מחירי הדירות בירידה. הירידה הממוצעת כבר מעל 5% , כשהירידה בת"א משמעותית יותר (דירה בת"א - מה קורה למחירים, מה המחיר למ"ר ועסקאות אחרונות). יש אזורים שבהם הירידה כבר עומדת על 10%. הירידה בשטח עדיין לא מתבטאת בנתוני הלמ"ס משתי סיבות - ראשית, בעיית המדידה לרבות אי התייחסות למבצעים ולהנחות המימון של הקבלנים ושנית, עיכוב בנתונים. הלמ"ס מספרים לנו מה שקרה למחייר הדירות לפני חודשיים וחצי. 

ועדיין על פי נתוני הלמ"ס מיום שישי, מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, מדד מחירי הדירות החדשות איבד 1.5%, אך כשמנטרלים את הדירות המסובסדות, מקבלים ירידה של 0.7%. זו ירידה חדה בחודש אחד.  זה החודש הרביעי ברציפות  של ירידות על פי הלמ"ס כשבמצטבר מדובר על ירידה של כ-1.5%. אם לוקחים בחשבון את העיכוב של החודשיים וחצי, מבינים שגם נתוני הלמ"ס כשיתעדכנו יצביעו על ירידה משמעותית במחירי הדירות

על פי הלמ"ס, ברבעון השני של השנה מחיר ממוצע כלל ארצי עמד על 2,272.3 אלפי ש"ח . בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם (2,350.9 אלפי ש"ח), נרשמה ירידה של 3.3%. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השני של 2024 (2,330.0 אלפי ש"ח), ירד המחיר הממוצע ב-2.5%. עליות במחיר הממוצע ברבעון השני 2025 לעומת הרבעון המקביל אשתקד נרשמו במחוזות: צפון (7.1%) וחיפה (1.9%). לעומת זאת, ירידה במחיר הממוצע נרשמה במחוזות: תל-אביב (2.8%), מרכז (2.2%) וירושלים (0.4%). תל אביב מובילה את הירידות, כשגם בפרסום האחרון מחירי הדירות בעיר ירדו ב-1.3%.   

• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
• חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם הירידות יימשכו?

אלכס זבז'ינסקי, כלכלן המאקרו של מיטב סבור שמחירי הדירות ימשיכו לרדת. "מכירות הדירות המשיכו לרדת גם בחודש יוני ואף בקצב מואץ בהשפעת המלחמה באיראן", הוא אומר, "ביולי צפוי קיזוז מסוים, אך ספק שהמגמה תשתנה בחודשים הקרובים. הירידה במכירות הדירות החדשות נמשכת מאמצע שנה שעברה.  גם מכירות הדירות יד שנייה יורדות. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ממשיך לגדול והגיע לשיא של 35 חודשי מכירה.

"במקביל, קצב העלייה השנתי של מחירי הדירות התמתן מ-7.7% בינואר ל-2.5% ביוני. שינויים במכירות דירות מובילים בדרך כלל אחרי כ-6 חודשים לשינוי במחירים. לפיכך צפוי המשך ירידה במחירי הדירות גם בחודשים הבאים".

אנחנו נמצאים בשפל של עסקאות, כמות הדירות הנמכרות בחודש ירדה לשפל של כ-20 שנים והיא מאותת על ירידות מחירים בהמשך. בשלב הראשון כשיש חולשה בשוק יש פחות עסקאות, בשלב הבא, כשהמוכרים מפנימים שהם לא ימכרו במחירים שרצו, המחירים יורדים. 

• תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
• בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

כל הסימנים מעידים על כך שמחירי הדירות צפויים לרדת, אבל צריך להזכיר שכל עוד לא דואגים להיצע גדול של דירות, המשוואה תמשיך להיות עודף ביקוש שוטף. הביקוש אמנם מתקשה מאוד כעת לעלות כי היכולת לקנות דירה בהינתן המחירים, הריבית, יוקר המחייה, נמוכה, אבל הביקוש יכול לחזור, ואז אם הוא לא ייתקל בהיצע ובתכנון להיצע גדול בהמשך, המחירים עשויים לעלות.  

הריבית ומחירי הדירות

הריבית על המשכנתאות הוכפלה עם עליית הריבית בשלוש השנים האחרונות. במקביל ההחזר החודשי זינק בממוצע בכ-40%-50%. בתקופה הזו השכר עלה במקרה הטוב בכ-12%, אולי קצת יותר וזה מסביר הכל. אי אפשר לעמוד בהחזרי המשכנתא. מה שפעם היה אפשרי, הופך לבלתי אפשרי בריבית הנוכחית. החריג, אגב, זה מה שהיה אז, אנחנו בעשר-חמש עשרה שנים של ריבית אפסית וזה הלא טבעי. המצב עכשיו הוא הטבעי. 

גם כאשר תהיה הורדת ריבית, אנחנו כבר לא נגיע לרמות של אפס ריבית. המומחים וגם בבנק ישראל מדברים על הפחתה, אבל לא על חזרה למצב שהיה לפני. ואם כך, אז איך יש כל כך הרבה לקיחת משכנתאות? גם כי מדובר בדירות בהנחה שנמכרות בשוק, וגם כי חלק מזה נובע ממחזורים - אנשים עושים הארכה של המשכנתא כדי לשלם החזרים קטנים יותר. זו תופעה של השנים האחרונות והיא מלמדת על הקושי לעמוד בהחזר משכנתא השוטף.

והנה המחשה: זוג צעיר רוצה לקנות דירה ממוצעת. דירה כזו כאמו עולה 2.27 מיליון שקל. יש לו הון של רבע מהסכום. מה ההחזר החודשי שלו? הנה התשובה:

זוג צעיר יכול להחזיר בחודש 9,330 שקלים? נניח שהם משתכרים כמו השכר הממוצע במשק. זה אומר שהם מכניסים סדר גודל של 18-20 אלף שקל נטו. מתוך זה 9.3 אלף שקל על משכנתא, ונשאר להם 9-11 אלף שקל בשביל כל השאר. זה מאתגר, וזה עוד לפני ילדים.