נדל"ן להשכרה בארה"ב - איך לייצר תשואה גבוהה ומה הסיכונים המרכזיים?

השקעות בנדל"ן להשכרה בארה"ב - איך לייצר תשואה גבוהה ומה הסיכונים מהם צריך להיזהר? בהשקעות בנדל"ן להשכרה, הכי חשוב להבין את התשובה לשאלה - מי השוכר הצפוי לנכס? בין אם מדובר בהשקעה למגורים או השקעה למשרדים. במאמר זה נפרט אודות הרכיבים התורמים לתשובה על שאלה זו, ונסייע להתבונן בהשקעה דרך משקפת מקצועית, תוך תפיסת ניהול הסיכונים.

אזורי השקעה – מה הם המקומות בארה"ב המעניינים להשקעה?
חשוב להבין כי ברמת המאקרו בארצות הברית, הוכח כי שווקי נדל"ן רבים נעים במחזוריות של עליית וירידת מחירים. ולכן, לפני שנדון בנושא השכרת הנכס והתשואה, יש לקחת בחשבון את הגורם ההוני בהשקעה, המתייחס לאפשרות לרכוש את הנכס במחיר משתלם לעומת שווי השוק ומתייחס לשאלת פוטנציאל עליית המחירים בשוק הנתון.

באופן כללי, שווקי נדל"ן יוקרה באזורים כמו מנהטן, ברוקלין, בוסטון כמו גם שווקים במדינות מובילות באזורים רבים בחגרות השמש בארצות הברית כגון אטלנטה ג'ורג'יה, מדינת פלורידה, טקסס, צפון קרוליינה, דרום קרוליינה ועד למערב בקליפורניה מדובר בשווקים המוערכים כנמצאים בחלק העליון של מחירי השוק ויש הטוענים אף קרוב אם לא ממש במצב בועתי.

ברמת מאקרו, ניתן לזהות ביתר קלות הזדמנויות שוק בשווקים משניים אשר גם בהם חלו עליות אך לא משמעותיות כמו שניתן למצוא בשווקי היוקרה והשווקים הראשיים. מדובר באזורים כגון קליבלנד, צפון מזרח אוהיו, ואזורי מטרו סביב שיקגו, פילדפיה דטרויט וכיוצא בזה.

עם זאת דווקא בשווקים אלה חשוב מאוד להתמקד ברמת המיקרו של האזורים, מפני שרכישה באזורי איכות בינוניים ומטה חושפת לסיכונים הקשורים ביכולת הניהול של הנכסים מרחוק ולכן הקפדה על הפרטים תהווה את ההבדל בין הצלחה כלכלית לבין חורבן של כספי ההשקעה.

שיקולים נוספים בבחירת מיקום כדאי להשקעה
בודאי שישנם שיקולים נוספים לקחת בחשבון. הדבר הראשון שצריך לקחת בחשבון היא השאלה מה היא תכלית ההשקעה? מפני שלא בהכרח שוק נדל"ן שבו נכון להשכיר נכסים למגורים הוא גם שוק נדל"ן שבו מתאים לבצע השקעה של בנייה חדשה, או השקעה של נדל"ן למשרדים. לכן השלב הראשון הוא קביעת תכלית ההשקעה.

בהנחה וקבעת את התכלית, למשל השקעה בנדל"ן מגורים להשכרה, רק כעת הזמן הנכון למפות את היתרונות, החסרונות, ההזדמנויות והאיומים בסביבה. למשל, השקעה באזורים כמו אטלנטה ג'ורג'יה, קליבלנד אוהיו או דטרויט מישיגן. אמנם מדובר באזורים שונים לחלוטין מבחינת הזדמנות התשואה וגם פרופיל הסיכון באזורים בהם רכשנו נדל"ן להשכרה, ועם זאת המשותף לשלושת אזורים אלו שבבחינת הסביבה הרגולטורית מדובר באזורים בהם החוקים נוטים בבירור לטובת בעלי הבתים ולא השוכרים. מבחינתנו זה שיקול מכריע בסינון אזור השקעה נבחר.

מה התשואות שניתן להשיג באזורי ההשקעה הכדאיים בארצות הברית?
במידה ורוכשים באזורים חלשים התשואות על הנייר כפי שמציגות חברות נדל"ן ישראליות יכולות להיראות אטרקטיביות ומעל 10%. המוקש כאן נוגע בנושא עליו דיברנו מעלה, שנדרשת יכולת לזהות ולסנן אזורי השקעה חלשים המגלמים השקעה בסיכון גבוה והתמודדות שאינה מתאימה לניהול מרחוק.

עם זאת, בהחלט ניתן להשקיע באזורי איכות ביניים ולהשיג תשואה תזרימית שנתית על ההון סביב 8%, ובנוסף ליהנות מפוטנציאל מרווח הוני של עשרות אחוזים ברכישה נכונה ביחס למחיר השוק, ובשווקים בהם יתכן פוטנציאל עליית מחירי הנכסים ביחס למחירים היסטוריים. מניסיוני, למשל כדאי לשקול להימנע מלרכוש בתוך קליבלנד ולהעדיף לרכוש בחלק מאזורי הפרברים בצפון מזרח אוהיו וסביב קליבלנד, בהם ניתן להגיע לאוכלוסיית שוכרים איכותית יותר.

מאיפה להתרחק? מה מאפיין מקומות מסוכנים להשקעה בארצות הברית?
התשובה לשאלות אלו טמונות בנושא מאגר הדיירים הפוטנציאלי - TENANT POOL. מאגר הדיירים הפוטנציאלי הוא אפיון של קבוצת אוכלוסיה הצפוייה להתעניין במגורים בנכס שלך בשכירות. למשל, האם הצפי לשוכרים ברמה סוציו-אקונומית יציבה או לחילופין אוכלוסיה יותר חלשה או אף קשת יום? לכן ניתן לייחס לפרמטר מאגר דיירים פוטנציאלי את כלל הסיכונים הכרוכים בסיבת שורש של הדיירים בנכס כמו אי יכולת תשלום שכר דירה מלא ובזמן, שמירה על ערך המבנה וכיוצא בזה.

אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים היא לחפש את הנכסים הזולים ביותר ביחס למחיר השוק, ובכך לפספס שיקולים הקשורים במיקום נכון, תצורת המבנה, ורמת שיפוץ שמשפיעים על מאגר המתעניינים הפוטנציאלי בנכס שלך.

שני הגורמים המשפיעים ביותר על ההשקעה
  
גורם 1: נכס השכרה = המוצר
כדי להבטיח דייר לנכס בהתאם לציפיות שלך, הכרחי כמובן לקחת בחשבון את מיקום הנכס, אך יש לאזן את תקציב ההשקעה ולחשוב כמובן על נושאים כגון תצורת המבנה, מאפייניו ומצבו אשר בהחלט משפיעים על השגת המטרה גם הם. יש כאן עניין של הקצאת ההשקעה שלך בתבונה והבנה שפועלים ברקע גורמים יחסיים ואי ודאות.

שיקולים יחסיים - למשל, נכס במיקום איכותי ובמצב קוסמטי בינוני יכול למשוך רק חלק ממאגר הדיירים הפוטנציאלי למיקום ולאו דווקא את מי שכיוונת אליהם. מצד שני, נכס במצב קוסמטי מעולה יכול להתברר כמהלך לא משתלם כלכלית מפני שבהבנת מאגר היצע הבתים להשכרה בסביבה הסמוכה ניתן לראות שאפשר היה להסתפק ברמת גימור נמוכה יותר וחסכון בעלויות ועדין להשיג מוצר שמתחרה על מאגר דיירי המטרה אליו כיוונת.

תכנון באי-ודאות - בתחילת דרכי בהשקעות בארצות הברית וגם בנסיעותיי לארה"ב כיום יש דבר אחד עליו אני מקפיד תמיד, ללכת לראות כיצד נראה היצע נוכחי של בתים להשכרה בשוק בסביבה הסמוכה.

גיבוש תכנית השקעה מקצועית היא כזו שבה נרצה להשקיע את הנדרש להשגת מטרת מציאת דייר בפרופיל המטרה, אך לא נרצה להשקיע מעבר לכך. ועם זאת, חשוב להבין כי מהות התהליך היא הגברת ההסתברות להשגת דייר המטרה. כלומר, זה לא מציאותי לצפות שביצוע התהליך באופן מקצועי יבטיח לך בדיוק איזה דייר יימצא ובתוך כמה זמן. 

מצאתי שהדרך להתמודדות ושיכוך אי הוודאות של תוצאת מציאת הדייר טמונה גם בגורמים כמו ניסיון, תשומת לב לפרטים קטנים ויסודיות. למשל, סיגלתי במהלך השנים שגרה לבקש משוב של הדיירים המתעניינים אשר באו לראות את הנכס.

כמובן שחשוב לקחת בחשבון שבהחלט יתכן שלדייר מטרה המעוניין בנכס יהיו בקשות אישיות כאלה ואחרות, וכל עוד מדובר בבקשות סבירות אנחנו בהחלט נשקול לחיוב. אם הדייר הראשון שראה את הנכס שלך רצה אותו מיד ובמחיר שביקשת יתכן שעשית עבודה מצוינת אך גם יתכן שהשקעת יותר מדי כסף, וכאן נכנס גורם הניסיון מתוך השקעות דומות קודמות באזור ובחינת תוצאותיהן בכדי לדעת להפיק את המסקנות על האיזון המיטבי. 

טיפ מתקדם - השקעה נכונה היא כזו שבה אנו מקצים את תקציב ההשקעה לאזן בין השגת מטרת איכות הדייר, לבין שיקולים חשובים נוספים כגון תחזוקה יזומה ומונעת.

גורם 2: איכות העבודה בשיווק וסינון הדיירים
אחת הפניות הנפוצות שאני מקבל ממשקיעים דרך פורום תפוז אותו אני מנהל, היא מקרים בהם הם השקיעו בנכס והביאו אותו למצב טוב אך הדייר לא רק שאינו משלם להם שכר דירה, אלא שכאשר רוצים לפנותו מתברר שהנכס נראה רע כך שלא מעט מן ההשקעה היקרה בשיפוץ ירדה לטמיון. 

דייר כשיר - Qualified tenant
דייר כשיר הוא כזה שעבר את קריטריוני הסף של דרישות הסינון. כאן נכללים פרמטרים כגון: מספר נפשות במשפחה, מצב תעסוקתי, סוג תעסוקה, רמת הכנסה, הסטוריית תשלומים ואשראי, הסטוריית שכירות קודמת, מצב חשבון בנק והרשעות ואו רקע פלילי.

תפקידה של חברת ניהול איכותית, הינו לבצע את הסינון כדי לקבל לנכס דייר כשיר. חשוב להבין, דייר כשיר הוא מושג יחסי ואי-ודאי. כלומר, אם הנכס שלך הוא כזה בו גרה אוכלוסיה חלשה זה זה הדייר הכשיר שלך!

לא ניתן לצפות מחברת ניהול לסנן דייר כשיר ברמת איכות גבוהה ממה שהמוצר שלך מכוון אליו. כן ניתן לצפות מחברת ניהול, להפעיל סינון ולמנוע כניסת דייר לא מתאים לנכס שלך. עם זאת, מכיון שמדובר בתהליך אשר מעריך את איכות הדייר, אין בו כדי להבטיח בוודאות שיהיה דייר איכותי בסופו של דבר, אלא לצמצם את הסיכון לכך. בתור בעל הנכס זכותך גם לבוא בבקשות הנוגעות בנושאים "רכים", כגון בעלי חיים, תזמון תפוגת חוזה השכירות וכיוצא בזה. 

שורה תחתונה
באופן קבוע מגיעות אלי פניות של משקיעים המבקשים סיוע בהחלפת חברת ניהול ומעבר לחברות ניהול מומלצות, אלא שמדובר בנכס שכבר נכשל בלפחות אחד משני גורמי המפתח: הכנת המוצר ומציאת דייר מתאים. כעת צריך לצאת מבור שלא היתה סיבה להיכנס אליו מלכתחילה. 

הפתרון להשגת המטרה של מציאת דייר מתאים לנכס טמון בביצוע מקצועי ונכון של ההשקעה מלכתחילה. הצענו במאמר זה תהליך שמספק מענה לנושא בתפיסת ניהול סיכונים. התהליך הזה נבדק בשטח ולהערכתי מהווה דרך הפעולה הטובה ביותר להימנע מחורבן ההשקעה שלך. אחריותך כמשקיע היא לקבל החלטות נכונות. אחרת אין לך מניעה אלא להיפגש עם ההשלכות של החלטותיך, ולא תעזור החלפת חברת ניהול כאשר לא ניתן לשנות מיקומו של הנכס, תצורתו, מצבו ואו התנהגות הדייר שכבר נמצא בנכס.

הכותב הינו ניר בבג'ני, מייסד אתר נדלניר השקעות נדל"ן בארה"ב ומהנדס תעשייה וניהול מהטכניון. בשנת 2012 כתב מדריך נדל”ן למשקיע הישראלי, ועד היום ביצע כ-100 עסקאות של קנייה ומכירה ב-3 אזורי פעילות: אטלנטה ג’ורג’יה, דטרויט מישיגן, קליבלנד בצפון מזרח אוהיו.