המשכנתא בארה"ב זינקה ל-7.45% - החזר חודשי על 400 אלף דולר כבר מתקרב ל-2,800 דולר

שוק הדיור האמריקאי קיבל עוד מכה מהריבית. שיעור הריבית הממוצע על משכנתא קבועה ל-30 שנה זינק ביום חמישי ל-7.45%, לעומת 7.26% יום קודם. מדובר בעלייה של 0.19 נקודת אחוז ביום אחד, והרמה הגבוהה ביותר שנרשמה מאז אפריל 2024.

זה שינוי חד במיוחד בהתחשב במה שקרה לפני שבעה חודשים בלבד. בסוף פברואר הריבית על משכנתאות ירדה עד 5.99%, והתחושה הייתה ששוק הדיור עומד לקבל בהדרגה הקלה. מאז הכיוון התהפך. המלחמה עם איראן הקפיצה את מחירי הנפט, החששות מאינפלציה חזרו, נתוני הכלכלה נשארו חזקים והפד העלה בשבוע שעבר את הריבית.

המשכנתאות מגיבות בעיקר למה שקורה באג"ח הממשלתיות הארוכות. ביום חמישי תשואת אג"ח ארה"ב ל-10 שנים טיפסה לסביבת 5.1% עד 5.2%, הרמה הגבוהה מזה כמעט שני עשורים, והתשואה ל-30 שנה הגיעה לכ-5.44%.

כתבנו כאן על העלייה בתשואות הארוכות ועל הקשר הישיר שלה למשכנתאות, לאשראי ולשווי המניות. מאז התנועה אף התחזקה. גם במאי, כשהאג"ח ל-30 שנה הגיעה לסביבת 5.2%, השוק כבר התחיל לתמחר מחדש את הסיכון של ריבית גבוהה לאורך זמן.

יש פער בין המספר היומי של 7.45% לבין הנתון השבועי של פרדי מאק, שפורסם גם הוא ביום חמישי ועמד על 7.03%. הסתירה לכאורה נובעת משיטת המדידה. פרדי מאק מחשבת ממוצע של כמה ימים, בעוד Mortgage News Daily בודקת את ההצעות בשוק באותו יום. כשהאג"ח זזות במהירות, הנתון היומי מגיב כמעט מיד והנתון השבועי מגיע בפיגור מסוים.

400 אלף דולר משכנתא - כמעט 2,800 דולר בחודש

עבור רוכש בית, העשיריות האלה משמעותיות מאוד. משכנתא של 400 אלף דולר ל-30 שנה בריבית של 5.99% דורשת החזר חודשי של כ-2,396 דולר על הקרן והריבית. בריבית של 7.45% ההחזר עולה לכ-2,783 דולר.

הפער הוא כמעט 390 דולר בחודש, או כ-4,650 דולר בשנה.

גם המעבר מ-7.26% ל-7.45% בתוך יום אחד מוסיף יותר מ-50 דולר בחודש למשכנתא כזאת. בחישוב על 30 שנה מדובר ביותר מ-18 אלף דולר, בהנחה שהלווה מחזיק במשכנתא עד סופה ולא ממחזר אותה.

המחיר החציוני של בית קיים בארה"ב עמד באוגוסט על כ-429 אלף דולר. רוכש שמביא 20% הון עצמי ולוקח משכנתא של כ-343 אלף דולר משלם בריבית של 7.45% כ-2,390 דולר בחודש על הקרן והריבית. בפברואר, בריבית של 5.99%, אותו חוב היה עולה לו כ-2,056 דולר בחודש. זו תוספת של כ-330 דולר מדי חודש, עוד לפני מס הרכוש המקומי, הביטוח והוצאות התחזוקה.

זו אחת הסיבות ששוק הדיור בארה"ב מתקשה לחזור לפעילות רגילה. באוגוסט מכירות הבתים הקיימים ירדו ב-2% לעומת יולי, לקצב שנתי של כ-4 מיליון עסקאות, בעוד המחיר החציוני המשיך לעלות בכ-1.6% לעומת השנה הקודמת. המלאי השתפר והגיע לכ-1.62 מיליון בתים, אבל המחירים הגבוהים והריבית מחזיקים את יכולת הקנייה ברמה חלשה.

• ריבית קבועה או פריים: מה לבחור עכשיו
• מחזור משכנתא: כמה אפשר לחסוך

להרחבה: שוק הדיור האמריקאי תקוע, אבל בכמה ערים העסקאות כבר זזות.

למה המחירים לא יורדים

כאן צריך לדייק, כי הריבית הגבוהה עובדת על שוק הדיור בשני כיוונים הפוכים. מצד אחד, היא מקטינה את הביקוש: מי שרוצה לקנות צריך לשלם הרבה יותר בכל חודש, וחלק מהקונים פשוט יוצאים מהשוק. זה כוח שאמור להוריד מחירים. מצד שני, היא מקטינה את ההיצע, בגלל מה שבארה"ב מכנים "אפקט הנעילה".

מיליוני בעלי בתים מחזיקים משכנתאות שנלקחו ב-2020 וב-2021 בריבית של 3% ולפעמים פחות. לפי ההערכות, כמעט מחצית מהמשכנתאות בארה"ב נושאות ריבית של 4% ומטה. מי שמוכר את הבית שלו צריך לוותר על המשכנתא הזולה ולקחת חוב חדש ביותר מ-7%, ולכן הרבה בעלי בתים מעדיפים להישאר. מחקר של הרגולטור האמריקאי FHFA העריך שאפקט הנעילה מנע יותר ממיליון עסקאות ודחף את המחירים בכ-5% עד 6% מעל הרמה שהייתה בלעדיו.

כשגם הקונים וגם המוכרים נעלמים, מה שיורד הוא בעיקר מספר העסקאות, ולא המחיר. זה בדיוק מה שהנתונים מראים. לפי איגוד המתווכים האמריקאי, באוגוסט נמכרו בתים בקצב שנתי של 3.98 מיליון, רמה נמוכה מאוד בהיסטוריה של השוק ורחוקה מאוד מהשיא של תקופת הקורונה. ובאותו זמן המחיר החציוני, 429,100 דולר, עלה ב-1.6% לעומת שנה קודם, העלייה השנתית ה-38 ברציפות.

אבל יש סימנים לכך שהמאזן מתחיל להשתנות. המלאי עלה ל-1.62 מיליון בתים, כמעט 6% יותר משנה קודם, והוא מספיק ל-4.9 חודשי מכירות, הרמה הגבוהה מאז סוף 2015. בתים נשארים יותר זמן בשוק, וכל חודש שבו הריבית נשארת מעל 7% מוסיף מוכרים שכבר לא יכולים לחכות: מי שעובר עבודה, מתגרש או צריך בית גדול יותר. אם המגמה תימשך, המחירים עלולים להתחיל לרדת, קודם כול באזורים שבהם נבנה הרבה בשנים האחרונות.

• מיליון שקל ו-22 אלף נטו: איפה קונים 5 חדרים?
• כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה ביבנה? 20 אלף נטו לזוג כבר לא יספיקו

הפד יכול להשפיע על הכיוון, אבל הוא לא קובע ישירות את ריבית המשכנתאות. גם אם הריבית הקצרה תרד בעתיד, משכנתאות יכולות להישאר יקרות כל עוד המשקיעים דורשים תשואה גבוהה על אג"ח ל-10 ול-30 שנה. מחיר הנפט, האינפלציה, הגירעון האמריקאי וכמות החוב שממשלת ארה"ב מנפיקה משפיעים כולם על התשואות האלה.

זו הסיבה שהעלייה ל-7.45% משמעותית יותר מעוד יום חלש בשוק האג"ח. בפברואר משכנתא סביב 6% פתחה חלון קטן לחזרת קונים. בספטמבר, עם אג"ח ל-10 שנים מעל 5% ומשכנתא שמתקרבת ל-7.5%, החלון הזה נסגר במהירות.