רכישת הדירה בוטלה - הקונים ישלמו בכל זאת דמי תיווך
בני זוג ערערו על חיובם בתשלום דמי תיווך למתווך, בטענה כי הוטעו לגבי גודל הנכס ולא קיבלו מידע על חריגות בנייה שקיימות בו. השופטת דחתה את הערעור וקבעה כי המערערים "ידעו בדיוק לאיזו עסקה הם נכנסים". הם ייאלצו לשלם למתווך דמי תיווך בסך 89 אלף שקל, כמו גם
פיצויים על עוגמת נפש, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין
בפסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, נדון מקרה שבו בני זוג ערערו על חיובם בתשלום דמי תיווך למתווך, בטענה כי הוטעו לגבי גודל הנכס ולא קיבלו מידע על חריגות בנייה שקיימות בו. השופטת איריס רבינוביץ ברון דחתה את הערעור, וקבעה כי המערערים "ידעו בדיוק לאיזו עסקה הם נכנסים".
המערערים פנו למתווך בעקבות מודעה שהוא פרסם, לגבי מכירת נכס מקרקעין בנס ציונה. ב-19 לאוגוסט 2019 הם חתמו על הזמנה למתן שירותי תיווך מולו, שבה התחייבו לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר המכירה הכולל של הנכס, בצירוף מע"מ. לאחר ביקורים רבים בנכס וניהול משא ומתן, שבו היו מיוצגים על ידי עורך דין, נחתם ב-15 לספטמבר 2019 הסכם מכר בין המערערים למוכרים, למכירת זכויות החכירה בנכס תמורת 3.1 מיליון שקל.
המערערים טענו כי המתווך הציג בפניהם מצג שווא לגבי גודל הנכס, תוך ציון כי שטחו הוא 200 מ"ר, בעוד שבפועל השטח שלו התברר כקטן יותר. בנוסף, הם טענו כי המתווך לא גילה להם על חריגות בנייה שקיימות בנכס - עובדה שהתגלתה להם רק לאחר החתימה על הסכם המכר. לטענתם, אילו היו מודעים לנתונים האלה מראש, לא היו חותמים על העסקה.
בית משפט השלום ברחובות דחה את טענות המערערים, וחייב אותם לשלם למתווך דמי תיווך בסכום כולל של 62 אלף שקל (2% ממחיר העסקה) בצירוף מע"מ, וכן פיצויים בגין עוגמת נפש בסכום כולל של 4,000 שקל, שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 שקל והוצאות משפט בסכום כולל של 2,500 שקל. בית המשפט גם קבע כי המערערים ביקרו בנכס כמה פעמים לפני החתימה על ההסכם, היו מיוצגים על ידי עורך דין במהלך המשא ומתן - ולכן היו מודעים היטב למצבו של הנכס.
- מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
- קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המערערים ערערו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, וטענו כי בית משפט השלום טעה כשלא נתן משקל לטענותיהם בדבר ההטעיה והסתרת המידע מצד המתווך. הם הדגישו כי הסתמכו על המידע שנמסר להם על ידי המתווך, וכי לא היו יכולים לגלות את הפגמים בנכס בעצמם.
השופטת איריס רבינוביץ ברון דחתה את הערעור, וקבעה כי המערערים היו מודעים למצבו של הנכס ולפרטי העסקה. בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "המערערים ידעו בדיוק לאיזו עסקה הם נכנסים". השופטת ציינה גם כי המערערים ביקרו בנכס כמה פעמים, היו מיוצגים על ידי עורך דין, וניהלו משא ומתן במשך תקופה. בנוסף, נקבע בהכרעת הדין כי המערערים לא הוכיחו כי המתווך הציג בפניהם מצג שווא או הסתיר מהם מידע מהותי. השופטת רבינוביץ' ברון הדגישה בפסק הדין כי, "רוכש סביר נדרש לבצע בדיקות משל עצמו לגבי נכס מקרקעין, ואינו יכול להסתמך אך ורק על אמירות מתווך". פסק הדין של המחוזי גם חייב את המערערים לשלם את דמי התיווך וההוצאות כפי שנפסקו בבית משפט השלום.
פסק הדין מדגיש את החשיבות של בדיקת הנכס והמידע שקשור אליו על ידי הרוכשים עצמם, גם כשהם מסתמכים על מידע שנמסר על ידי המתווך. כמו כן, הוא מדגיש את החשיבות של ייצוג משפטי במהלך עסקות מקרקעין, והאחריות שמוטלת על הצדדים לבדוק את הפרטים המהותיים לפני החתימה על ההסכמים.
- טענה שלא ידעה על חובות של מיליון ש' בעסק של הבעל
- הפקח ניצח את העירייה: בית הדין הורה להשיבו לתפקידו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?
האם פסק הדין קובע שהמתווך יכול להסתיר מידע מרוכשים פוטנציאליים?
לא. בית המשפט לא קבע שהמתווך פעל כשורה, אלא שהאחריות לוודא את מצב הנכס חלה גם על הרוכשים. השופטת ציינה כי על רוכש סביר לבצע בדיקות בעצמו, ולא
להסתמך באופן עיוור על דברי המתווך.
מהי המשמעות של ההתחייבות לשלם דמי תיווך?
חתימה על הזמנה לשירותי תיווך מחייבת את הצדדים לעמוד בהתחייבויותיהם. במקרה
הזה, בית המשפט קבע כי המערערים חתמו על ההסכם בידיעה מלאה, ולכן הם חייבים בתשלום - גם אם היו להם השגות על פרטי העסקה לאחר מכן.
האם פסק הדין משנה את האחריות המשפטית של מתווכים בעסקות נדל"ן?
לא. פסק הדין אינו משנה את חובותיו של מתווך, שנדרש לפעול ביושר, בהגינות ולספק מידע רלוונטי. עם זאת, הוא מחזק את העמדה שלפיה האחריות לבדיקה מעמיקה של הנכס חלה גם על הרוכשים עצמם.
אילו בדיקות היו יכולים המערערים לבצע כדי להימנע מההפתעה?
המערערים היו יכולים להזמין שמאי מקרקעין לבדיקה מקיפה, לבדוק את רישומי הטאבו והיתרי הבנייה בעירייה, ולוודא שאין חריגות בנייה או פערים בין הצהרות המוכר
למציאות.
האם בית המשפט שקל את האפשרות שהמתווך היה מודע לחריגות הבנייה?
השופטת לא קבעה אם המתווך ידע או לא ידע על חריגות הבנייה, אך הדגישה כי האחריות
על גילוי מידע כזה מוטלת גם על הרוכשים. כלומר אם יש חשד או חוסר ודאות, הם צריכים לבצע בירורים בעצמם.
האם ניתן היה לטעון כי המתווך התרשל בתפקידו?
המערערים יכלו לנסות לטעון לרשלנות מקצועית, אך היה עליהם להוכיח כי המתווך ידע על חריגות הבנייה, או טעה באופן מהותי ומכוון. בית המשפט קבע שלא הוכחה הטעיה מצדו.
במקרה נוסף, מתווך מקרקעין הציג ללקוח נכס בנתיבות, ביחד עם כמה נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב־3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. ואולם ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה – בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה "מעקף", והגיש תביעה לבית המשפט על עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. בית משפט השלום בבאר שבע הכריע בנושאבדצמבר 2024 וקבע כי, "אין צורך בריבוי פעולות מצד המתווך כדי להיחשב לגורם יעיל – די בכך שהוא הציג את הנכס והפגיש בין הצדדים".
הפקח ניצח את העירייה: בית הדין הורה להשיבו לתפקידו
אבישי ברדה, ששימש מפקח בכיר במחלקת החניה של עיריית אשדוד, פוטר לאחר שנחקר על התנהלות בלתי הולמת בקבוצת וואטסאפ פנימית של פקחים. בית הדין לעבודה קבע כי העירייה פעלה בניגוד לחוק, משום שהיתה צריכה לנקוט נגדו הליך משמעתי ולא לפטרו בדרך מנהלית. בנוסף להשבתו
לעבודה, נפסקו לו פיצויים בסכום כולל של יותר מ-200 אלף שקל
אבישי ברדה, פקח בכיר במחלקת החניה של עיריית אשדוד, לא ציפה שביקור תמים במשרד מבקר העירייה יוביל לסיום עבודתו אחרי 16 שנות שירות. הוא הוזמן, כך נאמר לו, כדי למסור עדות בעניינו של עובד אחר, אך מצא את עצמו נחקר בחשד לשימוש לרעה בסמכותו. זמן קצר לאחר מכן נשלל ממנו תפקידו הבכיר, הוא הוחזר לדרגת פקח מן השורה ולבסוף פוטר מעבודתו. אלא שבית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע, בראשות השופטת יעל אנגלברג שהם, קבע כי הפיטורים נעשו שלא כדין, והורה לעירייה להשיבו לתפקידו ולשלם לו פיצויים משמעותיים.
הפרשה החלה עוד ב-2017, אז פתח ברדה קבוצת וואטסאפ שכללה את כלל פקחי החניה בעירייה. מטרתה הראשונית היתה, לדבריו, יצירת קבוצה חברתית לעובדים. עם השנים שינתה הקבוצה את ייעודה - היא שימשה להעברת בקשות שונות בין הפקחים, לרבות בקשות להימנע מרישום דו"חות חניה במקרים מסוימים. מדובר היה בהתנהלות שבמבט ראשון נראתה כחורגת מסמכות, אך ברדה טען כי מאז שמונה לתפקידו הבכיר ב-2022 הוא ניסה לשים קץ לתופעה, ואף ביקש את אישור מנהלו הישיר לסגור את הקבוצה. לטענתו, המנהל, מר גבי דהאן, מנע זאת ממנו והודיע כי דיווח על הקבוצה לגורמים הבכירים בעירייה.
במרץ 2024, במהלך חקירה משמעתית נגד אחד הפקחים, התבקש ברדה להגיע למשרד מבקר העירייה ולהשיב לשאלות. לדבריו, הוא הגיע מתוך תחושת מחויבות מקצועית, אך במהרה התברר לו כי הוא עצמו נחשד בעבירת משמעת. זמן קצר לאחר מכן, ב-29 במרץ, הוא הועבר מתפקידו כמפקח בכיר בחזרה לתפקיד פקח רגיל, מבלי שנערך לו שימוע. במאי נמסרה לו הזמנה לשימוע בפני ועדת פיטורים בעילה של “אי התאמה לתפקיד והתנהגות שאינה הולמת עובד עירייה”. לאחר השימוע הוחלט על פיטוריו מ-1 ביוני 2024.
ברדה לא השלים עם ההחלטה. באמצעות עורך דינו, כפיר זאב, הוא עתר לבית הדין לעבודה וביקש להורות על ביטול הפיטורים והשבתו לתפקידו. בתביעתו הוא טען כי העירייה נקטה הליך מנהלי לא תקין, מכיוון שהיה עליה לנקוט הליך משמעתי לפי הוראות חוק הרשויות המקומיות (משמעת). לדבריו, עצם העובדה שנחקר על ידי מבקר העירייה מלמדת כי מדובר בעבירת משמעת, ולכן לא ניתן היה להסתפק בהליך פיטורים מנהלי. עוד הוסיף כי עצם ניידו מהתפקיד לפני קבלת החלטה בעניינו מהווה הפרה של החוק, וכי לא ניתנה הסכמת ועד העובדים כנדרש. לטענת ברדה, “העירייה בחרה לעקוף את ההליך המשמעתי, אולי משום שחששה שהבירור בפני בית הדין למשמעת יחשוף מעורבות של עובדים נוספים בקבוצה”. הוא הדגיש כי לא היה היחיד ששלח הודעות בקבוצה, אך בפועל רק הוא פוטר. “מדובר באכיפה בררנית, שנועדה להפוך אותי לשעיר לעזאזל”, הוא טען. בנוסף, הוא ביקש פיצוי בגין נזקיו הכספיים והנפשיים בסכון כולל של יותר מרבע מיליון שקל.
- ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?
- עובדות תבעו את הכללית בטענה לאפליה - ביהמ"ש הכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיריית אשדוד, מנגד, טענה כי פעלה כדין וכי החלטת הפיטורים התקבלה משיקולים ניהוליים בלבד. לטענתה, לא מדובר בעבירת משמעת אלא באובדן אמון, שכן התנהלותו של ברדה, שהקים קבוצה ששימשה למעשה להעדפת מקורבים ולהפרת חובת ההגינות, פגעה קשות באמון הציבור ובמעמדה של העירייה. “מדובר בעובד בכיר שתפקידו מחייב סטנדרט ערכי גבוה”, טענה באת כוחה של העירייה, עו"ד חן סומך. עוד נטען כי ועד העובדים היה שותף להליך ולא הביע התנגדות, וכי השימוע נערך כדין.
אזורים דרשה פטור מפיצוי בשל הקורונה, ונדחתה
בית משפט השלום בירושלים קבע כי אזורים תשלם פיצויים בהיקף כולל של יותר מ-420 אלף שקל לרוכשי דירות בפרויקט ארזה במוצא עילית, בגין איחור במסירת הדירות. החברה טענה כי הקורונה גרמה לעיכוב של ארבעה חודשים והצדיקה פטור מתשלום, אך בית המשפט קבע כי לא הוכח קשר
ישיר בין המגפה לבין האיחור, והזכיר כי אין די בהכרזה על הקורונה כ"כוח עליון" כדי להימנע מפיצוי
במהלך החודשים הארוכים שבהם המתינו הדיירים החדשים בפרויקט ארזה שהוקם במוצא עילית למפתחות הדירות שלהם, הסבירו אנשי להם אזורים בנין (1965) כי אין ביכולתם לעמוד בלוחות הזמנים. מגפת הקורונה, כך נטען, שיתקה את ענף הבנייה, פועלים נעדרו, אספקת חומרים התעכבה והמדינה עצמה נכנסה לסגרים. אלא שכשהגיעה הפרשה לפתחו של בית המשפט, התברר כי התמונה מורכבת בהרבה. פסק הדין שפרסמה השופטת הבכירה מרים קסלסי משרטט תמונה של עיכובים חלקם מוצדקים, חלקם לא - ובעיקר כזו שלא הוכח לגביה מה באמת נבע ממגפה ומה מקורו בגורמים אחרים.
מדובר בתביעה שהגישו 15 רוכשי דירות, שקנו שמונה דירות בפרויקט גדול של אזורים. התובעים טענו לאיחור במסירה שנע בין ארבעה לשישה חודשים וחצי, וביקשו פיצוי לפי חוק המכר (דירות) וכן בגין עוגמת נפש. החברה מנגד התגוננה בטענה שהאיחור נגרם כתוצאה מכוח עליון-– מגפת הקורונה, ולכן היא פטורה מתשלום. בנוסף, היא טענה כי חלק מהדיירים ביקשו לבצע שינויים בדירות, מה שדחה את מועדי המסירה בהסכמתם, וכי יש לקחת זאת בחשבון.
בית המשפט נדרש לשורה ארוכה של עדויות, מסמכים וחוות דעת מומחים, וניסה לפענח מה בדיוק קרה באתר הבנייה בין 2018 ל-2021. התמונה שעלתה היתה של פרויקט מורכב שכלל 21 בניינים, ובו לצד גורמים חיצוניים כמו הקורונה, התגלו גם עיכובים פנימיים, ליקויים בתיאום בין קבלנים וספקים, ולעתים גם חוסר בהירות בהתנהלות החברה עצמה. השופטת קסלסי ציינה כי חלק מהתובעים ביקשו שינויים מינוריים בדירות - הזזת נקודות חשמל, שינויי אינסטלציה או הקטנת קירות, אך אף שמדובר בעבודות שניתן לבצע בתוך ימים ספורים, החברה קבעה באופן גורף דחייה של 30 או 45 ימי עבודה. "התמקחתי איתם וזה ירד ל-45 יום", העידה אחת הרוכשות. "ראיתי שתקופה ארוכה לא נעשה כלום, וכשכבר עשו – זה לקח יומיים שלושה". גם תובעים אחרים תיארו כי התקבלו דחיות אוטומטיות, ללא בדיקה אמתית של משך העבודה הנדרש.
לכל שינוי יש השפעה אפשרית על לוחות הזמנים
מנגד, הקבלן מטעם אזורים העיד כי מדובר בהערכות שנקבעו על ידי האדריכלית ומהנדס הפרויקט, וכי לכל שינוי יש השפעה אפשרית על לוחות הזמנים. ואולם בית המשפט קבע כי התמונה מצביעה על הפרזה: לפי קביעתה של השופטת קסלסי, תקופת העיכוב הסבירה לביצוע השינויים בדירות עומדת על כשני שלישים בלבד מהימים שנקבעו בנספחי השינויים. "התובעים הצליחו להוכיח כי אין הלימה מלאה בין היקף השינויים שבוצעו לבין פרקי הזמן שנקבעו לדחיית המסירה", כתבה השופטת בפסק הדין שפורסם. "מדובר בהפרזה של כשליש במספר הימים, ויש לראות בכך חריגה לא סבירה, אף שלא במידה שמלמדת על ניסיון לעקוף את חוק המכר (דירות)".
- עלייה בשורה העליונה, ירידה בשורה התחתונה: אזורים מכרה 59 דירות ברבעון
- אזורים רושמת עלייה של 51% בהכנסות ברבעון - 512 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך עיקר הדיון נסוב סביב טענת אזורים, שלפיה מגפת הקורונה מהווה כוח עליון הפוטר אותה מאחריות. החברה הציגה עדויות של מנהלי פרויקט, קבלני משנה וספקים שסיפרו על מחסור בעובדים, עיכובים באספקת חומרי גלם, ובמקרים אחדים גם על עובדים שחלו או נכנסו לבידוד. ואולם בית המשפט מצא כי הראיות אינן קושרות במישרין בין המגפה לבין עיכוב של ארבעה חודשים כפי שטענה החברה. "לא הובאה בפניי כל הוכחה שהקורונה גרמה לעיכוב בן ארבעה חודשים", כתבה קסלסי. "ובוודאי שלא הוכח כי עיכוב בן ארבעה חודשים חל באופן זהה על כל הבניינים בפרויקט". היא הזכירה כי החברה לא הציגה חוות דעת מקצועית שתתמוך בקשר הסיבתי, ואף לא הביאה ראיות על לוחות הזמנים המקוריים לעומת הביצוע בפועל.
