לעשות את זה אבל בהיקפים מאד מצומצמים; יש צעדי מיסוי שיכולים לצנן את שוק הדירות; ויש הצעה שאני העלתי כבר לפני כמה שנים, בינתיים לא התקבלה, חבל כי אפשר היה לעצור את המחירים קודם, וזה להנפיק אגרות חוב צמודות למדד הדיור, בין ברמה הארצית ובין ברמה האזורית".
מה זה אומר?
"אנשים - בעיקר החלק הספקולטיבי של הביקוש, בעיקר של סבים, סבתות והורים, שחוששים שלא יהיה להם כסף מספיק לעזור לילדים לקנות דירה, רואים שכל חודש המחירים בורחים, אז הם צברו כסף ובמקום לקבל כלום בבנק, לוקחים אותו, והיום לוקחים משכנתא וקונים דירה. את זה אפשר לעצור על ידי זה שיוכלו לקנות אגרות חוב צמוד למדד הדיור שיבטיח להם הצמדה למדד הדיור באופן כזה שאם הם ירצו בעוד חמש שנים..."
-שהכסף הזה שהם צברו, לא יישחק לאורך השנים
"נכון, זה מבטיח להם. המדינה חוששת מכל מיני דברים שלדעתי הם לא מוצדקים - כמו החשש מה יקרה אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות חזק ואז החוב של המדינה יגדל". צפו בראיון ה-TV
- 26.אלמוג 30/05/2022 10:02הגב לתגובה זוהרי האוצר בעסק הזה בשביל להרווח אם הוא יחלק את הרווחים שלו בתור ריבית אז מה הטעם בכלל לנפח את מחירי הנדלן?האוצר מנפח את המחירים בשביל לעשות כסף, על הקרקע וממס רכישה!באוצר אוהבים מסים שרק גדלים ומהר ולא אכפת להם מה זה עושה לכלכלה.כמו למשל מס הבלו, רק בארץ מצמידים את המס למדד, וזה שם מקלות בגלגלי הכלכלה!
- 25.אלי 29/05/2022 14:44הגב לתגובה זוהם נותנים עצות איך להתמודד עם העליות? אולי שפשוט יגידו שאין להם מושג והם לא מבינים בזה? אפשר גם לא לברבר בלי סוף בדברים שאין מושג.
- 24.נו באמת 28/05/2022 08:06הגב לתגובה זוהעולם, התובלה והשינוע התייקרו בהרבה יש מחסור בידיים רטובות ופועל סיני דורש 20,000 ש"ח, גם עלויות המימון של הקבלנים התייקרו ובקיצור, תמשיעו להתעלם מהעובדות בשטח ולהתעסק בלהטוטי סטטיסיטיקה ורעיונות איוולת.
- 23.דור39 27/05/2022 08:34הגב לתגובה זולהפך, להפך! לא למצוא למשקיעים פתרונות אלטרנטיבים לנדלן ולא להרחיק אותם כך כך חא רק שמחירי השכירות טסים כפי שאנחנו כבר רואים אלא ככה יש פחות דירות שנמצאות באופן מותאם לאיפה שאנשים רוצים לגור ובאופן פרטי יש פחות דירות בטח איפה שצריך, במילים פשוטות פחות משקיעים זה פחות בניה ופחות דירות.
- צודק אבל 28/05/2022 07:58הגב לתגובה זואז מכבידים ומקשים על משקיעים פרטיים שהם אלו שניהלו שוק שפוי והגיוני הרבה שנים, וגם שילמו הרבה מיסים. ועכשיו נותנים הטבות חלומיות למקורבים שמנהלים חברות להשכרה, ואחרי כמה שנים ימכרו את מקבצי הדיור לשוק הפרטי, אחרי שגילחו את כול השומן ממנו, בחסות המדינה.
- 22.יוסי 25/05/2022 23:34הגב לתגובה זואג"ח צמוד למחירי הדירות לא יפתור את הבעיה. היתרון הגדול למשקיע בדירה הוא המינוף. אם יש לי היום 500א ש"ח, אני יכול לקבל מהבנק עוד 1.5מ' ולקנות דירה ב 2מ'. אם מחיר הדירה עלה ב 10% הרווחתי 200א על 500א שהשקעתי. תשואה של 40%.אם נלך על האגח של סטפק ואקנה אג"ח ב 500א, ארוויח 10%, 50א ש"ח בלבד. אז נכון שיש גם ריבית על המשכנתא אבל עדיין הפער הוא גדול.
- 21.אורח 25/05/2022 23:21הגב לתגובה זואפשר להגדיל את ההיצא אבל לא מס שמראה שמי שמשקיע דופקים אותו
- 20.אוהב ישראל 25/05/2022 21:50הגב לתגובה זויש פתרון מאוד ברור כל מי שמחזיק 3דירות ומעלה יהיה חייב על פי חוק להוציא חשבוניות מס על הכנסה משכירויות כי זה נהיה עסק לכל דבר ומי שיתחקם וישאיר דירות ריקות יקבל קנסות ולהגביל את מחיר השכירות.לא ייתכן ששכירות לטווח ארוך תהיה מעל 6500 אלו מחירים לא שפויים יש פה אנשים עם ילדים קטנים גנים חוגים ועוד ים של הוצאות שלא נגמרות,חייבים לעשות לזה סוף אחת ולתמיד.
- 19..... 25/05/2022 19:45הגב לתגובה זוגם אם מדובר על דירה יחידה והורדת מס רווחי הון לצעירים עם הון עצמי מסויים שלא מספיק לדירה...הרבה כסף יעבור ככה משוק הדירות לשוק ההון, יש היום פאניקה מטורפת לקנות דירה ממש FOMO שכל יום שאתה לא בשוק הדירות אתה מפסיד מאות (ואפשר להבין אותם עם היציבות והעליות המטורפות בנדלן) יש עוד לא מעט צעדים שהממשלה יכולה לעשות כדי לקרר את שוק הנדלן הבעיה שכל צעד כזה משמעותו פחות הכנסות למדינה וכנראה שהממשלה מעדיפה יותר כסף על חשבון הצעירים
- כי אז היית מבין שכול מיסוי נוסף ידפוק אותך. (ל"ת)ברור שאתה לא שוכר 28/05/2022 07:59הגב לתגובה זו
- 18.דעה 25/05/2022 16:33הגב לתגובה זותנו הכנסה קבועה שהו קופון חודשי בדיוק כמו שכירות. את התאמות המס אפשר לעשות לפי שיכלול אינדיבידואלי, ללא דירה... הכנסה מקופון מעל 6 וכו
- 17.טוביה 25/05/2022 16:04הגב לתגובה זואין משבר במחיר הדיור כי זה מקור ההכנסה העיקרי לאוצר והוא ישמור שכך ימשיך כמו למשל מציאת באר נפט ענקית והאמת אין יותר הכרח לספק דירה לכל אזרח שחי פה המסורת הזו אבד עליה הכלח ואין חשש שמספר התושבים יקטן וניצטמק מול שכינינו שמחפשים לכסח אותנו בסיבוב הבא כי היום יש שיגעון של הגירת המונים ממדינות עניות מאפריקה מהמיזרח הרחוק והקרוב מדרום אמריקה ועוד ואם נתיר מעט את האיסורם תוך שנה מספר התושבים פה יגדל בחמישים אחוז תוסיפו לזה גם את הילודה הרבה של הדתיים והרי לכם שישו ושימחו
- 16.אדורם 25/05/2022 15:12הגב לתגובה זוכך לפחות זה מוצג פה. מה תגידו לאנשים אם הוא יתרסק?
- מממ 25/05/2022 21:18הגב לתגובה זושהריבית תעבור 3 אחוז הדיור ירד...ולפתע לאף אחד לא יחסר מקום לגור..
- עמית 25/05/2022 18:46הגב לתגובה זובהשקעות אין מובטח...יש רמת סיכון. אני מניח שאג"ח צמד למדד מחירי הדיור שמונפק ע"י הממשלה יהיה די סולידי ביחס אג"ח קונצרני
- 15.המפקיד בבנק 25/05/2022 14:35הגב לתגובה זובשנת 2000 כל בנק נתן ריבית 6% צמוד למדד לכל מפקיד. אף אחד לא התעניין ברכישת דירה להשקעה. רק רוכשי דירה ראשונה קנו דירות. כל השאר הפקידו בבנקים וחסכו.
- 14.לרון 25/05/2022 13:04הגב לתגובה זוכבר הפנימו שלא תהיה להם פנסיה כמו היום אם בכלל כך לאט אך בטוח יפנימו כ ו ל ם שאין צורך שכולם יהיו בעלי דירות
- לא רק 28/05/2022 08:02הגב לתגובה זושכול אחד יקנה גם דירה למגורים וגם דירה להשקעה לפנסיה...
- מישהו 27/05/2022 18:00הגב לתגובה זולגור בה. אני לא שותף לדעה שלא תהיה פנסיה, אבל כן חושב שיתכן שהיא תפגע בגלל אריכות ימים ו/או שיקולים נוספים. במצב שסכום הפנסיה יהיה פחות מהצפוי, דווקא בעלות על הדירה פותרת/מקטינה את הבעיה.
- 13.למדן 25/05/2022 12:42הגב לתגובה זובנק ישראל אומר תמיד שאין התיקרויות ואין מדד ואין ריבית ואין כלום אבל בכנות בשטח הייתי קונה סל מוצרים שעלה לי300 שקל לפני חצי שנה והיות אותו סל בדיוק עולה לי 600 שקל אז למעשה השקל מפוחת בגדול ולא שווה הרבה
- 12.א 25/05/2022 12:41הגב לתגובה זואזרחים הוציאו את כספם מהבורסה כשביבי העלה את המס על רווחי הון ל 25 אחוז. לראייה - מחזורים של מליארדי שקליים ביום ירדו למאות בודדות. אפילו מנכ''לית הבורסה דאז הודתה שזה גרם לתדלוק מחירי הדירות. וכשאין אלטרנטיבה ראויה להשקעה מחירי הנדל''ן ימשיכוו לעלות גם אם ייבנו עוד מליון דירות.הורדת המס על רווחי הון ל 10 אחוז יסיט את הכסבף חזרה מהנדל''ן לבורסה
- 11.צבי 25/05/2022 12:33הגב לתגובה זואגח צמוד אינפלציה קשה להשיג. אז מי ינפיק אגח צמוד מחירי דיור.
- כן אבל האג"ח הזה רק יורד,כי הכל מגולם כבר.ויש עליית ריב (ל"ת)ירון 28/05/2022 18:42
- 10.אלכס 25/05/2022 12:12הגב לתגובה זוהרי כמה שיותר ישקיעו באג"ח במקום בדירות - הירידה במחירי הדיור תפגע בתשואה נטו של אגח והמשקיעים יפסידו כסף!! לכן האלטרנטיבה הזאת מראש לא כדאית
- 9.א 25/05/2022 12:11הגב לתגובה זומשקיעים בורחים לנדל"ן כי אין אלטרנטיבה. בפק"מ מקבלים 0.01 אחוז. השווקים, בעולם בכלל ובארץ בפרט, מתנהלים בצורה "חשודה" בלשון המעטה. אין טיפת יציבות, מרסקים את הבורסות כל כמה זמן ומוחקים לאנשים את כל התשואה (בזמן שאחרים חוגגים), מס בורסה גבוה במיוחד לאור הסיכון. אם האוצר ישכיל לבנות אלטרנטיבה להשקעה בטוחה שתיתן 3-4 אחוז בשנה, משקיעי נדל"ן יצאו מהשוק
- אני הילד 25/05/2022 15:50הגב לתגובה זואם תקנה היום ותחזיק עד הפירעון תקבל 3.5% תשואה שנתית. תהיה תנודתיות גבוהה. כמו במניייתי ואולי אפילו יותר. אבל אם תחזיק עד הסוף זה בדיוק מה שתקבל.
- או שפשוט יוריד מס רווחי הון.... (ל"ת)דגן 25/05/2022 13:13הגב לתגובה זו
- 8.בני 25/05/2022 12:03הגב לתגובה זוראיון טוב אבל גם אתה יודע שלפי דעתך הנפקת אגרות חוב צמודות לענף הבניה לתושבים ולמשקיעים לא פרקטי כל עוד שבנק ישראל לא מכליל כל מוצר שעולה לחישוב המדד ומשאיר מדד אפס לנצח
- 7.8 25/05/2022 12:00הגב לתגובה זומשבר הדיור הוא לא ״תקלה״ או ״תאונה״. הכל מכוון. הממשלה צריכה כסף, והזוגות הצעירים הם המקור. זו הסיבה לביורוקרטיה, למונופול רמ״י, למכסים והמיסים. אין לאף אחד רצון לפתור את המשבר. להיפך, הם זקוקים למשבר הזה לשם כסף לקופה הציבורית (שהם שודדים). ובפרט הפתרון של אג״ח צמודות - מי ישלם על ההצמדה? הממשלה? הממשלה רוצה להכניס כסף לקופתה, לא להוציא. פתרון אמיתי יש רק אחד - ירידה המונית של הדור הצעיר מהארץ. לצערי הרב מאוד.
- 6.דר' דום 25/05/2022 11:58הגב לתגובה זוקיטון בתוצר ברבעון הראשון, צניחה בענקיות הקמעונאות בגלל הכבדת המחירים לצרכן, קריסה בפרסום האינטרנטי בגלל חיתוך בהוצאות השיווק, ו30 טריליון דולר שנמחקו בשווקים הפיננסים מתחילת השנה. לזה תוסיף ריבית 3% עוד השנה, יחס חוב תוצר גלובאלי מעל 300% וממשלת ארה"ב 135%, ובועת נדלן גלובאלית. והרי לך תרחיש אפוקליפסה בהסתברות כמעט ודאית.
- 5.דובלה 25/05/2022 11:56הגב לתגובה זועדיף ריבית קבועה של 4 אחוז
- 4.גדעון ברעד 25/05/2022 11:50הגב לתגובה זואחלה רעיון! אני רואה לפחות בעיה אחת - איך זוג צעיר יוכל לעדכן כתובת מגורים חדשה במשרד הפנים ל- "אג"ח צמוד מדד מחירי הדיור" ולאן ישלחו אות להצביע בבחירות הקרובות...
- 3.יון 25/05/2022 11:48הגב לתגובה זווידוי שהריבית ניתן 0 באגח לא התירו לקופות להכנס לפרויקטים של שכירות לטווח ארוך עם הבטחת תשואה מינימלית ןעשית סדר במחירי השכירות בחקיקה הכוונה לילית מחירי שכירות כל שנה כנהוג בעולם
- 2.ומה עם הרווח משכירות?? ומהמשכנתה הזולה?? והמס הגבוה?? (ל"ת)אג"ח הרבה פחות אטרקט 25/05/2022 11:44הגב לתגובה זו
- 1.השאלה היא מי ינפיק את האגח האלה (ל"ת)יצחק 25/05/2022 11:39הגב לתגובה זו
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
